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在限价加码、限价签约等因素影响下，今年东莞楼市的“红五月”较为“克制”。整体来看，住宅市场有所回暖，成交面积环比上涨7 .34%；但从供应量来看，其供应面积环比上升近7%，比4月的成交量环比率少了一半。房价方面，东莞的成交均价环比上升2 .39%，为16987元/㎡。从区域来看，石碣的成交量退居“二线”，让位大岭山。随着供应量的放量，松湖片区的楼市热度日趋上升。

受限价政策影响 新房供应量放缓

中原数据显示，5月，东莞新建商品房供应套数达到5442套，供应面积为49.47万㎡，面积环比上升7.34%。成交量来看，东莞一共成交了5936套房，成交面积达到54.43万㎡，面积环比上升27.71%。“在限价政策下，部分开发商延迟了项目的加推节奏，处于观望阶段。”一位业内人士透露。

合富研究院分析，在高压政策下，开发商看低短期行业前景，放慢供应节奏，未来市场或将进入慢周期的开发。但从成交数据来看，5月的商品房市场热度不减，购房者入市意愿较为强烈。中原研究院认为，在传统的“红五月”市场，碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企处于年中冲刺业绩阶段，同时采用创意暖场、亲子活动等方式在吸引人气，以品牌效应刺激购房者出手。而从房价角度来看，由于受到限价限签的制约，东莞房价还将继续保持平稳。

个盘带动区域热度 大岭山成交量居首

从区域角度看，大岭山的成交量居榜首，共签约508套；其次是东坑、虎门、万江、石碣。区域的热度与供应量有较大的关系。

中原研究院分析，东部以及松湖片区持续放量，因而变为成交热点。如在金地前海山及光大山湖城单盘集中签约，因而带动大岭山冲刺全市首位。相较之下，东莞城区片区因缺乏全新项目上市，因而供应明显乏力，成交量开始走低。另外，区域房价也呈现分化模式。大岭山、东坑、石碣的签约均价同比呈现下降态势。而虎门、万江因区域优势，房价同比呈现上涨态势。但值得注意的是，东坑镇的签约均价为9400元/㎡。对此，中原解释，这是受到四季松湖特殊签约的影响，并非反映真实市场价格。

小型公寓走俏 别墅成交持续低迷

东莞限价政策加码，影响最大的当属别墅产品。由于属于高端住宅产品、总价高，东莞别墅产品出货难，成交持续低迷。与之相反，40㎡以下的小型公寓因总价低、不限购不限贷的因素，成为较受欢迎的投资产品。中原研究院分析，住宅严控下，投资需求多涌入商业市场，推动公寓走热。而部分公寓产品也推出低首付策略，从而调动购房者入市意愿。

从数据看，刚需洋房仍然占据市场的主导地位。但是，在限价政策影响下，部分开发商为了加快回笼资金速度，针对一些144㎡以上的大面积户型产品，更倾向于接受全款购房。中原研究院分析，限价备案政策升级，住宅从四类分为两类，由此别墅、小高层、高端产品的定价受限较大，或会受到打击。

后市预测

调控不放松

全款购房模式或抬头

中原研究院认为，粤港澳大湾区的规划公布在即，深圳、广州、东莞、佛山等核心城市依然是政策打击重点，调控不会放松。而在限价限签政策升级的背景下，加之银行放款缓慢，开发商资金回笼困难，在资金链承压下，将优先让利市场上有条件全款购房的客户，其次是高首付客户，再次是正常按揭客户。而合富研究院建议，稳定房价的前提是要加快商住土地以及商品房的有效供应，稳定市场供求关系。