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随着首付提高，住宅市场成交受到抑制，不受限购政策影响的商业小公寓产品来抢夺刚需市场。近期，东莞开发商推出43平方米、59平方米等三房两厅小公寓产品，以低首付、低总价的优势，吸引自住刚需客。

记者在采访中发现，这些商业公寓多为LOFT户型，但是由于面积小，房间多，部分项目存在着采光不足、房间过小等问题。

43平方米三房两厅“蜗居”生活，你能接受吗？

刚需客买商业小公寓自住

上周日，东莞东城的李先生一家三口来到工作地点附近一个公寓楼盘现场，他们打算购买一套公寓自住。李先生说，他们现在一家人租房子住，孩子在附近的小学读书，因为觉得租房不划算，还是想供一套房子。但是目前城区一套洋房首付要五六十万元，太高了；而一套小两房公寓的首付只要二三十万元，在他们能够承担的范围之内。虽然面积小，但是有两个小房间也足够一家三口居住了。

为了迎合这些自住需求购房者，开发商打造的商业小公寓从一房到两房，然后到三房产品，面积则维持在60平方米以下，总价多维持在50万~100万元之间。

东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐告诉记者，据东莞中原地产观察，目前购买商业公寓的买家绝大部分是作投资用途；但临深片区却出现了不少自住需求的购房者。

记者了解到，受到限购政策和房价高企影响，总价低、不限购的商业公寓产品正逐渐受到一些自住刚需购房者的青睐。

供应量大，消化或需两年

记者调查发现，目前东莞盛行的小公寓产品多为LOFT户型，建筑面积在20~60平方米之间，层高为4.5米甚至更高，可以将中空部分搭建出一至两个小房间，均价约在1.4万元~2.5万元/平方米之间不等。这也是目前东莞公寓的主流产品，主要分布在中心城区和地铁口附近区域。

从成交来看，虽然有刚需购房者入市，但是整体市场成交仍以小户型为主，总价越低，越小的户型越受到投资客的喜爱。东莞中原战略研究中心统计数据显示，在高房价的压力下，商业公寓低总价产品尤为畅销。5月20~30平方米小型公寓占全市公寓（包括住宅公寓和商业公寓）成交比重达14%，30~40平方米公寓成交量也比较大，而40平方米以上的公寓成交比重正在逐渐缩小。

不过，商业公寓供应量大、竞争激烈等问题也极为严重。业内人士认为，由于今年洋房成交不理想，商业公寓走货比较快，开发商也有意识地推售小公寓产品以回笼资金。车德锐介绍，公寓产品在未来几年内还会陆续上市供应，导致目前东莞商业公寓供应量较大，他表示，“个人预估这些公寓需要两年左右的时间来消化。”

分析：不限购、总价低吸引购房者

据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年1~5月，公寓网签前十的排行榜当中，碧桂园苹果签约1000套，碧桂园首座签约954套，卓越中寰签约755套；排列第十名的星城翠珑湾签约量也达到177套。从个盘对比来看，签约量远高于住宅产品个盘成交。

记者发现，前十名商业公寓基本位于经济较发达的区域如中心城区、临深片区、松山湖片区、滨海片区等，或者是地铁口附近。

东莞中原战略研究中心分析表示，在住宅调控政策严厉之下，被限购的投资需求涌入商业市场，部分公寓项目推出低首付策略，也吸引大批投资客；此外，碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出，纷纷热销。

记者了解到，商业公寓纷纷打出“不限购、不限贷”的口号，且不少小面积公寓总价仅相当于住宅洋房的首付，对于投资客甚至是自住需求的购房者都有一定的吸引力。

另外，受到竞争激烈影响，东莞商业公寓也加入促销行列，一些楼盘打出9.5折、9.9折优惠活动，一些楼盘的价格较去年要优惠。

户型：公寓大变身，“两房变三房”

小公寓产品竞争激烈，小两房产品由于总价低更受宠，而40平方米以上的小公寓产品则因为总价较高，首付达到50万元接近洋房，成交受到抑制。为了刺激购房者入市，开发商开始将40平方米以上户型改造成三房产品，以吸引更多刚需购房者入市。

记者在东城一个纯公寓楼盘碧桂园苹果了解到，该楼盘自去年底开盘后，主推28平方米小两房和43平方米两房，其中28平方米小两房较43平方米的两房更为热销。上周六，开发商将其中一个43平方米两房的样板房改成“三房两厅”进行展示，二楼为主人房和儿童房，一楼客厅则隔出一个小小的书房兼客房。记者看到，新打造的小房间面积很小，仅放得下一张折叠起来的小小单人床，平时将床折叠挂在墙上，小房间作为书房使用，晚上将床放下，可以躺进一个成年人，空间面积与普通洋房的储物间相似。一名正在看房的阿姨连连摇头说，这个房间太小了。

由于面积较小，改造成小三房的公寓产品基本都存在房间较小、活动不便等问题，部分项目的房间采光不好，甚至会影响到居住的舒适度。

位于莞城的富盈东方美誉建筑面积为45~55平方米小公寓是目前市场上少见的住宅公寓产品，首套房首付只需3成。记者在楼盘的样板房看到，虽然有挑高层可以打造成复式单位，但受到面积小的影响，一楼小房间也要面对只可放下一张很小的单人床、只能躺进去一人的尴尬。

南城的思朗广场公寓则是由写字楼改造而成的主流商业公寓产品，其三房产品面积较大，空间舒适度比其他小面积的小三房产品高。但是由于写字楼改造的特性，采光并不好。

此外，与普通洋房相比，小公寓由于面积小，能够存放的东西不多，并不适合多人居住，为了突破限制，开发商在收纳上倒是花足了心思。记者发现，碧桂园苹果的小户型公寓将楼梯间打造成置物架，改为小型储物室；在入户玄关处隐藏推拉式小鞋柜，鞋子装进去后，可以将鞋柜推进玄关和厨房的间隙进行隐藏，保证房间的整洁。此外，不少小公寓的衣柜都设计为嵌入式，尽量减少空间；洗手间、厨房等则设在入门走廊位置，占用的空间很小。

提醒：?好出租不好转手

随着LOFT公寓供应增加，这种上下两层、装修精美的LOFT公寓受到年轻的90后租客喜爱。同时，从租金回报率来看，LOFT小公寓由于建筑面积小，出租回报率比住宅产品租金回报率要高。以一套28平方米的小两房LOFT公寓月租金1500~2000元、单价2万元计算，其租金回报率约在3%~4%之间；而目前东莞住宅产品的租金回报率约在2%~3%之间。

但值得注意的是，虽然LOFT公寓在出租市场受到年轻人的喜爱，对于家庭租客来说，并不算实用，除了中心区域租金较高外，位置优势不突出的公寓租金不高。

此外，由于没有住宅产品可落户、可享受学区房教育的优势，商业小公寓转手率很低，而且相对于住宅产品，商业公寓的升值也比较慢。

车德锐也表示，目前东莞二手商业公寓交投并不活跃，转手很难，投资客购买后主要是用来出租。