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近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示，核心城市房价涨速连续3个月下降，二手房成交量较快下探，一线城市房价整体微跌，其中上海、深圳由涨转跌，北京、广州继续下跌。报告认为，在当前形势下，期房烂尾风险增大，建议加快推进期房预售制度改革。

报告显示，2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

从房价累计涨幅看，核心城市房价波幅也在减弱。2019年上半年核心城市的房价波幅，要显著低于2018年同期。纬房核心指数显示，与2019年1月的102.52点相比，2019年6月核心城市房价累计上涨了3.22%。与2018年1月100点相比，2018年6月核心城市房价累计上涨了8.29%。2019年的房价峰谷差距较2018年显著缩小。

从二手房成交量指数看，在房价趋于平稳的同时，核心城市二手住房成交量也继续快速下探。2019年6月，10大重点城市二手住房成交量指数为155.28，比5月下降了26%，但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看，在其它条件不变的情形下，二手房成交量的快速下降，表明房价存在一定的下行动力。

上海深圳由涨转跌，北京广州继续下跌

根据报告，2019年6月，一线城市房价平均环比下跌0.615%，涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势，其中广州环比下跌0.86%，北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌，其中深圳环比下跌0.98%，上海环比微跌0.14%。

从2018年1月以来的累计涨幅看，近一年半以来一线城市房价也未出现显著上涨。一线城市中房价累计涨幅最高的深圳为2.92%，最低的上海为-6.29%，大体处于相对平稳区间。

准一线城市房价涨速进一步下降，但房价上涨格局暂未出现逆转。准一线城市纬房指数监测显示，2019年6月，准一线城市房价平均环比上涨0.948%，涨速比上月收窄0.6个百分点。其中杭州环比上涨0.74%，涨速比上月收窄0.87个百分点；重庆环比上涨0.25%，涨速比上月收窄0.71个百分点；天津环比下跌0.8%。6月热点城市苏州环比上涨3.6%，涨速虽比上月下降1.21个百分点，但相对涨速仍然略高。

期房烂尾风险增大，建议加快推进期房预售制度改革

报告认为，房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式，本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年，由于房价涨多跌少，开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。

报告分析，随着市场理性回归，房地产企业资金链趋紧，延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下，这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。为此，有必要加快推进现行期房预售制度的改革，降低期房烂尾及延期交付风险。

报告建议，从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进住房现售或提高预售条件，可以考虑推进现售及取消预售许可；对于暂不具备推进现售条件的城市，可以考虑提高预售条件，并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。

报告认为，房价的主体部分是地价而非建设成本。开发企业资金紧张，受影响的主要是地价，并不会造成商品房开发量紧缩的后果。为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产的相关炒作，可以考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

报告指出，随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要坚持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。