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各位朋友，大家下午好！今天是一个特殊的日子，今天是六一儿童节，我昨天特别去理了一个发，希望自己从头开始，返老还童。但是这个愿望很难实现。2008年的时候，我们这个地方房价就是2万多，如果宝安的话只有1万多，龙华可能是8000、9000价位。但是回到过去不太现实，我们只能面对将来，所以我们对当前楼市做一个分析，也对未来楼市做一个展望，我因为年龄最大，所以排在最前面。真正厉害的是后面三位大师，他们都是在一线工作，有很多很深入的楼市信息、技巧等等跟大家分享。我泛泛而谈，谈一些比较大的东西。

首先谈粤港澳大湾区跟深圳楼市的关系。最近几年包括将来十几二十年对深圳楼市影响最大的就是粤港澳大湾区规划。香港前特首梁振英说，如果把粤港澳大湾区价值作为一个分析，他认为是可以跟80年代改革开放相提并论。由此体现了大家对粤港澳大湾区规划的期待。

我总结了粤港澳大湾区就是跟三个男人有关，第一个人叫吴家炜博士，香港科技大学创校校长，之前在硅谷工作，第一个在美国做校长的人。他来到香港后发现这个地方跟硅谷很像，所以1998年他提出了这个概念。当时他提出香港湾区，以香港为龙头打造一个湾区，向旧金山学习。他提出这个概念更多是学者的一种探索，并没有引起太多关注。时间到了2014年，深圳当时的市长许勤在深圳两会上第一次提出湾区经济的概念，这是第一次官方把湾区经济概念写入。所以2014年称为深圳湾区经济的元年。由于深圳这个级别比较低，当时提的湾区经济更多指的是深圳，我们说的湾是指深圳湾、前海湾、大鹏湾这个概念。更多用深圳城市角度考虑发展湾区经济。但是这个概念得到了中央层面重视。中间有一个过渡性人物，这个人叫郑新立。他的身份非常非常特殊，是出谋划策的角色。郑新立当时在深圳做湾区经济课题研究，他发现如果单独以一个城市划定湾区经济是不够的，湾区经济最大特征是跨越城市之间的边界，会连绵成片，不管纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区都是跨越了城市概念，把城市与城市串在一起。所以他把概念提升了一步，提升了打造粤港澳大湾区这个概念。这个概念最早被国家发改委采纳，写进了当时国家的十三五规划，但是即便这样，并没有引起深圳人的重视。国家发改委规划毕竟它的层次还不是特别高。但是正是因为写进了国家发改委计划之后，到2016年底这个规划递交到国务院，国务院最后给了最高领导层，最后2017年3月5日写进政府工作报告。他这种发展有它的必然性。

然后讲一下湾区发展阶段。媒体、自媒体对大湾区有很多点评评论，我个人对有些评论不太赞同。比如说这样的标题“屌炸了，粤港澳大湾区即将超越世界三大湾区…”，用了很多很浮夸的语言表达对湾区现状的描绘。但是我个人认为我们这个湾区还处于起步阶段，跟世界三大湾区相比还有很大差距。

为什么这么说呢？首先湾区经济确实很重要。给大家看四个数据：第一，湾区范围经济占全球近来比重大概60%。第二，大城市75%分布在湾区范围内。第三，70%工业集中在湾区为内。70%人口集中在湾区范围。不管从经济总量、城市、人口、工业等等来看，湾区都是世界经济的精华。所以它的前景非常看好。

我们这个湾区总体判断叫初具雏形。我们看这些数据，如果从面积和人口来比，我们肯定是世界第一的。我们有5.6万平方公里，比旧金山大好几倍，比纽约也大好几倍，东京也接近他们两倍，我们这个湾区太大了，我个人认为一些地方不应该花进来，比如惠州东北角、肇庆西北角这些地方，跟湾区整个经济没有太多关联。但是我们可能从管理角度来说，按照城市来划分相对比较简单。但是实际上你看美国也好、日本也好，更多不是这个概念，他还是以人口相互之间交流频繁程度来划分。从这两个指标来看，我们确实比较理性。而且从经济增速来看，经济总量目前排到第三位，略低于纽约湾区、东京湾区。但是增速很快，我们湾区经济增速大概8%左右，按照这个速度大概5、6年之后，总量排名第一。所以我们媒体喜欢这样去表达。但是这个总量只是说明一方面问题，因为你地方大、人口多，总量大不奇怪。但是往后看，比如看人均GDP，我们跟别人还是有很大差距的。比如我们目前是2万美金平均人均收入，旧金山湾区达到9.9万美元/人，差不多我们的五倍。同时从产业结构也是一样，其他湾区都已经进入服务业驱动的阶段，我们这个阶段还是工业、服务业并重阶段。我们在湾区有些城市还是以工业为主导，比如惠州、肇庆、佛山基本工业为主。发展参差不齐。集装箱吞吐量我们是6520万TEU，这个看起来比别人高很多，但是另一方面反映了我们出口水平比较低，我们都是出口傻大粗的东西，别人都是出口高端产品，比如苹果手机、电子产品，所以集装箱用的量肯定少多了。所以很多东西要一分为二来看。不要简单被数字蒙蔽。我们机场吞吐量世界第一。世界100强大学有5所，但5所大学都是在香港，深圳、广州这些城市一所都没有。我们在世界500强公司总数里面排名组后一位。关键指标仍然摇摇落后。

把湾区经济分四个阶段来看，第一阶段最原始的，运输经济。国内货物经过你这个地方运输到世界各地，比较传统模式。再发展到一定阶段，围绕湾区发展工业，因为工业到内地运输到海港，必须花很多成本，不如在湾区生产，所以产生了临港工业。东京的工业现在都很发达，大量钢铁企业都在湾区，因为这样减少运输成本。再发展到一定阶段到了服务经济，工业创造价值的能力有限。经济学有一条微笑曲线，创造价值最高的是两头，一个是研发设计，一个是后面的营销策划等等。中间生产的，创造价值能力越来越低。很多工业企业转到内地，把高端的留在湾区。所以变成只是提供设计、金融、销售等等，工业都往内地转移。最后一个阶段，创新经济。他不管做什么东西，即便也有工业，但是工业特别讲究创新性。

按照四个阶段来看，我个人认为旧金山湾区处在最高水平阶段。已经进入了创新经济的阶段。我们观察世界主流的商业模式，基本都来自旧金山。现在每天在用的APP等等，你发现它的原形基本上来自旧金山、硅谷。所以它的创新经济是很强的。后面会说到我们粤港澳大湾区也是参照旧金山湾区来进行规划的。

纽约跟东京湾区处于服务经济向创新经济提升的过程，比旧金山还是有一些差距。粤港澳大湾区处于工业经济向服务经济提升的阶段。随便举一举9+2城市里面，除了香港深圳之外，其他城市基本上都是以工业为主，其实广州都是工业占比比较高。惠州、东莞、佛山、肇庆基本是工业主导。所以我们工业经济占比重比较高。有一部分城市迈入了服务经济，比如香港典型的服务经济，它的工业都转移到内地，整体处于第二到第三阶段过程。这给我们一个信息，我们这个湾区还有很长发展空间。如果已经到了创新经济了，已经到了硅谷阶段，再往前发展，困不困难？很困难。三大湾区都进入了成熟期，所以你看到它的房价、地价、人的收入水平其实都是比较稳定的发展。可能一年保持个2、3%这个水平。这个时候还有没有投资机会？我个人认为投资机会就不是太大了。当然从资产配置角度没有问题，它很稳定。但是从爆发力、发展潜力来看，肯定不会是太好的机会。反过来看我们大湾区，其实还处在中期或初期阶段，还有很大发展空间。这个发展空间给了我们一次机会，我们的土地价值、房地产价值、人口密度、人均收入水平，随着湾区发展，一定会出现一个相应的发展，意味着我们还有很大发展空间。从这个角度，一点都不担心深圳房价走势。这是从宏观角度看一下所处阶段。

左边这个图，我们目前大湾区人口分布基本都是以什么为中心，以城市为中心，深圳的市中心人口密度最高，往周边慢慢下降。广州以天河区为中心，往周边慢慢下降。每个都是以城市为中心的发展模式，而不是真正湾区模式。但是如果看比较成熟湾区，人口密度分布没有明显的下降。基本上是比较均匀分布在整个湾区里。我们是点状的，他是片状的。这个给我们什么启示呢？我想我们发展肯定他们趋势是一样的。意味着深圳人口一定要往外走。美国走的更远了，美国在城市中心反而没有人住了，住的都是黑人，因为改造成本太高，还不如往外发展，通过高标准配套建设，把人口都往郊区吸引。所以会形成片状发展，这才是湾区发展核心，无差异化、一体化。在任何地方能接触到的公共设施、享受到的政府配套差异不大。所以愿意分散居住。但是目前在我们这个地方不太现实，我们这个地方都是围绕市中心布局。

第二个问题，谁是湾区的龙头的问题？这个问题争议很大。每个城市都希望自己是龙头。总理在去年3月5日和今年3月5日两次提到大湾区的时候，大家注意他在什么地方提的，他都是在提港澳问题，要保持香港、澳门经济持续繁荣稳定，要推动港澳与内地经济的融合。然后马上提到了粤港澳大湾区规划。这说明了什么？前面说的事情都是为后面做铺垫的。去年7月1日举办了粤港澳大湾区第一个实施性文件签署，合作框架。也是在香港举行的。第三个，大湾区提出以来，最活跃的长官是谁？是香港。去年梁特首在湾区概念提出后，走访了大湾区所有的城市。今年林郑月娥也是一样，也是走访了整个湾区11个城市。反过来看，深圳领导、广州领导走的相对少一些。这个反映香港积极性很高。我个人觉得在规划层面来看，应该是会以香港为龙头，打造整个大湾区。澳门经济总量很小，只有香港具备经济总量优势，个人感觉总体肯定是以香港为龙头。同时考虑到广州深圳澳门这几个城市需求来进行规划。从政治角度来看，就一句话，深化港澳与地合作保持港澳繁荣。一国两制是成功的，必须要保证香港是龙头，所以官方规划层面一定是这么保证它的。最近很多政策都是跟香港有关的。从功能来定位，粤港澳大湾区是叫做国际科创中心，尽管没有正式公布这个文件，但是领导在各个层面都在提，我们大湾区定位就是国际科创中心，不是纽约湾区雏形，也不是东京湾区，比如东京是首都，他具有政治功能、文化方面功能等等，所以我们不具备。纽约是世界政治的中心，我们不具备这个功能，唯一贴近我们的就是国际科创中心，以旧金山湾区为模板去打造。从这个角度，深圳肯定具备一定优势，在科技创新方面处于比较领先地位。所以即便是香港，对深圳并不是坏事情，至少不是广州。香港也在努力，支持香港打造国际创新科技中心这个定位。同时香港毕竟有五所世界100强企业，还是很厉害的，基础研究做的非常好。但是业务研究方面做的相对比较差一些。深圳香港联合的话，这个画面也是很美的，对深圳是一个好事情。总体来说大湾区利好深圳和周边城市，当然有的人很期望，有的人希望深圳为龙头，这种可能性基本没有。湾区规划一环，就是围绕从香港到深圳、广州、珠江西岸的澳门，包括经过珠海。这一环作为最核心的，起点是在香港，终点在澳门，两扇就是东西两边。深圳到东莞、惠州至少五年以上才能落地。

交通互联互通将取得重大突破，这是我最期待规划能够落实的。城市与城市之间对接的地方，往往是最落后的地方。比如深圳靠北边的，东莞靠南边的，从公共配套看是最落后的地方。这次规划我希望打造一些我们说跨城的城市副中心，比如像塘厦、惠阳、虎门，应该打造跨大湾区副中心，这样才有突破。否则东莞的钱都投到南城、东城，深圳投自己的市中心，惠州也是一样，不愿意投在城市边缘地带。

深圳需求外溢速度还会加快。这是没有办法，只要存在大的价差，深圳需求一定会往外走。比如深中通道，西乡如果房价6、7万，对岸只有1.3万，必然带来需求外溢。有人说能不能买中山的，我说你看两个差别多大，大到任何人产生这个想法，买个一万多房子，再买一个车，这样也很舒服。这种外溢的长远趋势不可能改变。

香港是官方钦定的龙头城市，能够获得比较好发展的城市是哪些城市，与香港开展良好合作的城市将获益，我们要照顾香港、让香港发展好的话，跟香港合作越多，能取得资源越多。深圳为什么加大力度推进河套地区建设。深圳希望和香港一起携手获得中央政府的一些政策上红利，在深圳来说目前跟香港合作就两个重要平台，第一个是前海。第二个就是河套地区。周边区域肯定获得利好。

深圳合作基础好，还有前海示范区，深圳将获益。深圳西部发展空间仍是巨大，看好沙井、松岗、光明（科学城）等，刚才有网友问为什么宝安房价这么高，因为宝安正处于大湾区核心发展轴上，从香港出发到深圳、东莞、广州，所以高确实有区位优势。这种区位优势将来更大。光明也是非常不错，政府在光明规划了一个科学城，10平方公里，把中山大学包括在里面。也是由市领导挂帅做这个项目，目前这个项目没有完全公开，只是提到一些基本信息。

这是最近副总经理来到深圳讲话，粤港澳大湾区建设是亲子谋划、亲子部署、亲子推动的国家战略。这是最新的说法，也是最高的评价。所以大家要相信国家，这个规划应该是非常具有政策红利的大的规划会出来。

第二方面，“三价合一”政策解析。“三价合一”要正确理解它，主要不是打击偷税漏税。因为偷税漏税问题在前两年基本解决了，政府搞了一个强制评估价。买房有一个强制评估价，不能低于它。该收的税已经收了。这次主要打高评高贷，把风险全部转移到银行。配合国家防范重大经济风险、金融风险。这个政策是合理的，也是政府配套政策。他应该会随着时间，大概半年时间会慢慢消化掉。就像以前所有的加税一样，会被消化掉，对整个市场影响不会太大。当然对二手楼影响会有一些，尤其一二手楼倒挂情况下。主要还是因为一手楼定价比较低导致的。

棚改政策，深圳棚改政策力度比较大。最重要一条是新增加面积不允许做商品房，全部做公共住房，而且是租赁为主。进一步减少商品房供给。深圳新房基本是旧改出来的。旧改是两种方式，一个是开发商主导的城市更新。另外一种是棚改。棚改做的越多，城市更新越少，减少了商品房供给，进一步加剧供需矛盾，所以深圳未来新房供给量越来越少。

租售并举，去年是热点，今年有所降温。我个人认为拥有产权，买到自己的房子仍然是一个主流需求，这是任何社会进步的象征。包括联合国也是一样，评价一个国家发展水平，就看多少家庭拥有自己的房子。租房是一部分人的需求或者阶段性需求，最终需求还是会汇集到买房。大家说德国等国家租房为主，那确实不一样，因为租房为主的前提条件是有很多的，比如说房价很稳定，像德国几十年房价都很稳定，如果扣除通胀的话，可能房价还是负增长，所以年轻人都不着急买房。今天买跟明天买、后年买都一样，有收入还不如享受生活。房子对我们还是一个保障，小孩上大学了，卖一套房子就可以供他去美国上学。老年要保障好生活，房子也是可以提供保障。所以租售并举并不会成为主流需求。

其他的政策，包括限价，前一段时间也有解读说国家保护产权。那个文件出台主要是配套我们十九大提出的要建立一个市场化经济体系，更多从经济角度考虑。房地产是独特的领域，政府正是在打压它的状态，不太可能取消政策，而且有可不进一步加压。比如前两天双玺销售场面。这些也可能导致更严厉的政策。台湾在某个阶段的时候也出现过房价暴涨，政府怎么控制都控制不住，后来用了一招就解决了。你要买房可以买，但是你买之前要先对你资金来源做一番调查。你的税交足没有，你能拿出500万做诚意金的话，你的资产到底有多少？你这么多资产，每年交税交了多少，其实可以查询。没有一个人经得起查。台湾一查你个税交满了没有，企业有没有交足所有税，没有一个人敢买房，最后把房价控制住了。所以政府不是没有政策，其实还有很多政策。现在深圳一二手房倒挂现象已经很严重了，买房如同抽奖。既然抽奖，就必须公证。我希望以后卖房也像看中央五套福彩一样。只有那样才能消除房地产销售各种各样不公正现象。既然管制了价格，必须关注这个过程，否则会产生很多贪污腐败，钱权交易等等行为。我个人觉得买房不用想太多，对我们个人，首先要看长远，大湾区建设一定是利好。第二，深圳供给量比较少，没有大的问题。大家应该勇敢的拥抱大湾区这个时代。

最后祝大家不管房地产潮起潮落，大家依然能保持童心，永远开开心心，谢谢大家！

提问：我想问一下现在深圳湾片区普遍的中小物业都有上千万了，它的学位也是目前来说比较看好的，以后对湾区潜力是不是还可以有一波行情？前海特区现在也在大力开发当中，前海住宅物业目前来说也是非常稀缺的，这两者您觉得哪一个片区更有投资价值？

邓志旺：谢谢这位网友，一看就是炒股的。“一波行情”。其实房地产不是一波行情，它是一个持续行情。目前深圳南山房价是最高的，南山房价最高又是在深圳湾、蛇口片区。目前南山最新规划是要打造一个湾区CBD。这个湾区CBD从深圳湾超级总部基地开始，延伸到科技园南区，再延伸到后海，再延伸到蛇口，再回头到前海。成为深圳最大的CBD。这个CBD打造出来的话，深圳湾这个片区还有比较大的发展空间。包括后海总部基地这一片大量的写字楼建起来了，还有一些没有入住。一旦都入住了，这个片区将会迎来更多的老板、金领阶层，他们的需求肯定是在周边，因为他们时间很宝贵。这个片区发展还有很大空间。当然前海更好，前海毕竟是特区中特区，但是前海的房子确实很少，而且他引进的学校是非常顶级的。这两个片区比较的话，我觉得都不错，其实房价也差不了太多。我个人认为前海发展空间更大一些，如果一定要选择的话，前海更好一些。

提问：现在单价已经上十万了，预期5年内单价会达到多少？

邓志旺：不会收获，只问耕耘。他反正是往上走的，能走到哪去，就看各位支持的力度，大家对它到底有多大信心。

提问：后海相对2000年初的大盘，学位一般的大盘，你看好吗？还有前海也是大盘，但是就是学位一般。就是大的社区物业。

邓志旺：我觉得学位还是比较重要的。当然南山区现在在改进教育的均等化，搞教育集团，把所有学校都收编了，变成分校。所以教育水平会越来越接近，如果有学位的，跟学位价差拉的比较大的话，可以考虑没有学位的。因为教育资源将来会均等化，机会比较多一些。2000年左右的房子个人觉得比较老了，再过几年就20多岁了，房子一老，保值增值能力有所下降。房子也是吃青春饭的，买一些次新盘更好一些。

提问：去年深圳南山大部分地方都涨了，尤其是后海领涨，但是前海没有怎么涨，这个你怎么看，前海这么好的地方为什么在去年涨幅远远低于南山其他地方？现在他们说的粤港澳大湾区，很多人讲了一个段子，粤港澳大湾区就是十多年前他们讲的珠江三角洲，只是现在改了一个名字，您觉得这个实际做出来的话，需要多长时间，和以前有什么特别不一样的变化，因为房价上涨需要经济支撑的，这个经济发展需要多久，多久我们才可以买深圳以外大湾区的房子比较合适？

邓志旺：第一，关于前海房子涨的不如后海。这里面首先要有一个概念问题，你说的前海不是真正的前海，你说的是月亮湾大道以东的部分，那个地方为什么没有涨，确实有问题。第一，它确实不是真正前海，它不在前海。隔了一条道路有很大影响，这跟悲欢一样，北环南面是华侨城，北面是桃源村，差异还是比较大。第二，那边的房子建设期比较早，2000年左右建的房子，而且标准比较低，品质差，车位少，配套弱。导致了跟后海比会差异比较大。第三，学位问题，那边也没有太好的学位，也是影响了它的增值。所以跟后海比它的差异性还是比较大的。

提问：南山很多地方都涨了，像蛇口涨幅都还比较大。

邓志旺：有几个原因，第一，新的学位冲击。第二，周边设施改善。第三，可能会棚改。这个片区不老又不新，没有特别优势，所以我觉得它不涨一定也有原因，原因就来自于产品属性，位置属性，包括周边设施改变比较少。

提问：以后对这一片的房子认为它有价值吗？涨幅会跟上南山其他地方吗？

邓志旺：应该还会涨，但是幅度会小一些。

提问：整个前海起来对他影响不会太大？

邓志旺：会有，前海有了地铁后，更多往宝安中心区、沙井那边去了。老的前海这个片区没有特殊优势，它有些地缘优势，但是更多的，市场就是反映了对它的看法。炒股要跟着少数人走，但是买房一定要跟大多数人走。大家炒龙华，龙华就涨起来了。大家炒深圳湾，深圳湾就起来了。群众的眼光是雪亮。

第二个问题，湾区经济发展有几个效应，第一，虹吸效应，这个地方会成为整个湾区神经中枢，前海可能就是这样一个地方，以后把最高端的产业、最重要的产业环节全部放在前海这个位置，所以变得与世界最顶尖的区域对比，比如曼哈顿、东京中央区，所以会能够承受特别高的房价。因为它的产出水平特别高。高到什么程度呢？我也不知道，有人说30万、有人说50万，都有可能，这不是问题。但是到什么时候到我不知道。第二，湾区发展第二个效果是一体化，把城市与城市之间的差距，城市与郊区差距会慢慢抹杀或者缩小，从这个角度，越往外走，会越有机会。我们有很多新副中心出现，就把整个城市跟边缘、边缘跟边缘地方差距缩小，所以也是一个机会，简而言之到处都是机会，不要问什么时候出手，越早越好。谢谢！