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严限之下，一二线城市新房价格似乎有了松动？

最近备受关注的一个案例就是，上个月底，融创在郑州郑东新区白沙片区的一个项目高层开盘，手机选房，均价不足一万，瞬间秒清！要知道，很多业内人士对于白沙片区的高层价格预期在每平方米13000—15000元左右。不到一万的均价相当于房价打了个7折！震惊全国！

在上周的推送文章里，房王君也提到了一个武汉江夏区的楼盘，连夜低调开盘，遭到哄抢。销售均价9500元/平，比周边便宜了约1500-2000/平，相当于8折出售。

种种迹象表明，房价真的稳住了，部分楼盘价格开始松动。7月18日国家统计局发布的《2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计》也印证了这一点，数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格中，有9个城市房价环比下降或持平！6个城市房价环比微微上涨，最高涨幅才0.5%！

调控限字当头，高压持续。房企主动降价，是对市场预期改变了吗？

显然不是。是房企的生存环境发生了改变，营销就必须要有决断和创新，才能保证整个企业在调控大环境下良性运转。

1 政府严格压制房价

为什么开发商要低于市场价20%-30%开盘卖房？善心大发？市场太差？都不是，其中一个最重要的原因就是，政府严格压制房价。

自去年国庆以来，全国范围内多轮大规模市场调控政策集中出台，全国各级城市出台了上百次房地产调控政策。目前楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商、限签的“六限时代”。

其中就包括“限价”，有的城市规定，新房均价不能超过楼盘备案价5%、10%或15%等，有的城市政府则直接规定片区指导价，一旦超过则无法网签。因此，限价政策的出台，对于一些备案较早的楼盘来说无疑是个噩耗，由于市场房价上涨过快，原本备案的价格就变得很低，只能眼睁睁看着别人卖高价。

前面提到的郑州和武汉的两个楼盘就是这种情况。据了解，郑州融创项目备案价仅9800元/平，这就注定了房价不能超过1万。有人会好奇，开发商为什么不采取捆绑装修、车位等方式来销售？too young too simple！

日前不久，万科、碧桂园、绿地等一线房企在不同城市因为情形各异的违规行为而收到罚单。各大城市都在大力整顿房地产市场，比如广州就刚刚公布了第二季度房地产市场检查情况，发现了180个违法违规问题。这一切都折射出游走在政策红线边缘的房企们，正面临着前所未有的政策压力和运营压力。

2 房企融资渠道被掐断

银行收紧房贷，大家都知道了。和购房人一样，房企的开发贷审批趋严，想从银行借钱变难了。与此同时，截至7月6日，在证监会审核的公司债状态中，被终止或中止的涉及时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球、美好置业、成都金融城投资发展有限公司、北京金泰房地产开发有限公司、上海西部企业集团、都城伟业集团、贵阳金阳建投集团、厦门杏林建设等13家房地产企业。就连最近大红大火的融创，100亿元公司债前不久也被上交所终止发行。

可以说，房企融资渠道已经全面收紧。但是项目开发又需要大量资金怎么办？为回笼资金保现金流，开发商也只能在价格上做出些许让步了。

综上，政府严格压制房价以及房企融资渠道被掐断，导致当前房价冰冻，部分楼盘降价出售。而这种情况，短时间内是没法改变的，这就不排除未来还会有一些楼盘因为政府限价又急需资金而选择低于市场价开盘。因为有不少的房企，在房价上涨前就存下来的地，成本非常低，让利空间可能比我们想象中还要大，但依然有利可图。届时，买房人“捡漏”的机会就来了！

前提是，你得手握重金，才有资格捡漏。比如上述两个楼盘，开发商在不缺客户的情况，只卖给能全款付清的客户。未来，手握现金的买房人，才是爷。而那些能拿出来全款买房的人，更是大爷中的大爷，还是恨不得供起来的那种。

对于手中现金不多的刚需来说，难道真的就没有“捡漏”的机会了吗？也不是。买新房普遍首付要求很高，因此刚需最好的选择就是买二手房。当前，全国一二线城市二手房市场交易活跃程度已经趋弱。比如上海，今年上半年，全市二手房共计成交9.19万套，较去年同期大跌52.16%；再看广州，自3月新政出台后，广州二手房成交量已经连跌3个月。

市场越是低迷，就越多人看不清未来形势而选择卖房套现离场。那么，刚需“捡漏”二手房的机会也来了。

18个热点城市捡漏时机参考

未来两年，最好的“捡漏”时机是何时？下图是某地产研究机构，通过大量的数据推断，得出来的一个周期预测结论。

主要看最右边的销售均价低谷。

（注意：只有一二线才能这样操作，三四线不要想着捡漏，三四线跟一二线的变化趋势完全不同，不适用）

比如一线城市中上海、深圳、北京，将可能在2018年1月、2月、4月到达均价波谷，广州在2018年8月迎来均价波谷。

当然我们这里只是做为一个参考，并不能完全信从，还是要根据自己所在城市的真实感受来判断，市场到底到没到低谷。

在这里给出几个判断的小技巧，比如院门口的老太太们还聊不聊房价，10个中介有没有倒闭个2-3家，房产销售们有没有改行，有没有大量的换东家，手机里接到卖楼电话的次数有没有增加等等。

当然最靠谱的，还是自己多去走一走看一看。如果自己有房子，还可以把它挂到中介上。

二手房才是判断真实市场的唯一评价标准，当你把自己的房子挂上中介，你就能通过来访电话，来访客户，以及来访的其它中介判断出来，房价到底值多少，房子到底是不是有价无市，市场有没有进入真正的低谷。

对于想置换的朋友来说，何时置换并不是最主要的问题，立刻把自己的老房子挂出去才最重要，只有这样你才能够真正的感知到，真实的市场行情到底是怎样。一旦前来咨询的人对半减，抓紧时间出手老房子吧。