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卖相好的楼盘往往能卖出更高价钱

3月，广州二手楼市略有回暖

与去年相比，今年的二手楼市不算景气。但近期却有一二手业主“反价”，而且涨幅近五成。究竟是何等“牛盘”，业主竟然如此有信心？

放盘价“矫枉过正”？

今年春节前，越秀区某散盘业主将名下一套40平方米房改房放盘，售价96万元。放盘不久就得到相当不错的反应，当日已有多位买家表示有购买意向。

看到市场反应如此良好，加上业主又从网上浏览到附近有套面积差不多的单位以150万元成交。于是便致电地产经纪，要将楼价上调140万元，涨价幅度达45.8%。

为何业主这么狂？说来，这套物业也算是学区房，但在名校遍地的越秀区，排名只属第二、第三梯队，在不少家长口中并没有特别吸引力。作为房改房，楼龄三十年左右、装修比较旧，一房一厅，较突出的优势是面积小、总价低、很多人都负担得起。

这边厢，有业主“怒涨”放盘价；那边厢，却有业主自打三折挂牌三月无人问津：番禺北部有楼盘业主将名下一套四房大单位放售，单价约3万元，相当于旁边在售楼盘售价的三分之一，放盘多时一直没有成交。

今年开春二手行情微暖

同是放盘，市场反应差别如此巨大，今年的二手住宅市场究竟怎么了？

广州中原地研究发展部的数据显示，3月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5744宗，较2月的3132宗环比大幅回升83.4%；价格方面，二手住宅网签均价为25272元/平方米，环比微涨2.1%。

自进入阳春三月以来，二手住宅成交逐步回升，买卖双方对后市的观望情绪有所放缓，放盘量及看房客较之前有所增多。此外，由于一手住宅供应不足，二手住宅盘源相对充足，因此，不少原计划购买一手住宅的买家转投二手市场。

各区的成交量情况，番禺仍然排名第一，3月1日-25日共成交1267宗。市桥和钟村板块因价格较低，如今越来越受买家青睐，市场成交活跃。而增城区的表现也十分亮眼，共计成交1141宗，环比上涨1.1倍。也就是说，虽然今年开春的二手楼市表现不如史上最猛的去年，但总体情况还算可以。

定价策略决定市场反应

在同样的市场背景下，为何不同盘源会有完全不同的反应？像越秀区那套房改房，地产经纪有点哭笑不得：“（决定调价时）这位业主刚好听说旁边有一套面积差不多的单位卖了150万元，但他却不知人家其实是经过精心设计和装修的，卖相堪比一手楼样板房。”

据介绍，这位“乱反价”的业主久居国外，不熟行情，因此第一次放盘时价格报低了，其实当时的市场价应该是110万元左右，响应者众也是理所当然。正是因为反应太过热烈，业主马上反悔。回国之后，业主“反价”涨到140万元。“这样的价格真的有点矫枉过正。”地产经纪说，实际上，由于一下子“反价咁高”，现在几乎没人约看楼。

而番禺那套可怜的物业其实也有买家眼中的“可恨之处”，它与旁边卖高价的一手楼相比，其环境略为嘈杂，户型设计也有多处不合理的地方。

所以，看似相反的案例，实际上只会说明一个道理——在目前二手住宅市场，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

如何定价，考验业主功力

如何给房屋定个合理价格，其实很考验业主的功力。有资深地产经纪建议：

1.业主可先留意主流媒体定期发布的成交数据，对区域市场大势及板块行情要有一个初步的了解与预判。

2.利用互联网了解类似楼盘近期的放盘价和成交价，但绝不能局限于此，毕竟，网上报价有时存在水分，但大型知名地产中介公司相对规范、真实性也较高。

3.与此同时，你还要亲自到即将放盘的多家中介地铺了解情况，而且不能仅咨询几个类似盘源报价就了事，而是要实地踩盘睇楼，认真观察、分析这些单位的楼龄、间隔、面积、楼层、朝向、装修等问题，这样做，对你准确制定物业放盘价格有极大帮助。

4.此外，建议放盘者可用业主、买家的不同身份去了解市场行情。一般来说，以业主身份去了解价格，得到的报价会略低；若以买家身份去了解，价格会略高。原因很简单，地产经纪往往希望低价吸纳盘源，以降低成交难度、尽快促成成交；而以较高价格售出物业，就可获取更高佣金。

如果你急于抛售，可以将地产经纪报给“业主”的价格看成是基准价，并按此价或在此基础上加不高于5%的售价放盘；如果你不急于成交，可以在此价格基础上加5%-10%。但放盘只是第一步，如果一个月后还无人问津，你就要根据地产经纪反馈的信息适当下调售价。值得注意的是，每次下调幅度最好不要过大，以小幅试探为主，这样才能得到对自己最为有利的成交价。