房产 租房

广州市政府日前发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,具体细则尚未出台。数据显示,30岁以下租人群无力入市购房者居多,这部分群体在租客中占比过半。租购同权将为他们带来什么?

广州链家研究院认为,传统的“居者有其屋”观念正在向“居者有屋住”转变,租赁市场将迎来一个快速发展期。此外,业内认为,租购同权并非同等优先权,此前备受关注的租房可获得学位入学,也会有一个试验性的过渡期,其过程可能长达5-6年。链家方面表示,目前新政出台后,尚未有学位房业主提高租金的行为。

传统观念有待转变

“居者有其屋”是大多数市民的传统观念,一代传一代,但现在广州的房价已处于相对高位。2017年上半年,广州市11区的二手住宅登记量为76269套,以广州链家促成的住宅业务为例,2017年上半年广州市二手住宅总体套均总价为204.07万元/套,同比上升9.1%,增加17万元/套。当代年轻人要靠自己的积蓄在市区买第一套房子,基本要等到30岁之后,且多数要在二手楼市场内寻找。政府部门在这个时候推出鼓励发展现代住房租赁产业的措施,旨在扭转观念,将“有其屋”改为“有屋住”,不管是通过买卖抑或租赁的方式,有房子住,便能解决“住”的问题了。

广州链家的数据同时显示,2017年上半年广州市住宅总体套均租金为3815元/月,同比上升7.1%,增加252元/月。租客群体中,30岁以下的成交比例为54.8%,比2016年全年的49.2%增加了5.6个百分点,这一年龄群体正是暂时无法入市购房的主力对象。

阳光家缘网显示2017年上半年的住宅租赁备案量为12.49万套,若算上小业主尚未报备的个案,总量或逾20万套。可见广州本地的租房市场表现要优于存量房买卖市场。长远来看,这个方案给予广州的租赁群体有更大的选择空间,只要未来能保证租赁房源量充裕,租赁市场或将呈几何级数式快速发展,良好的经验亦会被周边城市所借鉴。

未必能刺激租金明显拉升

在方案发布之后,不少媒体将其误读成“租客子女可以和持有房产者的子女获得同等机会入读省级小学”。实际上,这里所谓同权的“权”,应该是能获得分配入读小学的权利,但不是和拥有房产的本地户籍客户同等的优先权。

以老城区越秀区为例,一所省级小学每年提供的学位大概在200-250个之间,一般都是优先把指标给到招生地段内的“有房有户者”,在遇到招生名额大于当年适龄“地段生”数量时,入读名额会出现空缺,才由其他“不完全房产户”、“随祖辈”、“随非直系亲属”、“租户”、“集体户”、“拆迁户”等依次轮候补充。

广州链家研究院预计此后教育部门出台的新细则,应该不会采用“一刀切”的标准,在全市11个行政区域内实行。估计仍会先在郊区,特别是教育资源差距不太悬殊的板块内先作实验,待积累了足够的成功经验,才会逐步向市中心区过渡。这个试验过程起码有5-6年,且实施计划最快也要在2018年5月的小学招生才能显现。

2017年7月18-20日,三天内经广州链家新增可出租房源量比2017年7月15-17日减少6.2%,日均新增出租房源量601套。而后三天广州链家接待租客咨询比前三天减少8.6%,单日约490个租客与经纪人员沟通咨询。此数据说明租客没有因为政策而加大了向中介咨询的频率,业主也没有因为政策初稿出台便积极将物业放租,市场反应估计要留待详细的细则公布后才出现。

广州链家研究院于最近数日向部分老城区的门店店长了解,得知暂时未有业主对自己出租的物业进行提高租金的行为。而以教学资源最为丰富的越秀区为例,2017年上半年无电梯物业租赁成交比例为45.1%,比2016年同期增加1.8个百分点,接近一半租客选择楼梯房。

与此同时,2017年上半年越秀区无电梯物业的套均租金为3126元/月,同比上升5.9%;带电梯物业的套均租金为4727元/月,同比上升1.2%。但是,在楼龄较长、建筑结构欠佳的前提下,即使未来出现较大利好,与优质名校学位挂钩的楼梯房,其租金升幅未必能领先于带电梯物业。

中介业务或会增多

对“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”这一点,广州链家研究院认为,实际上除了要开发企业和政府部门紧密配合,提交各类资料予以改变使用用途外,还需要不同的部门在市政配套上做好文章。

众所周知,现时一手的公寓盘多位于郊区或中心区外围,这些盘周边的交通、商业配套尚处于“待完善”状态,即使发展商愿意把“商业”性质改为“居住”性质,仍旧难以吸引在市区上班的白领族前往承租。只有等周边的地铁或车站、商场都同步建立起来,且物业放租的租金水平对比市区同类物业有优势,才能把原本在员村、东圃、赤岗、南洲、同和等市区中等租金水平板块的租客吸引过去,预计这个过程也需要至少3-4年。

最后,政府部门有意成立广州住房租赁发展投资有限公司,负责统筹全市政策性住房的投资、融资、建设和运营管理,将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。广州链家研究院认为,这里已透露了一个信号,主管部门旨在通过“住房租赁公司”这样一个角色,肩负搭建租赁信息平台、支援“管家式”中介服务、规范城中村可出租住房等重任,同时,这个“公司”也将会积累和拥有一大批数量可观的待租房源,但未必有涉足中介业务,反而会跟广州市内品牌中介作良性合作。在这种情况下,坚持做“真房源”,为客户提供真实透明的房产信息的中介公司,将占尽先机,在租赁市场的业务会顺势增多。