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2018年广州城市更新计划改造项目651个（包含微改造项目），创三年新高，广州进入城市更新改造快车道。

　　在广州城市更新局先后发布了《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》、《广州市2018年城市更新年度计划（第二批）》之后，广州2018年全年城市更新项目多达651个，创近几年新高，与此同时，奥园集团、升龙集团等房企也于今年首次踏足广州城市更新领域。结合当前限价大环境的客观事实，向存量用地要发展空间，或许将成广州等一线城市未来满足土地需求的主要方向。

　　房企跑步入场

　　10月，广州核心区域广钢板块，出现了一向在广州略显低调的奥园集团（03883.HK）的身影。

　　广州市荔湾区东塱村10月20日发布的《荔湾区东沙街东塱股份合作经济联合社旧村改造合作意向企业报名结果公示》显示，奥园集团确定成为东塱村旧村改造项目的合作意向企业。

　　有接近奥园集团的相关人士告诉《投资者报》记者，奥园目前拿下的是该项目50年的经营权，将建造集体公寓，预计于明年年底可交楼。但由于该公寓没有产权，目前售价估摸2万元不到。

　　东塱村位于广州市荔湾区芳村东南部，接近广船、珠江、广钢等核心区域，根据公开资料显示，该项目城市更新面积共约59.02万平方米。

　　关于东塱村的改造，最早开始于2015年，期间搁置了2年多之后，于2018年被重新提上日程，东塱村旧村改造成为2018年广州市城市更新年度计划的一部分。9月，奥园集团便通过公开竟标的方式拿下该项目。

　　虽然奥园进军广州的时间并不算短暂，但却是跻身广州城市更新领域的新面孔。记者查询奥园集团年报发现，截至发稿日，奥园在广州的旧改项目仅有今年4月份与恒基兆业合作的番禺氮肥厂项目。在拿下东塱村旧村改造项目之前，奥园在广州旧改的布局数量仅是珠海的1/8。

　　可见，奥园今年似乎一改常态地对广州旧改格外青睐。不过，除了奥园，今年广州的旧改新兵更有像升龙集团这样深耕于“三旧改造”领域的外来房企，和深耕广州18年的本地房企星河湾集团。

　　此外，福建房企升龙集团于今年7月6日拿下了广州市南沙区第一个城中村旧改项目?—金洲村冲尾自然村城市更新项目。除此之外，升龙集团还与建行广东省分行共签署了100亿元的有关广州三旧改造、资本运作等方面的战略合作协议。

　　而今年年初声称将涉足城市更新项目作为扩张手段之一的广州本地房企星河湾集团，也于6月2日与番禺区莘汀村达成旧村改造意向。

　　旧改提速

　　《投资者报》记者梳理发现，从2018年年初开始，广州旧改消息频次渐增。除了1月份较受瞩目的万科白云区田心村旧村改造项目拆迁动工，2月份冼村首批回迁房分房工作完成等消息，更多的是广州各类旧改项目纷纷被各房企所瓜分。

　　根据广州城市更新局2月28日公布的《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》统计，今年被列入广州首批全面改造的项目共26个，总面积达1788万平方米，而土地整备或政府收储项目共23个，总面积达195万平方米。

　　回看广州城市更新局2016年、2017年所公布的年度更新计划，过去两年广州全面改造项目数量分别为14个和17个，改造总面积分别为253万平方米和113.17万平方米。不难发现，今年广州全面改造项目无论从数量上或是面积上都为三年新高。

　　而把时间尺度再拉长，统计自2009年广州启动“三旧”改造之后到2017年11月底，广州市已批复的旧村改造项目共计42个，对比一看，2018年批复的旧村改造项目（18个）就已占以往年度累计数量的43%左右。

　　由此可见今年广州市对城市更新改造领域的重视程度和推进力度。

　　有业内人士认为，在限价毫无松动迹象的大环境下，和新增建设用地逐步递减的客观事实的双重影响，城市更新或许已成像广州等一线城市土地挖潜的主要方向。

　　记者发现，《广州市2018年城市更新年度计划》就将“加大全市土地战略储备，促进城市存量土地有计划地开发利用，保障城市发展持续不断的土地需求。”作为城市更新计划的主要内容。

　　而根据广州中原研究发展部的分析，仅从今年旧厂项目更新分部来看，预计就可释放出土地供应紧缺的中心区约16.08万平方米的用地。

　　向存量用地要发展空间，或许将成一线城市未来满足土地需求的主要方向。

　　而另一方面，广州急于按下城市更新快捷键亦有区别于其他一线城市的原因。2017年，中房智库公布的“中国20个重点城市土地财政依赖度排行榜”揭示了广州对土地财政收入较为依赖的事实。

　　中房智库以各城市财政部数据为基础，按“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”对 “城市土地财政依赖度”指数进行计算。数据显示，2017年前三季度广州的土地财政依赖度为61%，而北京，上海和深圳等一线城市分别只有37%，26%，24%。

　　除了自身产业结构的影响，广州较高的土地财政依赖度或更多是税收留成的原因。在被限价政策盯得最严的一线城市中，只有广州是省会城市，而北京、上海和深圳则为直辖市或计划单列市。直辖市和计划单列市财政收入只需部分上缴中央，而作为省会城市的广州则还需要与省财政分成，是一线城市中唯一一个需要缴“两头税”的城市，面临较大的财政压力。