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随着东莞产业转型升级，大量新兴行业持续发展，对高端写字楼的需求日益增加。记者 孙俊杰 摄

　　■楼市最前线

受到“五限一紧”的政策影响，东莞住宅市场投资热度下降，投资者逐渐将眼光投向商业市场，这表现在写字楼物业受关注度逐步提高以及商业公寓的持续热销。

随着东莞产业转型升级，大量新兴行业持续进驻，对高端写字楼的需求日益增加，东莞的写字楼也在进行升级换代。原有的第三代写字楼已不能满足当前的办公需要。第四代甲级写字楼的出现改善了原有的办公环境，因而受到欢迎。

此外，由于总价低，不受限购影响，东莞商业公寓近期成交活跃，小面积的公寓更受投资者青睐。

　1热点镇街写字楼租金上升明显

日前，位于南城总部基地的城市综合体项目、175米高的G1蜂汇召开产品发布会，宣布其户型面积为69—1700平方米的甲级写字楼产品现房发售；随后，保利珑远国际广场也举行写字楼升级发布会，推出面积为50—1500平方米写字楼产品。

记者从市场上了解到，目前东莞的甲级写字楼约有10个，包括东城的民盈山国贸中心和嘉宏振兴中心；莞城的万科中心；南城的旺南世贸中心、浙商大厦、G1蜂汇、寰宇汇金中心、国金大厦、碧桂园商务中心和保利珑远国际中心，东莞南城CBD是这些甲级写字楼的集散地。

甲级写字楼的入市，无疑改变了东莞的商业地产格局。随着金融业的迅速发展和中央商务区的雏形浮现，以及东莞转型升级的逐步推进、高端服务业业态逐步形成，企业对于高端写字楼的需求愈发强烈，甲级写字楼的崛起成为新的市场热点，受到了投资者的青睐。

统计数字显示，2017年200—300平方米的写字楼成为市场成交热点，成交高达396套，均价为13136元/平方米，主要集中在浙商大厦、万科中心、寰宇汇金中心、G1蜂汇等高端甲级写字楼中，反映地段优越的东莞高端甲级写字楼备受广大投资客青睐，成市场先锋。东莞经济发展主要以中小企业为主，该类企业倾向于中小户型的写字楼，成交区间主要为100—400平方米为主。

受轨道交通布局及区域规划影响，热点镇街写字楼租金上升明显。据悉，2017年东莞三级市场写字楼租金均价为56元/平方米，同比上升13.11%。从区域来看，南城街道的写字楼租金最高，为69元/平方米，以台商大厦、华凯广场、财富广场、第一国际等高端商圈为主。

而从东莞写字楼放租租金月度走势来看，多年来写字楼放租租金相对平稳，但去年以来，东莞写字楼租金明显升高。

业内人士认为，除金融、地产、贸易等企业外，近年东莞写字楼新入驻许多文化传媒、医疗体检、美容养生、教育培训、家政、环保、物流、旅游以及高科技企业，写字楼办公需求明显增多，推动价格有所走高。

另一方面，高端写字楼尤其地段优越的甲级写字楼逐渐增多，租金水平上升。此外，部分写字楼项目受益于R2线地铁开通，租金水平明显升高。

　　2 城区多个甲级写字楼集中入市

业内人士表示，投资写字楼首先考虑地段，尤其是那些位于中央商务区和金融区的写字楼，例如东莞南城CBD中央商务区的地块区位和交通条件优越，该区域的写字楼受关注度相对较高。

“投资写字楼要关注几个关键点，包括投资回报、市政商务配套、物业服务、政策扶持、商务集群、主导产业、地段交通、产品配套以及开发商品牌等，综合考虑后选择最适合自己的。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐说。

据了解，写字楼的品质，例如户型结构布局是否适用、采光通风是否良好、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况以及物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的一个重要因素。

“为满足高新企业国际化商务办公需要，东莞写字楼硬件品质集中提升，第四代写字楼已在东莞入市，写字楼市场进入升级换代阶段。写字楼作为最高端的地产投资品，在限购的大环境下有一定的增值潜力。”东莞的一名地产研究人士告诉记者。

业内人士建议，从区域来看，投资写字楼要选择GDP比较高的地方。如东莞的虎门、长安、东城、南城、厚街等；特别是南城，不少写字楼围绕在行政服务机构旁边，将成为新的投资热点。

据了解，城区多个甲级写字楼项目于近三年集中入市，写字楼租金也在稳健快速上升。未来，随着粤港澳大湾区的进一步发展，以及南城CBD建设的不断推进，都将提升东莞写字楼市场的关注度。

　　3 严禁“商改住”促竞争加剧

东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年东莞写字楼供应31万平方米，同比下滑41%，成交39万平方米，同比下降1%，成交均价13780元/平方米，同比下滑4%。然而去年住宅的成交均价是16523元/平方米，高于写字楼成交均价近3000元/平方米。

据了解，去年东莞大部分城区写字楼的成交均价在2万元/平方米以下，镇街不少写字楼成交均价在1万元/平方米左右，这也显示出目前市场下，东莞写字楼价格处于低位水平。

业内人士表示，从一些一线城市的情况来看，住宅与商业地产（写字楼、商铺）的价格比一般在1∶1.5或者1∶2左右，但东莞却出现倒挂现象，住宅价格反而高于商业地产价格，这是比较少见的。

据悉，由于住宅价格高，写字楼价格低，在很长一段时间内东莞开发商不敢做写字楼，而是“商改住”，将写字楼改成商业公寓。而且，因为商业公寓好卖，许多写字楼将小户型部分做成了公寓出售。

不过，去年东莞出台政策严禁“商改住”，未来东莞商业公寓将大量减少，写字楼产品增加，竞争也将越加激烈。

4 商业公寓成交仍保持较高热度

与高端写字楼一样，备受市场关注的，还有商业公寓。上周，东莞商业公寓网签775套，小幅高于住宅总成交量。其中碧桂园首座表现一枝独秀，集中签约445套，均价19700元/平方米，单盘占据全市商业公寓近六成比重。

记者从东莞中原战略研究中心了解到，5月以来东莞商业公寓热销，尤其是20—30平方米的小面积产品，占全市成交比例的14%，40平方米以上的商业公寓成交量的比重正在逐渐缩小。

近期，碧桂园成了东莞商业公寓产品的主力供应商。上个月有碧桂园首座、碧桂园苹果、碧桂园中心等多个项目推出了小面积商业公寓，其中碧桂园苹果还推出了43平方米三房的产品。

记者从市住建局了解到，东莞近期又有多个商业公寓取得了预售许可证，如卓越中寰推出33—59平方米的LOFT公寓；与此同时，阳光城MODO、思朗广场等多个项目的公寓产品同步在售。

随着公寓竞争的日渐激烈，近期有不少公寓为了促销，推出了“低首付购房”活动。记者了解到，近日东城泰禾新天地就有首付低至一成的活动。该项目主推3号楼平层及复式公寓，户型为建筑面积约42—69平方米，项目为商业办公性质，整体单价约为23000元—25000元/平方米，为精装修交付标准。

该项目销售人员告诉记者，商业性质公寓首付本来是不低于50%的，不过开发商现在可以免息一年借四成首付给购房者。

在开发商“低首付购房”促销模式下，以一套面积为40平方米的公寓为例，总价约100万元，而首付最低只需要10万元，剩下的四成首付，购房者一年内还清即可。此外，业主可以选择把公寓给开发商统一运营管理，前五年的租金是房价的5%。

据悉，很多投资公寓的购房者资金实力不强，“低首付购房”对于拉动成交可以起到不错的作用，而且“低首付”的方式还可以拉高单价，提高开发商的利润。

不过，有业内人士提醒，“低首付”的背后往往是“高月供”，开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款，一般需要1至3年内还清，每月还贷的数额就会比较大，这都是购房者需要注意的。

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