深圳新房成交均价 连续15个月保持为约5.5万元
2018-01-08 湾区城市群
1月8日，房地产服务商戴德梁行举行2017深圳房地产市场年度发布会, 对2017年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对2018年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。
住宅市场：楼市祭出最严调控，深圳房价“稳”字当头
2017年是响应国家宏观楼市调控，践行长效机制之年，频率高、范围广、史上最严等关键字可以用来总结今年出台的调控政策的特点。2017年出台的房地产相关调控政策措施超过200次，调控范围也从东部扩展到了中西部，从一二线热点城市扩散到三四线城市，中心城市和周边城市政策同步调控，形成“合力效应”。
“五限”加上利率上调，严查消费贷、首付贷，严控资金违规流入房地产市场等措施抑制短期投机需求，稳定市场预期。一系列“史上最严”的调控措施接连出台，令全国房地产市场热度迅速降温，截至2017年11月，一线、二线、三线城市的房价环比增幅分别回落至0.7%，4.7%和6.9%。
虽然深圳这一年并没有出台新的调控重磅政策，但整体市场的表现仍始终在调控的影响之下。深圳上半年供应大降近7成，虽下半年供应有所增加，但全年住宅新房供应量仍较上年同期下降26%，2017年住宅新房供应量以327万平米创下历史新低，其在全年商品房供应中的占比也降至55%，全年成交面积也同比下降38%。全年成交价格虽较去年上升1.85%，连续15个月价格维持在5.5万元左右，价格维稳效果突出。
与此同时，“限贷限购”下公寓类产品的增加也拉高近两年商业物业在商品房供应中的占比，由之前的不足15%升至20%以上。戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙认为，因学区、落户等配套不完善及首付、贷款利率较高等明显缺陷，未来在长效机制建成和有形之手逐渐撤出之时，公寓类产品可能面临一定的风险。
他分析，自2016年10月深圳出台“104史上最严新政”后，深圳新房的成交均价一直保持在非常平稳的水平，年初预、现售价格管理操作细则也进一步削弱了市场各方对房价持续攀升的预期；正是因为这种一步到位的调控令市场降温并价格回稳，才使得深圳楼市避免了各地持续加码调控政策的局面，持续走稳的市场也为接下来长效机制的建设铺平了道路。
二手市场亦受到市场整体降温的波及。2017年，二手住宅成交量较上年同期下降33%，反映整体市场需求量的一二手住宅成交总量798万平方米，较去年同期下降35%。从戴德梁行监测的中高端住宅价格指数来看，价格年初同比去年同期小幅上涨了1.9%，年末则同比下降了0.1%，今年下半年出现微幅下调；而租金除季节性因素波动外，总体保持稳中微升走势。
未来展望：长效机制循诱市场转型，“有形之手”短期难以撤出
对于2018年的走势，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端认为，经过多轮广泛深入的调控，“限购限贷限售限价限商”为代表的干预手段令房价将总体趋于平稳。为保持市场稳定，同时为长效机制的建设营造稳定的市场环境，“有形之手”短期不会退出，这意味着在未来一定时期内房价上涨将难以得到支持。
渐趋稳定的房地产市场为长效机制的建设奠定了基础，发展相对滞后的住房租赁市场将迎来大发展。走在前列的租赁市场建设已吸引多方力量——开发商陆续进入、银企合作为租赁物业的开发持有提供更多资金支持、关于租赁用房的金融创新不断，大量需求将从商品房市场转移，对于构建多元化的房地产市场、缓解房价上涨压力、实现“住有所居”意义重大。
另一方面，深圳“十三五”期间计划供应人才住房和保障性住房35万套，未来5年大量的保障性住房陆续投入使用，“保障的归保障，市场的归市场”的双轨并行的环境将更有利于商品住宅市场的市场化发展。
张晓端表示，随着租赁市场建设的大力推进、保障房覆盖范围扩大，再加上未来逐步推进财税体制改革、住房金融市场与监管制度的完善，住房市场长效机制有望最终建立，真正实现高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道、多形式的稳定健康的住房供应体系。只有当长效机制完全落实建成之时，行政期调控手段才能无后顾之忧的彻底退出市场。
数读
•住宅市场方面，深圳房价“稳”字当头。深圳全年住宅新房供应量较上年同期下降26%，住宅新房供应量创历史新低；全年成交价格连续15个月价格维持在5.5万元左右，价格维稳效果突出。
•写字楼市场方面，2017年深圳甲级写字楼表现活跃。除去全自用的高品质写字楼外，全年有8个新项目投入使用，存量上升至428.78万平方米，租金则较去年同期上涨8.5个百分点。预计未来5年全市约有800万方甲级物业入市，南山区占比高达75%。
•商业市场方面，优质商业逐鹿中原，实体商业携新零售蓄势而来。2017年全市新增供应67.8万平方米，优质购物中心存量增至326.33万平方米。大体量、优质的商业体入市皆取得较好的招商效果，全市空置率处于2.71%的较低水平。
