湾区 大湾区

9月23日，广深港高铁开通，第一班从深圳北站出发的列车，用时19分就停靠在香港西九龙。可以预见，随着深港往来提速，深港已形成半小时生活圈，深港同城时代来临，深圳也再次迎来新的发展机遇。

深圳作为粤港澳大湾区前列城市，广纳人才，吸引越来越多创新型企业“落户”，城市创新力强，还有毗邻香港的地理位置优势，受香港辐射带动作用，金融业服务业发达，成为大湾区重点关注的城市。

大湾区核心城市

港人看好深圳前景

粤港澳大湾区有11个城市，但尖子生只有3个：广州、深圳、香港。未来，深圳将会担任大湾区的核心，不管是资金竞争力、科技竞争力还是人口竞争力，深圳在尖子生中都较有优势。

2017年上半年，深圳“资金总量”的增速超过10%，是“北上港深广”五大一线城市里增速最快的。

在科技竞争力方面，深圳的PCT国际专利数量，已经连续16年全国第一，而且基本上占全国一半，远远超过香港。

值得关注的是，深圳人口净流入是62万/年持续增长全国第一，这是经济长期稳定增长的最有价值因素。而且，深圳GDP总量和增速已超越广州，直逼香港。楼校长了解到，2017年深圳GDP总量为22438.39亿元，同比增长8.8%；同期香港GDP为23049.14亿元，同比增长3.8%，按照此增速，到2018年底，深圳的GDP总量或将正式超越香港。

此外，据易居克而瑞研究报告显示，在粤港澳大湾区”规划下，大湾区内各城市间交通可达性全面提升，深莞惠、广佛肇、珠中江城市圈产业协同性提高，城市圈效应加速形成；随着港珠澳大桥通车、深中通道及虎门二桥规划落实，跨海大桥将珠江东西两岸城市联系加强，珠中江城市受深圳辐射力度提升，深圳作为大湾区内的核心承接点，中心城市地位进一步增强，城市影响力和发展潜力均位居大湾区城市前列。

目前，粤港澳大湾区正蓄势爆发，庞大的政策红利，地理优势， 作为中心城市的深圳未来发展有极大的想象空间。

据2018年世界500强榜单显示，粤港澳大湾区上榜企业有20家，深圳有中国平安保险、华为、招商、万科、腾讯、正威集团、恒大集团这7家，广州3家，佛山2家。香港有8家，但实际上联想集团有意将总部搬迁深圳，2016年，已在后海中心区拿下一块商业地，欲打造国际总部；而华润集团，虽说总部设在香港，其实大部分业务是在深圳开展。

从该份榜单我们可以看到，事实上，深圳正在逐步发展成百强企业总部聚集地，未来500强企业数量或将超越香港。近年来，深圳阿里中心、百度国际总部、高通创新中心等国内外科技巨头的国际总部、区域总部或职能性总部纷纷设在深圳。这座城市的创新力、人才吸引力、市场管理能力正吸引着企业“用脚投票”，深圳总部经济正在强势崛起。

据楼校长了解，深圳目前已有福田CBD，后海金融总部基地，留仙洞总部基地，高新区总部基地，深圳湾超级总部基地，龙华核心区总部基地，号称六大总部基地。总部基地的打造，除了拉动区域经济呈现几何倍数的增长外，其所带来的高端产业人才的聚集更是前所未有，这不仅可以为区域创造高层次的消费和投资需求，更将成为高精尖人群置业的重点和方向。

就龙华而言，妥妥地靠深圳北站片区逆袭，规划打造千亿级的深圳北总部基地和深圳北金融中心。

根据《深圳城市总体规划2010-2020》，龙华将建成以深圳北站交通枢纽为核心，继福田CBD、后海CBD之后的全新商务中心区——深圳北站CBD。它不仅会成为深圳新经济增长极，还将是一个具有全球影响力的世界级CBD。

规划显示，深圳北站商务中心区位于龙华区“一中轴两核心七功能区”空间布局中的南部核心区，总建设规模约950万平方米，其中商业建设规模约550万平方米，规划居住人口规模约11万人。

此外，深圳北站商务中心区计划引进20- 30家大型总部企业及上市公司，以总部经济基地集聚大量人流、物流、信息流、资金流，带动区域产业、金融、电子商务、文化创意、综合商业等现代产业体系全面发展，高标准打造国内一流、代表深圳形象的高端商务区。

值得关注的是，9月23日广深港高铁正式通车，从深圳北到香港车程仅需19分钟。高铁开通当日，众多民众去打卡体验深港互通的新速度，出入境机关录得的两地通关人数为7,5万人次。这无疑为片区发展再添利好。

房价差距大，更多港人或来深置业

若当天乘坐了高铁往来深港之间，你会有两点最直观的感受：其一是到香港太方便了，不管是从深圳北还是福田出发，都能在10多分钟到达西九龙，不管是深圳人去逛海港城还是香港人到深圳来喝个茶，购个物都更为简单便捷，深港互通的频率会大大提升，常来常往将是常态。

其二，两地城市价值差距较大，尤其是房价差异巨大。香港房价动辄每平米二三十万；而深圳，从8月的成交数据可以看到，一二手住宅片区均价最高都没超过10万/㎡，均价最低34762元/㎡。

香港西九龙站与西九龙站巴士总站、港铁九龙站等交通枢纽为中心，聚集了1条高铁，3条港铁，11个巴士站，打造了集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的繁华中心，房价非常“金贵”。

香港西九龙站

豪宅盘天玺，去年曾有业主放出一套海景房，叫价2.3亿元，折合人民币约120万/平，堪称天价。

近日，西九龙片区的滨海豪宅“凯旋门”放出一套房源，约450㎡，售价高达4.8亿港币，105万港币/㎡，一度刷新了西九龙豪宅总价记录。

这样的价格注定了去香港买房只会是少数富豪所为，普通深圳人承受不了香港的高房价。

但对港人而言，深圳的房子可以轻松入手。此外，9月1日起深圳市正式启动港澳台居民居住证申领，港澳台居民即可凭居住证享受到《办法》规定的3项权利、6项基本服务和9项便利措施，其中明确提到“依法享有使用住房公积金”，这也就意味着港澳台同胞凭借居住证就可在内地买房，明显的政策红利。

而且长远来看，深圳城市价值会向香港靠近，成长空间可期。再加上深圳的人口、资金、高科技产业、金融仍然在高速增长，经济形势很好，房价上升动能比较强。

以及粤港澳大湾区战略实施后，资本将在深港两地自由流动，深圳在加速与香港同城化的过程中，城市价值将会迎来新一轮上涨。

深圳今年的一手房价由于受调控政策的管制出现高位盘整的格局，但二手豪宅却出现20%以上的增幅。

可以肯定的是，随着广深港高铁的开通，深圳会成为越来越多深港人士置业投资的选择。

跟着高铁去买房

那么，深圳置业的选择方向又在何处呢？

其实广深港高铁已经给出了明确指引，福田站、深圳北站、光明城站等高铁枢纽站点就是值得重点关注的方向。

众所周知，高铁不仅是一条便捷的交通通道，同时也是一条“财富线”。高铁的出现，将会给周边带来大量的人流、物流、资金流等，逐渐衍生新的高铁经济，从而快速提升沿线项目价值。

根据中原地产数据显示，以赣深高铁深圳站点为例，沿着东莞南站，到深圳北站，再到福田站，目前住宅均价分别是2.5万、7万、10万。高铁沿线的房价，已成几何倍增趋势。

福田站附近没有新盘供应，港人要买只能买二手房，深圳北站和光明站附近选择较多。

戴德梁行数据显示，广深港高铁香港西九龙站周边房价 26-108万港币/㎡；深圳福田站周边房价 5-13万元/㎡；深圳北站周边房价 5-10万元/㎡。

从房价方面来看，深圳北站片区房价与香港差价竟高达10倍以上，而车程时间仅19分钟。

从区位来看，深圳北站+红山周边的物业更具优势。龙华区成立以来，深圳北站片区一直是龙华区最重要的商圈。根据规划，深圳北站片区作为深圳重点发展区域，力争打造深圳新的经济增长极，规划容纳25万高端白领就业，11万人口入住，未来侧重于发展产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业的总部基地。

红山片区是龙华规划中的文化居住组团，深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库都落户于区域内，另外，在建中的招华6979内也规划有演艺馆与展览馆，“龙华四馆“将打造为龙华区域的文化地标。

可以预见，未来深圳北站+红山片区将汇聚更多人流，也会对站点周边的经济产生积极影响，而位于北站红山周边的优质物业将迎来价值重估。