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行至7月，2018年惠州房地产市场正式进入到下半场。回顾上半年市场格局，常态化的楼市调控势头仍占据主流，尽管个别房企仍在销售中出现不和谐声音，但大环境市场向好，这意味着在前期调控政策的持续发力和深化背景下，惠州楼市正进入价稳量稳的新常态。

上半年销售商品房8.4万余套

近日，惠州中原等多个行业监测机构陆续发布半年度的楼市成交数据统计榜单。以中原数据为依据可见，在2018年上半年，惠州3县4区共计销售商品房源达到84304套，销售面积达到876万平方米，同比实现35.45%的涨幅行情。在销售金额表现上则首度突破千亿，达到1007.1亿元，同比上涨6.64%。

关注到动态市场，尽管信贷持续收紧，但供需仍然表现活跃，交易量始终保持高位稳定，惠城仲恺、惠阳大亚湾等区域则更是出现局部的供不应求。与此同时，各县区之间也出现了明显的差异局面。

对比半年度的市场供给和交易数据表现可发现，在半年交出84304套房源的交易规模答卷背景下，该周期内市场供应房源数量仅为80411套，接近4000套房源为既有的市场存量房源。

值得注意的是，这一供需不均衡的局面在各县区迎来差异。在交易较为热门的惠城仲恺和惠阳大亚湾，市场交易房源和供应数据分别为20374套、43946套，17108套、40118套，分别将多出3266套和3828套，市场供不应求明显；而在博罗、惠东和龙门三县，总交易量和供需套数分别为19981套和23185套，供应房源将多出交易房源3204套，市场供需较为宽松。

前十房企交易规模接近400亿元

随着近几年规模型房企的集中进驻布局，多家企业开发的楼盘项目陆续推出市场，“强者恒强”趋势明显。

依据统计数据，在全市范围内，排名销售榜单前列的几家企业与2017年差异不大，但销售规模和占比明显强化。位列前三位置的分别为碧桂园集团、新力地产和雅居乐地产，销售金额分别达到了181亿元、43.89亿元和27.4亿元。其中碧桂园表现最为抢眼，不仅仅是销售表现突出，更是因为企业在惠城、惠阳、大亚湾等各个县区全线发力和突破。

聚焦到排名前10的开发企业，共有7家企业半年销售金额均突破20亿元，除了前三位之外分别是：中海地产23.23亿元，星河地产22.9亿元，富力地产21.9亿元，以及中洲控股取得的20.51亿元。此外，龙光地产、海伦堡和荣盛发展则分别取得19.6亿元、17.76亿元和17.6亿元的成交表现。

值得关注的是，10家房企总销售规模达到395.8亿元，占全市总销售规模的四成左右，市场集聚程度正在加强。在惠城区域该局面同样明显，共计170.7亿元的销售规模，中海、碧桂园、中洲、新力等前10房企销售额就已达到约115亿元，占比则达到67.4%的历史新高。

记者注意到，若统计范围继续扩大至榜单的前20名房企，房企聚合表现的形势将更加明显。在全市范围内仅有新荃湾实业和隆生地产两家本土企业入围，其余均为全国或区域布局的规模型房企。惠城区域同样如此，仅有方直、鹏达、丽日和丽景等少数几家企业入围，且都居于榜单的末尾位置。

“行业巨头扎堆无疑是有效推动着惠州市场价值提升和风险的下降，但对于消费市场来说压力也将越来越明显。”某位要求匿名的市场评论专家认为，中小企业现在有项目卖就还在，卖完了就基本被清出了市场，市场成了房企“大鳄”们的角斗场。对于惠州市场而言这有效解决了困扰多年市场准入门槛低、运行风险较大的局面；但对于市场需求而言，大企业占据主导的话语权，议价空间收紧，购房压力也将明显增大。

惠阳大亚湾区域最受关注

再回看各区域市场表现和楼盘项目销售情况，记者注意到，尽管在暖市环境下全线市场向好发展，但区域间的不平衡发展仍然明显。其中，最受关注的无疑是惠湾地区，惠阳和大亚湾分别交易房源面积188.17万平方米、262.69万平方米，比增94%和53%。

在具体的楼盘项目表现上同样如此，作为对接深圳的“第一站”，楼市的“传统豪门”，惠阳大亚湾在一线房企的耕耘下越来越受到泛区域的购房需求关注。碧桂园集团在该区域开发的润杨溪谷、深荟城、翡翠山等均取得破20亿元的销售额，润杨溪谷更是取得41.1亿元的销售表现。

作为城市主城区的惠城仲恺区域则持续表现出稳定，尽管在粤港澳大湾区发展进程下，轨道交通规划建设逐步完善的背景下购房者仍在持续涌入，但随着市场调控的持续发力，市场量价平稳，147万平方米和70.2万平方米的销售面积均取得10%以上的增幅。

此外，在县域市场，紧临惠城的博罗市场继前两年回暖后，作为刚需置业的低洼市场，2018年度再度迎来发展，销售规模突破123万平方米，涨幅达到了23.67%。而惠东县和龙门县则出现回落，在前期市场旅游度假产品以“黑马”姿态大获关注后，当前市场显得较为平静，销售规模均出现一定幅度下滑，分别只有55.7万平方米和28.46万平方米。

对比往年的市场，传统的优势片区市场不单是在暖市环境下扮演着市场“急先锋”的角色，在此前的平静销售周期同样也成为行业的有力支撑。与此同时，跟随不同市场阶段特定产品的大热，特定片区也通常迎来阶段性的大爆发，成为市场“黑马”。