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“2017年，市场情绪跌宕起伏，实际交易量价齐稳。”有本土房地产从业者这样概括今年的中山楼市。这一年里，调控政策首次在中山出台，调控手段层层加码，限购、限贷、限价、限签——四招一出，自2015年下半年以来火热的楼市迅速变得平稳;这一年，一众新老房企纵横捭阖，忙于在中山拿地布局各显神通。

临近岁末，笔者借3个关键字，为大家梳理2017年的中山楼市。

伍杰

关键字1：“限”

▶▷限购当前，楼市成交变化大

3月26日，中山市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中的焦点是限购，按照规定，本市户籍居民家庭拥有三套房及以上的，暂停向其销售新建商品住房;限外，非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明;限贷，深化差别化住房信贷，首套房的首付比例从20%提至30%;限价，对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。

乐有家中山区域总经理李功镇说，今年4月开始，中山新房成交“量价齐跌”，市场热度明显回调，二手市场反映有所滞后，但也在七八月开始保持平稳。

根据中山国土局统计数字，今年1—4月，中山一手住宅成交量分别是5366套、1557套、4139套、3085套，4月之后，最高成交量为7月的2074套，最低为5月的624套。照此推算，2017年，中山一手住宅成交仅为2.5万套左右。对比2016年的14.4万套，交易量大幅下滑83.6%。

关键字2：“稳”

▶▷调控效果显著 价格趋于稳定

2016年以来，珠三角各地纷纷出台楼市调控政策。从数据来看，中山的调控效果最明显，伴随成交量大幅减少，整体房价趋于稳定。

调控政策甫一出台，两年来一路上扬的中山房价开始松动，首次开盘的新项目价格变得符合市场预期，部分加推项目的价格有所回落，一些曾经卖到1.8万元/平方米的楼盘价格降到1.3万元/平方米，一些曾经1.5万元/平方米一房难求的楼盘价格回到1.2万—1.3万元/平方米。

以南区板块为例，2016年末，该区域几个在售项目如锦秀蓝山、越秀星汇云锦和正邦华颢豪庭等市场叫价一度达到1.8万元/平方米。目前，该区域成交均价在1.3万—1.5万元/平方米。在泛城区区域，博爱七路的东方名都等今年初的价格是1.8万元/平方米，全年几乎没有调整。镇区情况基本相似，市场热度较高的三乡镇年初出现数个“时光盘”“日光盘”，“千人认筹抢购百套房源”的情况屡屡出现，但今年3月以来，整体起售价格下降1000—2000元/平方米。

合富研究院高级分析师谢仲娟介绍，或许是迫于年终冲刺的压力或资金压力，年末出现了部分特价房源和项目，中山房价回归理性的迹象明显。

关键字3：“竞”

▶▷土拍市场热闹外地开发商成主角

随着28日小榄一块8000平方米的商业地块被自然人以4200万元的总价竞得，2017年中山土地公开交易正式收官。据中山新浪乐居统计，2017年中山通过公开招拍挂商业、商业住宅土地共31宗，总金额约131.7亿元。

今年中山市场告别了高热场面。面对市场预期较高、可能产生高价地的传统出让住宅用地，中山发挥土地供应对房地产市场源头调控作用，在加大住宅开发用地供应量的同时，采取“限地价+竞配建”的方式稳定房价市场预期。

2016年11月29日，中山首次试水“限地价+竞配建”的土地出让模式。中山国土局挂出7块土地进行拍卖，其中6块首次设立最高成交限价，并且规定“地块交易单价达最高限价6000元/平方米后停止竞地价，改为竞投配建的商品房面积，配建的商品房须无偿移交给中山市政府。”今年几乎所有商住用地拍卖都延用这种模式。

从2017年中山土拍情况不难发现，在招拍挂市场已经难以看到本地开发商的身影。在2017年公开交易的31宗地块中，仅有5块由本土开发商竞得。此外，除了国土局和交易中心的土拍，连司法拍卖市场都基本是外地开发商的身影，碧桂园、敏捷、惠州立信通实业等公司通过司法拍卖市场竞得地块。

本土开发商的黯淡，映射出的是外来开发商对本土市场的“虎视眈眈”，除了早年在中山布局的远洋地产、碧桂园、敏捷、中海、恒大、时代等，今年中山还迎来融创、卓越、旭辉、美的、佳兆业、福晟等知名开发商的首次进驻。7年来首度回归中山的碧桂园目前正以星火燎原之势在中山拿地，2017年在国土局和交易中心的土地拍卖中，碧桂园竞得5宗地块，此外，碧桂园通过司法拍卖竞得南区一宗地块。截至目前，碧桂园在中山已手握至少17宗地块。

2018年中山楼市或“以稳为主”

三个关键字未能概括中山房地产市场的2017年。今年以来，房贷进一步收紧，首付比例上升，贷款周期延长，不少市民对楼市望而却步。此外，住宅全装修逐渐成为项目开发的主流模式。

展望2018年中山房地产市场，业内人士预期仍会“以稳为主”。“限购政策出台是今年整体楼市趋于平稳的关键。”李功镇认为，从大环境看，2018年中山楼市的整体调控措施难有松动空间。“政策的延续将使市场维持现状。此外，对比周边区域，从绝对单价上看，中山的房地产市场仍然保持理性。”

“政策维持、土拍看好、量价微涨、供应平稳。”谢仲娟则预测2018年的中山楼市各项数字将会有微量上涨，“整体市场热度会比今年有一定提升。”