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深圳楼市上个月仅下旬就有七个项目共计近8000套房源集中入市，整个月新增供应近万套，一时间“楼市回暖”的呼声四起。业内人士认为，目前深圳楼市房价处于稳中有降的阶段，成交量也会因此有所上涨。

“年末回款” 楼市回暖

“年末开发商需要结清各种业务款项，支出大，上市公司还有业绩和回款压力，资金压力普遍比较大。”提及11月末深圳楼市供应量突然大增的原因，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰如是总结道。

“年末回款”依然是深圳房企这场年末楼市抢收大戏的关键词。

尤其行业老大哥万科，在6300亿回款的压力之下，祭出了堪称深圳史上最大规模的推盘。仅万科星城一个项目就推出了3337套新房，加上同期开盘的万科香蜜府397套房源，万科在11月最后一个星期新入市的房源总数已经达到3734套，占月内深圳总新增供应的四成左右。

据乐有家研究中心统计的数据显示，11月深圳新增预售房源为9468套，环比涨幅达到84.71%，新增预售面积约98.33万平方米，环比增加96.68%。这也是过去一年里，深圳楼市供应量最大的两个数字。

从相关图表数据对比也可发现，7·31新政后一个月，深圳楼市一二手房成交量均急速下跌，但供应量却呈反比上升，及至11月末，全市可售的新房套数一下子增长34%，达到约3.61万套，对应可售新房面积也环比增长35%。

但在经历了一个供应持续增加，成交却持续下滑的金九银十后，深圳楼市却突然在11月末出现了回暖的迹象，部分购房者停止观望，涌入了市场。

11月下半月入市项目去化率提升

据不完全统计，11月约有15个项目开盘入市，大批量的新房源集中在下半个月入市。从部分中介机构反馈的成交数据来看，10月份深圳新开盘的项目开盘首日平均去化率仅三成左右，但11月下旬推盘的万科星城、华强城、万科香蜜府、龙华建发玺园等7个项目，平均去化率在五成左右。

有市场消息称，11月27日开盘推出1240套房源的华强城开盘当天销售就超8成，而推出3337套新房的万科星城，当日便卖出超过1900套，收金高达70亿元；万科香蜜府推出397套房源，则获得九成去化。

不过，由于推盘集中在下半月，囿于网签的滞后性，目前深圳规土委显示的11月深圳新房成交数据并未有明显的体现。

南都记者了解到，截至11月30日，深圳一手房成交量仍在2000套以下，仅1985套，环比增长8%，成交面积19.51万平方米，成交均价54066元/平方米，与上月基本持平。

二手房方面，11月份深圳二手房成交了4175套，比10月份的3787套增长10%，成交面积34.81万平方米。价格上，环比小幅下降0.92%至51996元/平方米。

“割肉换来的楼市回暖”

“楼市确实出现了小阳春。”江少杰指出，因为开发商急于快速销售回款，对新开盘项目的定价普遍比市场预期的低，相对区域内的同类型产品，价格也优惠了10%左右，部分折价让利甚至可达20%。

此外，11月底推盘的项目中，如华强城、万科星城等均为网红刚需大盘，户型面积相对适中，总价不会太高，且此前已经有了较长的蓄客时间，当产品、地段、价格都相对符合购房者的预期时，在大批量的推货之下，就会刺激成交量的增长。

另一位深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也提出了类似的观点，甚至将此戏称为“开发商割肉换来的楼市回暖”。

据悉，万科香蜜府加精装修后的均价为10.3万元，比周围同类型二手房价格低了30%左右，且总起价1400万比4月上旬同项目入市的一批房源低了600万。万科星城相比周边楼盘价格折让幅度也达5%-10%，另外还有13万元的蓄客折让。

新房之外，11月份二手房市场的成交量增加一成至4175套，也同样源于价格的下降。江少杰透露，从美联物业统计的数据来看，除了学位房整体价格波动不大外，深圳部分二手房业主也在价格上作出了让步，各区域的二手房价格，与近一年来的高峰期相比，已经整体回落了15%-20%。

不过，成交量突然增加的同时，市场也提出了质疑的声音，“房企年末急着收割刚需客，会不会导致需求被消化后，接下来的成交量又再度下跌？”

趋势 “小阳春”能否延续？

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，深圳的购买力依然充足，在经历了量价下跌阶段之后，目前深圳楼市房价处于稳中有降的阶段，成交量也会因此有所上涨。其预计，目前深圳楼市这样的“小阳春”情况或许会在12月份再度出现，并延续至明年1月中旬左右，农历春节前半个月。“但在整体供应量依然不足的情况下，不会有大范围的降价出现。”

对此，乐有家按揭部副总经理李想中在接受南都记者采访时也指出，近期恰逢深圳部分银行放松贷款利率，加之价格相对优惠，7·31新政后亦累积了部分刚性需求，综合多重因素的刺激，会适度促进成交量的上涨。但这也更多是短期的情况，目前楼市整体价格依然较为平稳，基于需求依然旺盛，未来不会有明显的房价大跌情况。