房产 租房

刚刚过去的2017年，可以说是“中国住房租赁元年”。

继公办租赁平台、信用免押金租房等出现后，一些国有商业银行也涉足探索新型住房租赁金融产品，或采取银政合作模式，或采取银企合作模式，还有的采取与房东合作的模式，当起了“二房东”。

于惠州而言，自去年11月惠州市政府与建行广东省分行签署战略合作协议、共同培育和发展住房租赁市场后，为建立租购并举的住房制度提供金融支持，建行未来5年拟向惠州住房租赁市场参与主体提供至少3000亿元授信支持。

不单是建行，工行、农行、中行、交行等国有行也纷纷宣布进入住房租赁市场，同时提供了不少金融产品给开发商以及个人承租者。

只是，银行进入惠州住房租赁市场已有2个月时间，记者走访发现，无论是惠州的开发商还是普通个人，至今仍未有新型住房租赁金融产品的“尝鲜者”。

眼下正在进行中的惠州市第十二届人民代表大会第三次会议上，也有部分人大代表坦言，目前国有银行进入住房租赁市场仍处于摸索的阶段，盈利模式、操作运营模式、退出等一系列问题都没有成熟的模式，这也是还没有出现“尝鲜者”的一个重要原因。

●南方日报记者 张昕

问题：周期长、风险大、市场回报率低

时下，“住房租赁”这个名词正在成为全国各地的新热点。作为拥有近500万人口的城市，惠州的住房租赁体系建设也十分引人关注。

其中，进军惠州住房租赁市场，动作最为迅速和积极的当属建设银行。

继2017年11月2日，建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作后，同月25日，惠州市政府也与建行广东省分行举行了战略合作签约仪式，该行将积极对接惠州加快住房租赁市场发展的规划，未来5年拟向惠州住房租赁市场参与主体提供至少3000亿元授信支持。

引人关注的是，今后在惠州租赁和出租住房都有机会获得银行贷款的支持。

建行将对惠州个人出租人的房产装修改造、购买家具家电消费支出等需求，提供个人装修贷款、快贷、信用卡分期贷款融资需求；同时，对于惠州个人承租人，针对租金支付、消费支出等需求，提供个人住房租赁贷款、快贷、信用卡分期等产品。

在具体模式上，银行除了与政府签署协议、为房企授信之外，还为承租者配以更多金融产品作为支持。

仍以建行为例，其针对房东（出租人）推出的“存房贷”，意味着房子也能“存银行”，具体而言，是房东将自己的住房租赁权出售给建行，建行一次性支付全部租金，然后，建行将房源交由专业租赁运营机构出租。

只是，不少业内人士对于市场回报率产生了疑虑。

“与直接为开发商提供贷款相比，投入一个周期5年或10年的项目，租金回报率还是太低了。”惠州一家股份制银行市场部门的负责人表示，该行对于进入长租领域持谨慎态度，原因在于预期回报率低、风险大，还会牵扯过多精力，“有些折腾不起”。

对于回报率的“痛点”，前述人士表示，目前包括惠州在内，城市里的租客大多是年轻人，租房的稳定性不高，传统银行在这方面缺乏定价经验和大数据支持，风控存在较大难度。

如此，这也是当前鲜有股份制银行进入住房租赁市场领域的原因。

惠州银行业协会方面人士也认为，从现有市场状况来看，确实存在部分银行担心的问题，核心其实就是资产回报率较低，不过，随着国家大力推进的住房租赁市场，相信最终也会解决这些问题。

建议：对租赁住房证券化操作

来自中国银行业协会的一份调研数据显示：目前，国内各大城市租金回报率普遍不高，基本在3%以下，如此，对于银行进入住房租赁市场存在隐忧。

对此，早在去年8月，国内相关智库机构曾针对国内100个重点城市发布了《中国租金回报率最全地图》，数据显示结果与银行业协会保持了一致。

按照通常标准，行业会把净租金回报率在4%左右视为高回报，然而在我国，却呈现出城市越大租金回报率越低的情况。

在前述调研报告中，国内四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里，其中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。

反观惠州，与珠三角城市群做横向对比，惠州以2.46%的租金回报率居首。记者通过计算发现，与租房回本需要76年的深圳相比，惠州靠租金赚回一套房平均需40年。

与回报率存在的隐忧相比，更显尴尬的是，部分银行在惠州推出的住房租赁业务，目前尚没有人“尝鲜”，还处于一片“空白”阶段。

“目前银行进入住房租赁市场仍处于摸索的阶段，盈利模式、操作运营模式、退出等一系列问题都没有成熟的模式。”在房管领域工作的惠州市人大代表陈燕雄在此次惠州人代会的小组讨论上表示，从市场管理的角度来看，目前也还有很多法规有待出台和不断完善。

记者也通过走访了解到，目前在惠州的住房租赁市场，仅有建行一家真正涉足，其他几家国有商业银行虽在省内推出了相关业务，但并未真正在惠州落地。

同时，对于在住房租赁市场中，如何解决资金投入时间长、租赁回报率低等问题，采访中，部分惠州市人大代表认为，资产证券化或是上述问题的解决方法，未来，可加大租房金融支持力度，丰富房地产信托投资基金（REITs）的税收优惠和分红制度，拓展产品类型。

不过，当前我国租赁住房证券化市场仍处于探索阶段，仍面临诸多问题，如资产收益率偏低、配套金融工具欠缺等，但随着进一步的探索，将为后期包含政策、配套在内多方面提供经验。