房产 租房

12月27日，深圳市属国企深业集团正式对外宣布长租公寓的深业模式，并推出其四大产品线，其中第一个产品位于水围城中村，是深圳首个由政府支持的城中村统建楼改造长租公寓项目，面向来深过渡的年轻人才，叫深业柠盟青年公寓。

深圳福田区水围柠盟人才公寓样板间。 南方日报记者 鲁力 摄

　　今年，深圳被确定为首批国家住房租赁试点城市，政府一直在积极推进“租购并举”，尤其是党的十九大以后，在租房市场建设更为积极。

　　国企方面，除了深业集团，深圳市人才安居集团也在快马加鞭，积极参与土地竞拍，筹集更多房源，保障人才租赁需求。而万科、招商地产、星河、心海等房企，也在发力深圳长租公寓市场。建行引银行风气之先，在深圳推出租房贷和CCB建融家园。互联网巨头腾讯则在日前宣布与深圳市住建局共同打造一个智慧租房平台，长租公寓市场迈入巨头争夺时代。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在最近的“深圳原创之声”论坛上表示，深圳有80%的人口为租房者，但从目前看，房屋租赁市场有三大痛点：租赁秩序很乱，缺乏长租概念；买房者的投资增值目的明显；租房的公共服务配套不足。这三大痛点一旦解决，就有望实现“长租即长住，长住即安家”。

　　深圳城中村整治改造刮“新风”

　　经深圳租房平台“合屋”数据估算，深圳房屋租赁市场是一块价值上千亿元的蛋糕。

　　今年8月28日，深圳发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）（以下简称为“实施意见”）及《住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）（以下简称为“方案”），包括允许空置的商业用房改建为租赁房；收储100万套城中村房统一租赁；加大各类园区的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应；适度提高企业自持出租的住房比例等，政策力度空前。

　　到了12月27日，深业集团就宣布其在深圳中心区福田区水围村的长租公寓项目“柠盟青年公寓”即将启用。

　　这是由福田区住建局与水围股份公司支持的城中村农民房集中改造项目，主要用于服务福田区人才过渡性租赁住房。

　　记者了解到，水围村拿出统建楼29栋，整体打包以高于市场的价格租给深业集团，通过重新规划设计改造装修，共504套可住900人。并且改造后的项目会由深业集团以获取微利的形式，再返租给福田区政府，由政府转租给人才居住申请通过的辖区企业，并由深业继续管理运营。

　　福田区住建局相关负责人介绍，近年来，福田区辖区待开发存量国有土地数量紧缺，政府部门希望与股份公司合作，通过盘活集体用地或村民自留地，来吸引辖区更多人才落户，助力优势企业发展。

　　不仅是福田区，南山、罗湖、宝安、龙华、龙岗等区都面临如何盘活城中村土地资源的命题，此前城市旧改推倒重来的方式开发周期长，补偿及运营成本高，福田区“吃螃蟹”的举动带来示范效应。据设计柠盟青年公寓的设计师团队负责人介绍，柠盟青年公寓在网上火了之后收到多个区的合作邀请。

　　实际上，福田区政府还与万科合作推动南园街道玉田村的物业托管创新。玉田村将旗下物业统一出租给万科，对当地农民房的基础设施、生活环境全面提升后，并纳入万科物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。据了解，万科这种运营模式不在政府人才保障房序列，属于纯市场行为，建成后也会面向整个租赁市场。

　　市场人士依然在观察福田区政府这两类城中村综合改造模式的效果，但其示范效应及社会价值已经被不断扩散，并成为媒体关注焦点。

　　实际上，近年来政府在租房市场的举措不局限在福田区创新。近年纷纷出现的长租公寓品牌就是看中了农民房、闲置厂房及工厂宿舍的投资价值。

　　据此前《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49%，容纳了520万的城市人口，其中包括63%的毕业1至10年的年轻人。除此之外，还有因产业升级淘汰下来的大量闲置工业厂房和工厂宿舍。

　　金融频频为长租公寓发展“助攻”

　　冬季以来，深圳租房市场的一个大动作，就是建设银行与安居集团、万科等开发商展开合作，宣布进军房屋租赁市场。

　　在“深圳原创中心”论坛上，建信住房服务（深圳）有限责任公司监事崔建玲介绍，要想完善一个租赁市场，一定离不开金融机构的融资。

　　据了解，建行与万科、招商、比亚迪、研祥等开发商及承租企业签署战略合作协议，致力于培育专业化的长租事业，同时推出了一系列租赁市场的专属金融产品，比如租赁通、安居贷，同时，为了引导银行间市场的资金流向租赁领域，建行完成了全国第一笔租赁房屋的支持票据，这是一个资产证券化产品，它的意义在于帮助租赁企业盘活存量资产，帮助其转变商业模式。另外建行还特别为长租群体准备了一款金融产品以达到减租的效果，统称为“长租普惠计划”。

　　崔建玲还透露，CCB建融家园通过标准化管理和综合运营，比如融入共享经济原理，把尽可能多的社区服务和共享模式相衔接，让大家体会到一种全新的居住文化。

“安居集团和建行合资成立安居建信租赁股份有限公司，希望增加深圳市人才安居保障房的供给，打通从房源的获取到房源的装修、运营等链条。”深圳市人才安居集团住房服务中心主任包四明介绍。

　　安居集团自去年10月9日成立，为深圳提供人才住房的国资独有的集团，下属有15个子公司，10个区每一个区有一个控股子公司。

　　包四明认为，整个深圳市场目前是供小于求，从需求方面，满足广大老百姓的住房需求。未来的责任还是更多地与类似于建行、万科，包括前期与招商蛇口、中粮集团、远洋集团、地铁等其他知名国企，包括股份公司进行合作。

　　目前，万科不仅推出全国性的泊寓品牌，在深圳有星火、布吉等泊寓分店，也积极与政府、股份公司合作，进行城中村综合整治和物业服务提升，借此进入更广阔的租房市场。万科与建行合作成立合资公司，也与深圳市人才安居集团合资成立了万科安居物业管理有限公司。

　　“在跟建行、安居集团合作以后，开发商在现金流、企业品牌、企业发展都有比较好的推动作用下，会更加积极地投入。”深圳市心海控股有限公司副总经理朱海峰认为，未来开发商、银行和租户三方利益要协调好。

　　示范效应带动产品不断创新

　　链家发布数据称，2017年大城市租房人数比2016年同期增长60%。在深圳更为明显。因为深圳的人口有2000万，80%即1600万人口在租房，而深圳70%的房子处于出租状态，深圳人的平均年龄是33岁，每年来深圳的常住人口约有60万，其中90%的人来深圳是租房。

　　而李宇嘉认为，深圳原来建了1000多个工业园区，现在60%的工业园区是闲置，这类物业大量进入租房市场，租房价格要下跌。目前房价水平比较平稳，租房市场培育期间要在两年之后见分晓。

　　朱海峰则分析，长租的核心是解决开发商、银行、租户三方利益的协调。租户的主要矛盾是什么？住得好、安稳、方便。对于地产开发商来说，要解决的是把什么样的房源投入到长租计划里来，什么样的服务提供给租户。而银行就是在解决这三方矛盾最重要的问题，就是金融解决方案，这才能推动长租计划在深圳真正落地。

　　随着党的十九大明确租购并举的政策后，开发商、互联网企业等介入租房市场的态势也依法明确和坚定，出租市场也开始衍生了金融产品和互联网产品雏形。

　　12月初，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。这是继在保利地产发行住房租赁REITs之后，另一家央企也推出长租公寓的资产证券化产品。

　　长租公寓虽然被视为一个风口行业，但其前期投入大、运营管理杂、回报周期长，资产证券化能盘活存量资产，减轻其压力，有利于招商蛇口向城市运营服务商转向。

　　“地产行业的发展，已经站在一个新的历史起点上，行业已经在发生转折。作为我们这样的地产企业，必须要适应行业发展的趋势变化。”朱海峰介绍，心海地产与建行合作，把心海城项目“压箱底”的500多套在售房源纳入建融家园的长租计划，并且按照建行建融家园新标准做了精装修，“希望通过把优质房源投入到长租市场，实现租售同权的观念。”

　　同时，作为首批住房租赁试点的城市，12月18日，腾讯公司与深圳市住房和建设局宣布深圳市住房租赁交易服务平台正式启动。腾讯将通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力的创新运用，携手生态合作伙伴，与深圳市住建局共同打造新型智慧租赁平台，通过连接赋能住房租赁市场的各参与主体。