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近日，合富研究院（中山）发布房地产市场周报显示，截至2018年1月21日，中山市住宅库存达到74761套，刷新该市住宅库存新高，时隔3年再次突破7万套。对此，合富研究院（中山）分析认为，一方面是因为中山市国土资源局新增项目有所滞后，另一方面则是近年来实行限签限购政策所致。

除了政策方面的影响，住宅库存增加无外乎两大原因，新增项目增多而成交量变少。知名房地产专家黄峻表示，在新增方面，2016年起众多开发商在中山拿地，2017年开始集中开发并推向市场，整体住宅新增开发量较大；成交方面，去年3月以来，中山出台限购政策，外地购买力被抑制。

在此背景下，多名受访专家表示，2018年中山楼市将以“稳”为主，合富研究院高级分析师谢仲娟早前接受采访时认为，“政策维持、土拍看好、量价微涨、供应平稳”是2018年中山楼市关键词，预计整体市场热度会比去年有所提升。

●李凤祥 伍杰

摄影 叶志文

1 库存坐上“过山车”

从“7字头”到“3字头”再到“7字头”

中山市场一手住宅库存74761套，这是合富研究院（中山）最新的数据监测，自2014年底以来再次突破7万套。事实上，从2017年上半年调控政策出台后，中山一手房市场进入库存上升的快车道，房价则逐步趋于稳定。

统计数据显示，2014年末，中山住宅存量达到70215套，整体呈现供过于求的状态。2015年初，中山开发商还头疼该如何卖房子，陆续推出特价单位。随着深中通道项目立项与开工，以深圳人为主的“外地客”逐步把眼光投向中山，外地客源一度占据七成以上。

随着成交量逐步走高，2015年底中山住宅库存降到5万多套；进入2016年，库存回到4万套水平，2016年3月最低跌至39733套，一度库存告急，到2016年底住宅为40335套。

在市场一片大好的背景下，中山楼市步入2017年，各大开发商纷纷在中山“跑马圈地”。根据合富研究院（中山）监测，2017年中山共计成交商住地块53宗，合计总面积约94万平方米，同比2016年宗数上涨179%，面积上涨78%。

同时，限购限贷限签政策的出台和执行，外地客购买力被限制，市场陷入冷冻期，住宅成交量下降。合富研究院（中山）数据显示，去年中山一手住宅仅成交20761套，同比下降78%。

双重作用之下，去年中山楼市库存步入快速上涨期，2月末库存量为44513套；7月底突破5万套，增至50283套；到9月份，中山的住宅新增7100套，库存达到61485套，突破6万套，创下年度新高，供过于求的现象愈加严峻。

此后住宅库存量不断攀升，在上周新增住宅761套，库存一举突破7万套，达到74761套，创下近三年来的新高。

2 成交“冰火两重天”

中山楼市进入“二手房时代”

在“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位下，去年3月26日中山出台新房限购限贷政策，随后接连推出限价限签措施，新房市场进入冷冻期，成交量持续低位徘徊。

与之相反的是，二手房市场延续2016年的繁荣景象，成交维持高位，新房与二手房占比急剧逆转，二手房成交量达新房的2.2倍，中山进入“二手房时代”。

据乐有家研究中心数据显示，在成交量方面，2017年中山二手住宅成交57365套，环比上升9.4％。在价格方面，一手住宅均价8422元/平方米,涨幅环比上升17.3％，上涨速度较去年下降8个百分点，二手均价9800元／平方米,涨幅环比上升38％，上涨速度较去年上升11个百分点。

对此，有不愿具名的业内人士表示，限购政策出台后，随着中山楼价不断上涨，外地客减少，二手房市场被激活，部分区域价格逼近甚至反超一手房。“这是健康市场应有的标志。”该业内人士表示。“长期以来，中山市场对价格‘倒挂’理解有误，在热点区域二手房价格理应比一手房高。”

“买新不买旧”是不少置业者固有的传统消费观念，但今年以来的二手房的热度似乎有违认知。该人士认为，这是中山置业者消费理念逐渐成熟的标志。相比新房，二手房有多年的使用期，质量无须担心。更为关键的是，与新开发的楼盘相比，二手房基本是成熟小区，周边的配套设施更完善，地段更为优越。一线住房升值的两个要素就是地段和配套，两个要素齐全代表有极大的投资回报率，优质二手房具备这两项要素。

对于倾向于购买一手住宅的置业者，2018年中山楼市仍然具备入手空间。对于有刚性购房需求的市民来说，黄峻建议可重点关注中山南部与东部片区，即火炬开发区、南朗、三乡、坦洲、五桂山、东区等镇区都是不错的选择。

■声音

知名房地产专家黄峻：

中山楼市需找到

市场与政策调控平衡点

总体来说，中山住宅库存升高是由三方面原因造成的。首先，中山市场相对全国及一线城市市场，反应速度一直有所滞后。在这一轮全国性上涨趋势中，中山楼市从2016年开始迅速攀升，开发商随即进入中山市场拿地。2017年开始，这些新项目集中开发集中推出市场。近两年进驻中山的开发商和项目数量远超之前，这是中山库存上升的“物理”基础。

其次，中山、珠海和珠江东岸的东莞、深圳，在2015—2017年期间，整体新增开发量同步偏大。这得益于国家大湾区战略的提出、深中通道、港珠澳大桥等基础设施建设以及自贸区、创新区域的定位。

再次，去年3月以来，中山出台限购政策，外地购买力被抑制，这是造成库存量上升的主要原因之一。不过，由于存在限制网签政策，数据上7万多套的库存量并不完全符合市场实际，但仍具有部分市场参考意义。

在此背景下，对于中山楼市相关主体，包括政府、开发商、购房者尚需按照中央部署的房地产调控“一城一策”要求，尽快找到楼市价值和市场成交量之间的平衡点。

从城市发展角度看，2018年中山楼市仍然会受到广泛关注。实际上，在2017年下半年，仍有非常多的外地开发商集中到中山进行调研、考察甚至进驻，这证明中山区域的发展潜力和吸引力非常大。今年中山的调控政策仍会发挥作用，整体市场关注度高，但各方会更加谨慎，2018年的中山市场库存仍等待消化，会是一个“走量”的市场。