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年初，惠州市房地产工作座谈会明确2018年市场调控趋势。结合前期市场部署的楼市专项整治和举措的不断落实深化，一季度市场呈现出量稳价稳的局面。

　　具体表现如何？日前，惠州市房管局发布了一季度房地产市场销售统计数据。数据显示，1—3月份全市新建商品房网签交易房源32963套，网签面积349.1万平方米，环比下跌13%，但仍然保持着月均破100万平方米的高位交易表现；二手房交易则为8127套，面积106.41万平方米，同比下滑33%.

　　价格表现也保持平稳。据国家统计局惠州调查队日前发布的调研报告，2018年1—3月，惠州市区新建商品住宅成交均价为11122元/平方米，较2017年平均水平下跌1.7%.全市层面同样保持稳中有降，在国家统计局最新发布的3月份70大中城市新建商品住宅销售价格变动情况中，惠州房价环比微跌0.1%，持续保持稳定。

　　结合全市各县区的市场成交表现，惠州各区域市场正在发生一些变化。数据显示，惠阳大亚湾区域成为城市交易集中区，总交易规模达到16606套、171.28万平方米，超过全市总交易一半规模；惠东和龙门则表现低迷，分别仅20万平方米和8.2万平方米成交。

　　“一方面，惠湾区域（惠阳、大亚湾）供需两旺，另一方面，部分区域供需紧张，市场分化趋势明显。”相关业内人士指出，在当前市场环境下，资源越优越的区域越受关注，而发展较落后的区域则难以受到关注，无疑也对市场调控的精准化提出更高的要求。

　　市场交易

　　部分购房者开始谨慎

　　跟随金融市场的收紧，对比去年楼市高位表现，2018年初惠州房地产市场呈现出降温趋势。在记者动态的踩盘过程中，受春节假期的影响，市场推货项目并不多。同时在市场需求层面，银根收紧导致信贷成本的增长，部分购房者开始变得谨慎。

　　然而，在市房地产官方数据发布平台惠民之家监测的网签数据表现中则仍旧保持乐观。据该数据显示，在1—3月份市场，惠州全市新建商品住宅网签交易房源32963套，网签房源面积则为349.1万平方米，环比2017年度四季度均滑落13个百分点，同比则上浮近二成。

　　结合去年惠州全市1422万平方米的房地产交易规模，月均将保持在120万平方米左右的高位交易表现。而据当前一季度的市场表现，也将保持着116万平方米的月度成交数，基本与去年的高位交易持平。

　　市场的下滑表现并未在阶段数据中得到体现？惠州楼市专家、世联行副总经理胡光宇认为这正体现着银根收紧、按揭难的局面正在蔓延。他介绍，网签交易原本就具有一定的滞后性，去年底，部分交易会延续到年初网签；其次则是银行积压的贷款申请件，也被延续到新年。胡光宇则表示，部分企业完成了旧年度业绩后把部分交易额计入新业绩计算周期，同样会造成网签的集中。

　　区域表现

　　惠阳大亚湾占据总交易量一半

　　具体到区域表现，记者注意到，年初的市场表现出现了不同程度的差异。前两年市场全线走高的局面并未延续，各县区因区域区位、资源等要素的不同出现差别。

　　其中，惠阳、大亚湾市场得益于临深的区位优势表现强势，一季度交易规模分别为6821套、73.6万平方米和9785套、97.68万平方米，总计达到16606套、171.28万平方米，约占据全市总交易量的一半，也牢牢占据着交易县区交易的前两位。去年在市场长期处于领跑位置的惠城、仲恺则出现滑落，均保持着4000套左右的交易规模。

　　在县域市场表现上，赣深高铁的利好和高铁北站新城的规划建设，博罗表现强势，跟随多个项目的强势推售，一季度交易数达到4878套，网签面积则达到55.7万平方米规模。惠东和龙门则表现较为低迷，仅分别保持着20.8万平方米和8.2万平方米的交易表现。

　　在具体的楼盘项目表现上，碧桂园在临深片区集中布局的多个楼盘均表现抢眼。太东公园上城、翡翠山、山河城以及深荟花园等多个项目都跻身于该季度交易榜单的前几位。其中太东公园上城和翡翠山分别交易1397套和1358套，成为仅有的两个取得破1000套交易的楼盘。

　　“当前的楼市交易最主要还是取决于推货情况，惠湾地区受关注的同时也有足够的房源推售自然就表现好，惠城仲恺区域作为自住客户关注的重点区域交易有限，主要还是因为推售的新房数量太少。”相关业内人士对此认为，就目前的市场需求来说，信贷难的影响还未深度发酵，部分区域的房源供给仍显得较为紧张。

　　成交价格

　　市区一季度成交均价下滑1.7%

　　结合一季度楼市交易表现可以发现，在市场调控不断深入背景下，惠州楼市销售表现稳定。与此同时，在价格表现环节也呈现出稳中有降的局面。

　　4月18日，国家统计局发布3月份70大中城市新建商品住宅销售价格变动情况。70个受监测城市中有55个环比销售价格出现上浮，而惠州则在连续多月度保持稳定基础上微跌0.1%，出现小幅下滑。

　　另外，国家统计局惠州调查队日前发布调研报告也指出，近期惠州市房地产市场总体保持平稳健康发展，住宅价格涨幅趋缓。具体到数据表现，该报告指出，2018年1—3月，惠州市区（惠城、仲恺、惠阳，不含大亚湾）新建商品住宅成交均价为11122元/平方米，比2017年平均水平下跌1.7%.“从去年下半年到今年2月，惠州新建商品住宅和二手住宅的月均价格涨幅均回落至0.2%，分别回落了0.4%和0.7%，这显示市场的调控成效明显。”该调查队相关负责人介绍。

　　“交易量平稳，交易价格稳定，市场调控的成效是显而易见的。”胡光宇介绍，就目前的市场而言，去年以来的调控高压态势延续，作用正在显现，市场也保持着稳定势头，但同时市场也开始显得缺少活力。对于长效市场发展来说，如何激发市场活力和企业参与热情，对于进一步巩固调控成果将是关键。

　　值得注意的是，价格稳定的势头下市场并不平静。在各县区房管部门和发改部门的网络问政平台上，个别企业收取茶水费、团购费等违规行为遭到市民发帖投诉，这也给市场的平稳健康发展带来冲击。

　　供应表现

　　近40楼盘新领取预售许可证

　　企业加速推货

　　对比一季度市场的供求局面，记者注意到，相对于网签交易市场的持续高位表现，该阶段仅为2.5万套左右的新领取预售房源数显然难以满足市场的即时需求，市场仍然表现出供需紧张局面。

　　然而，随着二季度市场的到来，该局面有望得到缓解。据惠州中原地产年初发布的2018年度房源供应报告显示，预计全年度市场供应规模将达到2600万平方米，预计将有131个项目推新产品入市。该报告同时指出，结合市场调控的背景，年度的推售高峰期将从二季度开始出现，企业推售的热情逐渐高涨。

　　记者日前监测惠州各县区房地产项目预售许可证公示平台发现，进入4月份企业办理预售变得积极。截至4月20日，惠州全市共有海伦堡熙岸、丽日湖逸家园、龙门富力南昆山温泉养生谷等近40个楼盘领取新批次的预售许可证，共计7909套房源将进入市场。其中，大亚湾、惠阳和博罗市场领跑，分别有2263套、1626套和1510套房源进入到市场。

　　此外，惠城仲恺也有海伦堡熙岸多个项目入市推售，惠东和龙门县区域的产业地产也开始升温，瑞景湾花园、海岸花园、南昆山等旅游地产项目均推出新批次产品。

　　“在一季度市场，很多企业更倾向于看清晰市场走向和调控趋势再行推售，显得较为谨慎。但进入后续的常态市场，大环境已经明确，企业也将适时入市。”相关业内人士认为前期市场企业推售不积极更多还是对市场调控的幻想，随着当前大方向的确定，企业入市会变得频繁，市场供应也会不断拉大。

　　后市发展

　　区域差异发展

　　行业期盼市场活力

　　结合市场的推售形势和阶段性交易表现，惠州各区域市场出现明显差异。惠阳、大亚湾得益于良好的市场走量表现，企业推售热情较高，除碧桂园、新力等企业继续加速布局外，龙光、当代等企业也迅速赶工入市推售。

　　其次则是博罗县域市场，在高铁新城的利好背景下，佳兆业东江新城、中洲半岛城邦、华泓星岸城等多个大体量项目均加速入市。方圆地产、领地集团、新城控股等多个一线房企也加快了入市脚步。

　　然而，在惠东和龙门市场，成交量的走低抑制了企业的推售热情。部分业内人士指出，旅游地产产品在当前的市场环境下很难实现利润，多家企业均将入市时间调后，放慢了工程进度。

　　该负责人还认为类似的局面也在惠城市场出现。记者走访发现，按照正常的工程进度，金山湖泰丰千花岛、江北景亿公馆等项目均早就应该进入到推售周期，但均因企业放慢工期而迟迟无法入市。此外则是合生国际等楼盘，因价外加价等违规行为迟迟未能完成整改遭“锁盘”处理，产生产品积压。

　　“企业永远是追逐利益的，捂盘惜售被禁止就放慢施工进度，这对于市场正常的运行将产生影响。”惠州楼市一位匿名专家表示，不同于之前的市场的阶段性调控，当前的市场已经进入到调控常态。如何更加灵活和精准地施策调控，对于完善市场的发展和运转，以及有效刺激市场活力将尤为关键。