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对于过了房屋保修期的住宅，出现房屋质量问题，开发商、物业谁来负责？

根据近日广州市住建局印发的《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》（简称《暂行办法》），广州市将在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险，即使房屋过了房屋保修期，但若在保险期内，业主发现住宅存在墙体开裂、漏水等质量缺陷，可以向保险公司提出索赔申请。

据记者了解，为了进一步在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险，今后，在居住用地出让时，将把投保缺陷保险列入土地出让条件。

居住用地招拍挂，将要求为房屋买“缺陷保险”

安居问题，一直是市民最为关心的问题。如果房屋质量出现问题，但住宅已经过了保修期，谁来负责？

为建立健全工程质量风险管控体系，全面提升住宅工程质量水平，切实维护住宅工程产权所有人的合法权益，近日，广州市住建局联合近日广州市住建局联合中国银行保险监督管理委员会广东监管局等单位，联合印发的《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》（简称《暂行办法》），在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险，即使房屋过了房屋保修期，但若在保险期内，业主发现住宅存在墙体开裂、漏水等质量缺陷，可以向保险公司提出索赔申请。

其中，缺陷责任期自工程竣工验收合格之日起算，期限为两年。保险责任期自缺陷责任期结束之日起算，具体来说，住宅工程基础和主体结构出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；阳台、雨棚等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂等结构工程的保险责任期为10年；地下、屋面、厕浴间防水渗透等“保温和防水工程”保险责任期为5年。而随着“精装修”房越来越普遍他建筑装饰装修工程也可以通过附加险的方式进行投保，保险责任期则由建设单位和保险公司在保险合同中约定。

今后，广州市将在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险。在居住用地出让时，需要将投保缺陷保险列为出让条件，并将投保缺陷保险列入出让合同。同时也鼓励在建社会投资项目购买住宅工程质量潜在缺陷保险。

@广州业主，收楼记得拿《工程质量潜在缺陷保险告知书》

正如投保过程中，保险公司将对投保人进行评估一样，根据《暂行办法》，缺陷保险合同签订后，保险公司应当委托建设工程质量风险管理机构实施风险管理，保险公司应当参与竣工验收，并提出质量评估意见。据住建局的相关负责人介绍，此举有利于进一步保证建筑工程的质量。

同时，《暂行办法》要求，建设单位应当在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费（含不高于保险费30%的风险管理费用）。一个工程项目作为一个保险标的，出具一份保单。在工程建设期，建设单位应当配合保险公司开展工程质量风险评估工作。

在业主办理房屋交付手续时，建设单位将《工程质量潜在缺陷保险告知书》随《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》一并交付业主。在保险期内，业主若发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。收到索赔申请后，保险公司需要在2日内派员现场查勘，在7日内做出核定。如果是影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司在收到索赔申请后的应尽快完成现场查勘，并在合同约定的时限内先行赔付。

此外，保险公司对缺陷保险合同约定的质量缺陷损失履行赔偿义务后，有权依法对负有质量缺陷责任的相关单位行使代为请求赔偿权利，建设单位及相关责任单位应予以配合。

●所谓住宅工程质量潜在缺陷保险，指由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。

●所谓工程质量潜在缺陷，指住宅工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的工程质量不符合相关标准和要求，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。

住宅工程质量潜在缺陷保险保险期限：

“缺陷保险”的保险期限自保单生效之日起，包括工程建设期、缺陷责任期以及保险责任期三个阶段。

●工程建设期自保单生效之日起算，至工程竣工验收合格之日起。其中，地基基础和主体结构工程10年，保温和防水工程5年，装修装饰等工程由建设单位和保险公司在保险合同中约定。

●缺陷责任期自工程竣工验收合格之日起算，期限为两年。缺陷责任期内，工程质量潜在缺陷由建设单位负责组织维修。

●保险责任期自缺陷责任期结束之日起算。保险责任期内，由保险公司按照保险合同约定承担赔偿责任。保险公司对缺陷保险合同约定的质量缺陷损失履行赔偿义务后，有权依法对负有质量缺陷责任的相关单位行使代位请求赔偿权利，建设单位及相关责任单位应予配合。