房产 房贷

　　有专家表示，停贷的银行不具有代表性，但是相信大家更关心的问题是：房贷还是继续收紧吗？要解答这个问题，菜导从监管政策、市场行情两个方面，给大家分析一下，答案自然就不言而喻了。

　　01

　　楼市调控下的金融去杠杆

　　菜导先给大家看两组数据：

　　2016年个人房贷在银行新增贷款里面占到45%；2016年居民部门杠杆率达到50.6%，负债总额为37.6万亿，其中房贷余额28万亿，占比接近75%。

　　这两组数据说明：房贷已经成为绑架银行和老百姓最大的杠杆。

　　这时候，最怕的是什么？大家可以想一想，如果现在房价崩了一路下跌，房子变成负资产，至少会引发两个问题。

　　一是抛售引发大量货币流出楼市，势必引发物价上涨；二是引发经济崩溃，失业潮来临，大量的人会还不起房贷，生活质量倒退十几年都有可能，日本和美国已经上演过。

　　国家也看到了这个危机所在，所以今年开始着力金融去杠杆，定调货币政策不紧不松。在楼市里面，最大的杠杆就是房贷，所以监管要求收紧房贷就不难理解了。

　　在既要金融稳定又要去杠杆的要求下，先把楼市的流动性锁住，防止房价出现大起大落的风险，然后再通过收紧房贷，逐步降低楼市的杠杆，至少不能再加大，国家良苦用心啊。

　　从收紧房贷的效果来看，虽然一季度房贷增速已经放缓，但仍然占到同期新增贷款的40.4%。这也从另外一个从侧面说明，在金融去杠杆的背景下，房贷收紧还有进一步的空间。

　　02

　　资金成本上涨导致房贷业务萎缩

　　在货币政策不紧不松的调控下，市场资金面已然偏紧。

　　之前，菜导在《利率暴涨！很多人可能因此失业！》中提到，目前银行融资利率和贷款利率出现倒挂，导致银行放贷意愿不足。

　　这里再展开具体讲讲，银行房贷为什么要涨价，甚至还要停贷。

　　大家知道，虽然银行钱很多，但其实都不是自己的，所以银行的钱又叫做负债。银行的钱哪来的呢？央妈、居民和同业。

　　央妈的钱不好拿，动不动还要挨板子；居民的钱也少了，因为很多都拿去买房子了，而且这几年货币基金、P2P不知道存款搬家了多少。所以，只剩下同业了。

　　银行之间一商量，发明了一个新玩意：同业存单。

　　举个例子，A银行发行一个年化利息2.8%额度10亿的同业存单，这个存单卖给B银行，相当于B银行以2.8%的低息获得10亿资金，然后B银行把这10亿资金以年化收益4.9%的利息贷出去，轻轻松松赚了2.1%的息差。这个叫做监管套利。

　　也正是因为同业资金成本的低廉，才有了房贷之前的85折甚至8折。只要同业存单的资金低廉性质不变，房贷就永远有优惠。

　　同业存单就像鸦片一样，吸多了就会上瘾。银行赚钱太容易，就越发依附于同业存单。所以，短短4年间，同业存单暴涨185倍，当前未到期规模已超7.8万亿。

　　同业负债规模过大，其中期限错配和加杠杆乱象丛生，已经成为绑架银行流动性的炸药包。但银行这帮熊孩子瞎闹，央妈和银监会可坐不住了。

　　所以，央妈今年开始慢慢收紧市场流动性，并且提高放水价格。与此同时，银监会出台各项政策直指同业存单套利，要求压缩同业存单融资量，同业负债规模不能超过总规模的三分之一。

　　这下子，银行躺着赚钱的好日子没有了。

　　市场上流动性一收紧，银行的余粮都不够自己吃，这时候再发同业存单，显然已经不是当初的地摊价了，现在同业存单的利率已破5.5%，已经超过4.9%的基准房贷利率。

　　这时候，银行还有什么意愿做房贷业务呢？除非房贷涨价，这样才能维持银行的盈亏点，所以大家看到多家银行房贷利率上浮。

　　但是银行并不能任性，还得考虑监管部门支持和鼓励首套房需求的政策精神，所以一些银行干脆不做了。

　　归根到底，这是金融去杠杆的过程中，信贷收缩的结果。就好比一个人，以前习惯了大手大脚花钱，现在突然没钱花了，痛苦自然就来了。

　　从宏观层面看，温和去杠杆还在持续，信贷收缩的效果才刚刚开始，再考虑到美国加息的预期，资金吃紧的局面显然还将持续，信贷利率收紧是大趋势。

　　03

　　要买房的人该怎么办？

　　说了这么多，相信大家多少都看懂了一点：房贷利率还有上升的趋势。那么，对于买房的人该怎么办呢？

　　首先，必须要面对的现实是：购房成本确实加大了，在信贷继续收紧的趋势下，买房会越来越难。在认清这个事实的基础上，我们再来考虑买房的问题。

　　关于买房子的事情，我有几点建议仅供参考。

　　第一，对于刚需人群。

　　对于刚需购买的人来说，楼市调控到了这个地步，尤其如今不仅买房难，而且卖房更难的政策环境下，其实任何时候上车都没有太大关系，你需要考虑的核心因素是能不能负担起得起房贷。

　　在买房的时候，要咨询清楚能不能拿到贷款，贷款利率是多少，合同里关于房贷利率是怎么规定的，是固定利率还是浮动利率，这些都要弄明白。

　　另外你买房子是为了有个房子住，让生活工作稳定，所以暂时不用去考虑什么学位房这些远期的事情，况且这些事情今后几年你根本不知道又会发生什么变化。

　　所以没必要让自己为了一套老破旧的学位房，搞得生活很苦逼，让自己背负太高的房贷，我一直不是很建议这样做。

　　这就是为什么今年开年以来，我让大家买房的时候，一定要量力而为，不要过度负债，毕竟未来一些情况不确定性非常大，量力而行是最好的选择。

　　第二，对于改善型需求的人群。

　　改善型这三个字本身就是因人而异的，有人认为不跟丈母娘一起住也是改善型，有人认为因为有了孩子，而且父母也要来一起住，不够住了，想买个大一点的房子，这也是改善型需求。

　　反正我也不知道大家的改善型需求各自的理由是什么，但无论什么理由，需要考虑的因素跟刚需人群是一样的，那就是房贷压力。

　　具体的思考维度，跟刚需人群差不了多少，所以我不再赘述。

　　不过需要提醒的是，有人如果是想小房子换大房子，那就得想想小房子是否能够顺利出售，能够出售再来考虑换房子的事情，别等到买了大房子，小房子又不能出售，那就悲催。

　　这里面的细节太多，无法一一设想，大方向的建议如上。

　　第三，对于投资型需求的人群。

　　还是那句话，死了这条心吧，我一直建议大家不能把太多钱砸到楼市去，导致自己的流动性紧张。

　　因为事实已经证明了我去年国庆开始的判断，那就是楼市会高位横盘，国家通过限贷限购等方式，“冻结”楼市。

　　这样一来，即便你拥有多套房子，你要出售也也是非常难的，不能出售，那房子真的就是“不动产”。

　　事实上，不知道大家有没有发现，现在房子已经在最新的相关条例里面，被称之为“不动产”了。

　　而作为不动产的房子，即便今后房价涨上天，依然很难套现，不能套现的资产，你拥有的财富，都只是纸面财富，还不如手拿现金，找点别的投资好。

　　有人说，其他投资来钱不快。好吧，要这样想我也没办法。不过有一个问题可以去细想：你要纸面财富，还是要实际上握在手里的财富？

　　跟之前的判断一样，我继续维持这样的观点：信贷收紧必然刺激楼市调控继续收紧，限购限售很大可能性还会继续加码。

　　而房价高位锁定意味着有价无市，而不能交易的商品，从本质来说是没有价值的。不过到底如何衡量，大家自行判断吧。