房产 买房攻略

平地一声雷，广州楼市又出 " 大招 "

日前，广州市国土资源和规划委员会发布了《广州市 2017-2021 年住宅用地供应计划》，计划显示，2017-2021 年，广州全市计划供应住宅用地 3200 万平方米，年平均计划供应住宅用地 640 万平方米。

其中，五年内全市普通商品住宅用地计划供应 2375 万平方米、租赁住房用地计划供应 825 万平方米；住房建设计划安排 75 万套，其中普通商品住宅 60 万套、租赁住房 15 万套。

广州一下子就公布了 5 年的供地计划，而从某种程度上说，土地供给量一旦明确，未来 5 年，左右广州房价走势的 50% 的因素也就确定了。

所以，这 3200 万㎡的住宅供应量对未来广州房价的影响至关重要。

那么，这 5 年 3200 万㎡的住宅供地，是多还是少呢？广州房价会因此而下跌么？

下面，听小编细细道来。

不必不知道，一比吓一跳

为了搞个明白，小编先是扒拉了一堆数据，然后再归纳、提炼、对比，经过一通折腾后，看着结果，小编忍不住 " 嘿嘿 " 了一声。

一、未来供应量不增反降

未来验证这每年 640 万㎡的供应量是多还是少，小编特地把过去 7 年的住宅用地供应量拉了这出来。计划供应量是大幅低于历史供应量，仅比 2013 年高了 5 万㎡。也就说按照计划供应量，未来的住宅供应量反而是减少的。

供应减少，意味着什么呢？相信小编不明说，大家也都想得明白。

二、市场整体供不应求

住宅用地供应减少，未来价格就一定上涨么？当然不是绝对的，还要考虑需求。

所以，小编又将过去 7 年的广州市住宅的供应和成交量拉了出来，就是下图这张表。这张表里隐藏了几个键信息，小编给大家解读下：

1、供应量呈下降趋势，成交量呈上升趋势。二者在 2104 年时便已经出现死亡交叉，在未来这种剪刀差只会更大；

2、近两年已经开始供不应求，结合未来住宅供应量减少的事实，未来只会更加供不应求。

三、库存比少的可怜

截止到今年上半年，广州市新房库存量 644 万㎡，按照现有现有的去化速度，仅需 8 个月。已经接近 6 个月警戒线。

所以，广州的住宅市场整体已经处于卖方市场，再结合住宅供应量减少的事实，未来 5 年这种卖方市场只会进一步固化。

那么，在广州城市面呈现供不应求的情况下，广州市内部各区又是怎么样个情况呢？为此，小编，又做了如下分析

广州各区住宅：量、价分化明显

经过对相关数据的进一步分析，小编发现各区的分化特征明显：

一、传统核心城区已基本无地可供

未来的供地在广州地域上会怎么分布呢？《计划》中有这么一段：

内环以内区域，以普通商品住房用地为主，为保护空间肌理、缓解老城压力，主要供应存量住宅用地。内环与外环之间以普通商品住房用地为主，为疏解高密度人口，适量供应住宅用地。

而在外环与北二环 - 东二环 - 广明高速之间的区域，则以普通商品住房用地、租赁住房用地为主。作为城市拓展的主要区域，未来这些地区应加大供应住宅用地。

同时，延伸至外围城区的地铁 9 号线、14 号线、21 号线、4 号所形成的四个放射轴线两侧，以普通商品住房、人才公寓为主，依托便捷的轨道交通，该区域为中心城区与外围联动发展的重要空间载体，相应增加供应住宅用地。

为了更好的理解上面这段话，小编特地梳理了下 2016 年广州各区的住宅供应用地、住宅供应及成交量。如下两张图

据来源：克而瑞； 制图：楼市参考

通过对这两张图的分析，小编得出了如下结果：

1、越秀、天河、海珠、荔湾、黄埔等传统城市核心区，基本已无地可供，5 个区加在一起也仅占到城市总住宅供地的 12%。再结合计划中所述，未来 5 年的供地将会集中在花都、增城、南沙等卫星城区；

2、从整个新房成交量来看，除传统城区的黄浦区外，广州的楼市基本已进入外环时代。

二、广州各区房价分化明显

广州各区房价分化明显，传统的城市核心区越秀、天河、海珠等，处于房价的第一阵营；与之紧密相连的白云、荔湾区则处于第二阵营，黄埔、番禺则位于第三阵营，花都、南沙、增城、从化则位于第四阵营。

而这种梯度变化，主要基于大量因素：

1、各区的地理位置，立传统城市核心区越近，房价越高。像越秀、天河、海珠等就是广州城市核心区，从化、增城、南沙等区都是广州外围的卫星城区。

2、各区的可供住宅用地量。如之前分析可知，传统的越秀、天河、海珠、荔湾等区基本是无地可供。未来 1-2 年将会进入二手房交易时代。而新房资源的稀缺性，必然导致高房价。

《供地计划》仅是为了响应 4 月份住建部和国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》的要求，之前北京、上海都已经公布了供地计划，此次广州公布用地计划仅是公事公办。

供地计划不改广州楼市上涨趋势

但从供地计划来看，未来市场整体仍是供不应求，受供需面的支撑，广州房价上涨仍是大概率事件。

不过从现在的成交区域及未来的供地区域分布，未来外围的增城、南沙、花都等区将会是楼市主战场，供给量和成交量都会很大。在受到市场调控影响时，存有阶段性下跌风险。不过对购房者来说，这也恰是 " 上车 " 的好时机。

对于广州这个一线城市中的洼地来说，每次调控，对购房者来说都是次难得的机会。