房产 买房攻略

　　近两年来，惠州房地产市场取得长足发展，交易持续旺盛。同时，定金退款纠纷、土地年限缩水、开发企业信息欺瞒以及公积金贷款置业被拒等情况频频出现，购房纠纷频发引起行业主管部门的的关注。

　　如何有效理解这些购房纠纷产生的原因和规避矛盾？惠州市房产管理部门相关负责人提醒市民在购房过程中要充分了解楼盘的相关信息，对于销售人员口头承诺的土地年限延期、社区配套等信息进行甄别，支付相关款项也应该落实在购房合同之中，切实维护自身的合法权益。

　　“定金”和“订金”有区别

　　在购房过程中，在中介机构、销售人员劝说以及现场营销氛围感染下，购房者容易冲动并支付一定数额的保证金。对此，市房产管理部门指出，购房者在付款时一定要看清和了解费用的类型和差别。根据商品房销售的相关规定，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后可以收取定金。另外，《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。

　　让市民容易混淆的是订金，其属于购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时购买意向，通常在明确所选购房源的信息后，约定一个期限正式签订买卖合同。两者的区别在于，定金属于合同约定具有法律效力，通常代表双方交易行为的约定，对买卖双方都有较强约束效力。订金仅代表购买意向的达成，较为松散，购买行为未能达成可以退还。一般的购房纠纷大部分属于后者，房管部门提醒购房者应该注意缴纳款项的类型，以维护自身的合法权益。

　　土地使用年限缩水惹争端

　　除了订金纠纷，由于楼盘土地年限“缩水”引起的纠纷也不少。记者浏览市房管部门和国土部门的网络问政平台看到，水口一城悦府、仲恺美乐米可住区以及新湖丽园等多个项目由于土地年限过短而受到业主投诉。

　　在仲恺高新区国土分局网络问政平台，美乐米可住区由于土地年限仅剩下33年被投诉。署名“郑添添”的市民表示，房子没交楼入住就只剩下30多年土地使用权，这是不能接受的，开发商曾承诺补足50年，但申请补缴地价的期限已经过了，仍一直没有补缴地价。面对这类纠纷，市房管部门相关负责人坦承这是争端高发的领域。该负责人表示，购房者在选房过程中应核实相关信息，企业则要做好信息公示，让业主充分知情。

　　企业是否涉及违规？市国土部门负责人表示，按照规定，土地使用权出让最高年限为：居住用地70年，工业用地40年，但土地用于商住开发则没有对使用年限的长短作出限制，是否违规应按照买卖双方合同约定情况而定，若合同约定企业延长土地年限，则需要按照合同履行，土地年限是否进行延期要写入合同进行法律约定。

　　楼盘销售公示信息需核实

　　随着调控政策的深入实施，房产开发企业预售信息公示情况得到有效规范，但也有楼盘隐瞒信息。市房管局提心市民要详细了解楼盘信息，避免购房后出现货不对板。

　　首先是基础信息公示。楼盘是否取得预售许可证、房源是否存在抵押情况、以及“一房一价表”等信息都需要核实。部分楼盘销售人员或中介人员刻意拉高房价的情况，应查阅一房一价表了解真实价格。对于采用“阴阳价”销售或其他价外加价的销售行为，应保留证据并及时举报，让主管部门对企业违规行为进行查处。

　　楼盘沙盘模型和样板间是另一个信息隐瞒的高发区。开发商为了吸引购房者，通常在沙盘模型中均有意隐瞒不利信息，对于公共厕所、垃圾处理站、高压线、物业用房等信息都不进行标示；对于有利的信息则放大展示，如商业中心、休闲公园、学校资源等，即使并未真正建成而只是暂时规划。

　　样板房同样如此，通常将床、柜子等居家用品进行缩小处理，还会通过较薄的内墙设置凸显室内空间大于实际面积，这也通常是购房者收楼投诉房源面积过小、与样板间不符的原因。对此，市房管部门负责人提醒市民在购房过程中要对展示信息进行核实，社区周边的配套信息及社区内部的构建物应该查阅规划内容进行明确。

　　开发商拒绝公积金贷款可投诉

　　2016年以来，房地产市场销售畅旺，房源长期供不应求，部分开发商开始“挑客”，公积金贷款由于审核流程、放款速度等因素被不少开发商拒绝，一度引起市民集中投诉。

　　有市民认为，缴存住房公积金就是为了能够享受置业优惠，现在却没有资格购房，合法权益受到损害。对此，市公积金中心属于服务部门，并无行业监管职权，尽管启动了约谈机制，但对于开发企业并无任何约束力。今年4月，惠州市住房公积金管理中心联合市房管局等6部门共同发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》，加大对限制、阻挠、拒绝公积金贷款的房企、中介的惩戒力度，然而部分企业仍然消极对待。