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南海出台建设租赁住房纲领性文件。近日，《佛山市南海区利用农村集体建设用地建设租赁住房管理试行办法》（以下简称《办法》）正式出台。《办法》规定，农村集体建设用地建设租赁住房的容积率必须大于1.5，建设运营主体的公有成分不低于51%；农村集体建设用地属村(居)集体经济组织所有，农村集体建设用地用于租赁住房建设不改变土地所有权性质。

这是佛山出台的首份租赁住房政策文件，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，降低住房成本增大市场供应，缓解住房供需矛盾提供有益探索。

建设运营主体的公有成分不低于51%

《办法》所指的利用农村集体建设用地建设租赁住房(以下简称“集体租赁住房建设”)是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划确定的宗地用途为居住用地的农村集体建设用地建设租赁住房及配套设施，并出租住房的行为。

根据《办法》，集体租赁住房的建设类型、用地规划、空间布局应结合城乡发展和产业整体布局，在符合环保、安全防护等前提下，按照基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全的要求，优先在工业园区、大学园区、产业发展保护区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。

为发挥政府对集体租赁住房建设的引导作用，《办法》规定集体租赁住房项目须由市、区、各镇街公有成分占不低于51%的公有资产公司按照《房地产开发企业资质管理规定》成立的房地产开发企业进行开发建设。南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人表示，此举将在一定程度上规范集体租赁住房的开发建设及运营行为，按照公有资产公司成立房地产开发企业先行先试探索经验，逐步规范集体租赁住房建设。

值得一提的是，集体租赁住房用地的容积率指标必须大于1.5，在符合城市 规划控制指标的前提下，适当预留公共绿地，为今后改造提升预留空间。

为落实住房租赁税收优惠有关规定，集体租赁住房用地交易成功后，由土地所有权人或集体土地整备中心与土地使用者签订交易合同，并缴纳相关税费和土地增值收益调节金。

集体租赁住房用地土地增值收益调节金将实行差别化征收。其中，属于城市更新（“三旧”改造）项目或农村集体建设用地片区综合整治项目内地块的，按入市收入的10%收取；其他地块按入市收入的15%收取。

根据《办法》，集体租赁住房建设项目允许配建适量的商业用房用于出租，商业用房配建比例不得超过项目总建筑面积的15%；集体租赁住房对外出租单次租期不得超过10年，不得以一次性转让或出租物业（房屋）使用权等形式变相出售。同时，集体租赁住房建设项目不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式。

以产业发展和区域需求为导向

满足外来产业人员、技术人员及新就业大学生的区域性租赁住房需求，减少租赁对象的出行距离和出行成本，是南海利用农村集体建设用地建设租赁住房的一大目标。

《办法》出台前，南海区政府主要领导率队赴北京，就当地农村集体经营性建设用地建设租赁住房展开调研。“借鉴北京、上海利用集体建设用地建设租赁住房的实践经验，南海优先在产业相对完备、居住配套不足的区域布局，明确村级工业园改造提升、农村集体建设用地片区综合整治、重点产业等项目的产业园区开发建设运营主体，可将计容建筑面积不超过总计容建筑面积的20%配套用房用地用于配套建设集体租赁住房。”南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人说，同时，集体租赁住房出租不限定承租主体，以留住、吸引南海区产业发展亟需的各类人才。

满足哪些条件才能申请建设租赁住房？为了减少试点项目风险，《办法》明确集体租赁住房在开发建设及运营等方面的基本条件要求，要求由村（居）集体经济组织、公有资产公司或集体土地整备中心制定实施方案并提出申请，项目申请须满足符合规划、权属清晰、宗地面积达到15亩以上、符合环保与选址要求等条件，项目由区人民政府审批并取得认定通知书后才能开展集体租赁住房建设。

南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人认为，南海区此前试点推进的农村集体经营性建设用地入市，与此次推进的农村集体经营性建设用地租赁住房有着内在联系。“二者均需经公开交易推动土地使用权入市，但此前推进的农村集体经营性建设用地入市项目为非住宅项目。”上述负责人说。

今年1月底，《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》发布，原则同意广州、佛山等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

按照计划，2018年，南海将建设7800套租赁住房，其中约2400套将利用集体用地建设，以解决产业发展保护区内园区人才的住房需求。这批租赁住房将主要集中在临近广州的南海东部镇街。

“目前，南海集体用地建设租赁住房试点项目已在南海桂城、大沥、狮山、里水、丹灶等镇街铺开。”上述负责人说。