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广州二手楼市在3月已逐步走出春节传统淡季因素的影响,成交有所升温。从成交情况来看,3月以来带动广州二手房市场复苏的购房主力,以刚需型自住购房者居多。据合富大数据统计,3月约有64%的二手住宅购房个案为初次置业的刚需买家购房,而改善型换房需求的个案占比则保持在两成多。

■新快报记者 丁灿

总价150万-300万元房源最受欢迎

3月出手购房的买家,大多选购总价在300万元以内的房源,尤其是总价在150万-300万元之间的房源受较多购房者的欢迎。据合富大数据统计,3月广州二手住宅市场成交的主力为总价在150万-300万元之间的房源,占比约46%;而总价低于150万元的中低价房源,也受到不少买家的青睐,成交占比达24%左右。

目前广州购房客户中仍以刚需、改善需求为主。据广州中原研究发展部监测,随着政府调控力度的逐步收紧,贷款利率的上调,房地产投资投机行为进一步被压缩,不少投资客慢慢淡出市场。3月投资需求占比较2月相比明显减少,为3.6%,环比净减6.5%,创历史新低。

各区成交大幅上涨 番禺领先

在各区成交情况中,3月成交排名第一的仍是番禺,共成交1599宗,环比回升近1.4倍,成交占比维持在22%左右。而天河、海珠、越秀和白云等中心区域本月网签分别为672套、803套、497套、687套,环比回升118.9%、122.4%、86.8%、117.4%。

值得关注的是,3月黄埔区升幅同样明显,共成交265套,环比大幅上涨102.2%。据分析,黄埔市场主要凭借“次新房”的优势和广州科学城上班族的住房需求支撑。

合富研究院高级分析师梁燕明表示,3月广州政策环境基本维持平稳,有利于为之前观望市场变化的买家增加入市信心。近期出手购房的买家,大多已持续看房达半年甚至更长时间,往往是在谨慎对比自身需求及市场行情后才决定出手购房。

成交热门区

天河北板块 “卖一买一”客户居多

据广州中原研究发展部监测发现,3月天河区成交活跃板块为天河北板块以及珠江新城板块,而一向受刚需青睐的东圃板块成交活跃度则有所下滑。这主要由于前段时间东圃板块成交活跃,消化了部分需求以及盘源。

另外,3月天河成交最为活跃的楼盘为汇景新城以及华景新城,成交均价分别为65936元/㎡和49855元/㎡。

此外,3月天河北板块看房客、盘源虽较2月明显增多,但不及去年同期,目前主要以两房换三房的“卖一买一”置换客户占比相对较多。而由于部分“卖一买一”的业主认为目前政策不稳定,担忧政策变动影响成交,因此加快卖房、买房速度。

东风东板块 学位房旺季成交活跃

3月越秀区东风东板块成交向好,成交占比上升至41.94%,环比净增14.16%。这主要由于3月是学位房的需求旺季,而东风东板块名校聚集,学校资源丰富,加上区位条件较优,因此市场需求活跃,成交占比飙升。

3月名校东风东路小学的学位房需求相对较多,活跃楼盘主要为东风广场,其成交均价为84976元/㎡。此外,东风东路板块部分业主愿意增大议价空间以求加快成交,议价空间多数在2%-3%左右。如水荫路一80㎡房源的业主原本报价为388万元,最后下调至380万元成交。

江南西片区 配套成熟盘源充裕

3月海珠区各大板块成交都相对均衡,较为活跃的有赤岗板块、新港西板块、海珠西板块和江南大道南板块,成交均价分别为39348元/㎡、30397元/㎡、38695元/㎡和41003元/㎡。其中,海珠西板块的江南西片区成交相对活跃,盘源充裕,片区客户主要以80后、90后的首次置业刚需客为主,占比高达8成。而3月海珠成交最为活跃的楼盘为刚需大盘聚德花园,成交均价为30291元/㎡。

广州中原研究发展部认为,江南西片区市场成交向好的主要原因有两方面:一方面,江南西生活配套十分成熟,同时受江南新村第一小学、南武中学等名校的辐射,较受客户青睐,市场需求旺盛;另一方面,江南西片区多以楼梯楼为主,价格相对刚需,片区楼梯楼价格在35000元/㎡左右,市场接受程度较高。

荔湾区

小户型学位房成交旺盛

荔湾区3月共网签494套房,环比上涨近1.5倍。随着越秀、天河、海珠房价的走高,目前荔湾房价在中心六区中仍然较为低洼,因此受到不少刚需客户的关注,尤其是价格较为低洼的小区,如富力新居、西湾路散盘等,3月成交均价分别为34140元/㎡、26951元/㎡,套均总价仅为194万元、135万元。

此外,3月荔湾区小户型学位房房源成交相当活跃,以康有为小学学位房表现尤其突出,其小户型的房源十分紧缺,基本处于“见光死”状态。据监测,荔湾3月60㎡以下的房源成交占比高达45.5%,环比大幅上涨20.5%。

小户型学位房房源成交活跃主要原因为:一方面,入市门槛相对较低,60㎡以下的楼梯楼套均总价仅在130万元/套左右,置业性价比较高;另一方面,荔湾利好消息不断,未来白鹅潭商务区建设落成后,预计片区的楼市价值将会进一步被认可。

白云区

一手项目分流潜在客户

监测发现,白云区罗冲围板块凭借价格低洼的优势,深受刚需客的青睐,成交保持活跃。3月罗冲围板块成交均价为26212元/㎡,其中成交活跃楼盘为富力桃园,成交均价为32560元/㎡。此外,3月白云区机场路板块置业买家分流至周边一手市场的情况相对明显,同时买家的成交周期有所拉长,成交占比下降至29.7%,环比下滑10.3%。这主要由于周边部分一手住宅为吸引买家,推出特价房、优惠等,以让利形式促成成交和宣传。

以保利紫云为例,保利紫云在近期推出的部分中高层特价房均价仅38000元/㎡左右,且交楼时间较快,深受置业者追捧。而周边楼龄接近20年的汇侨新城,户型相对方正的电梯楼盘源放盘价也去到30000-32000元/㎡左右,以致部分原本打算在汇侨新城置业的客户转向了周边一手市场或者选择增大议价空间。

番禺钟村板块

买家入市加快部分业主反价

钟村板块因价格刚需、生活配套设施逐渐成熟、可选择的盘源相对较多,再加上地铁22号线规划建设的利好因素影响,整体市场成交保持活跃。

据中原成交数据显示,祈福钟村板块的成交均价仅为28707元/㎡、套均总价为229万元。钟村板块的典型代表活跃楼盘为祈福新邨,其中原成交均价为28831元/㎡、套均总价为231万元,以两房成交居多,其次为三房。

目前钟村板块主要以刚需客户为主,购买欲望相对较强,为避免政策、信贷环境再度收紧,从而误伤刚需,遇到合适房源会及时入市。钟村板块部分业主甚至出现反价现象,反价幅度多在5万-10万元之间。例如3月祈福新邨一套68㎡的物业,业主原本谈拢以190万元出售其物业,但最后在签约前反价至200万元成交。部分买家认为如果再不入市,等利率上调和政策收紧时,只会增加更多置业成本。

后市预测

成交延续3月下旬走势 楼市逐步回暖

3月整体成交量较2月春节月有明显增加。据监测,目前3月各周成交量呈现平稳增长的态势,预计4月周度成交量将在维持3月下旬成交的基础上,平稳波动,二手住宅市场将逐步回暖。

这一预测主要根据以下两个方面分析而来:一方面,市场一手供应不足,买家分流至二手市场。3月一手住宅市场仅有45.3万㎡的住宅供应,较年前1月(72.5万㎡)下滑37.6%,部分热点区域出现严重缺货,以致部分一手客户被迫转向二手市场;另一方面,业主和买家双方观望情绪均有所放缓。