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广州市城市更新局于近期公布了《广州市2018年城市更新年度计划》（下简称“计划”），其中涉及全面改造项目47个，涉及改造面积达1987.53万平方米。从改造面积来看，2018年创下近三年的新高，超过去年的10倍！值得注意的是，此次《计划》中，单独划分的“空港经济区”3个旧村改造项目就涉及近850万平方米的用地，为全市改造范围最大的区域；黄埔区凭借知识城何棠下村、旺村、开发区东区宏岗村3个大型旧村项目及2个旧厂改造，位居行政区旧改面积之首。

　　旧厂改造占六成

　　为供应紧张的中心区释放用地

　　根据广州中原研究发展部监控显示，2016、2017年更新局公布的全面改造项目分别为14、17个，相比之下今年项目多达47个；从旧改总面积来看，16年为253万平方米，17年为113.17万平方米；由此可见，无论从旧改项目数量还是面积，2018年更新推进力度为近年罕见。

　　与过往两年聚焦旧村改造不同，今年全面改造的47个项目中，旧厂项目有29个，占其中的62%，广州中原研究发展部认为，由于旧厂改造需要协调的因素相对较少，改造难度较低，因此推进更加高效。

　　从旧厂项目分部来看，土地供应紧缺的中心区预计可释出16.08万平方米用地。其中黄埔区鱼珠周边以及长岭居2个项目预计可转化12.95万平方米用地。

　　回顾近3年广州全面改造计划，2018年公布项目较为突出的一点当属“旧改服务城市发展”，其中包括将“空港经济区”单独作为片区推进3个旧村项目改造。根据最新出炉的《广州市城市总体规划（2017-2035年）草案》，未来广州将继续发力推进“航空”国际战略枢纽；此外包括番禺石壁、南沙金洲村等旧改对于引导产业、提高交通枢纽周边硬件建设同样起到重要作用。广州中原研究发展部认为，城市更新不再单单为城市居住、商服需求提供必要空间，未来“服务城市整体规划发展”将成为其重要内容之一。

　　旧改力度加大

　　与“增加用地供应”相呼应

　　广州中原研究发展部认为，2018年广州全面更新项目、面积同比大幅增加与增加用地供应，腾出空间以满足未来发展的居住、商服需求存在重要联系。

　　根据《2017-2021年住宅用地供应计划》以及《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》两份重要文件公告，广州计划每年供应宅地面积475万平方米。而反观近两年实际土地挂牌情况，与这一目标存在一定差距，因此加快激活城市中的旧厂、旧村用地成为增加用地供应的重要途径。

　　【四大更新重点片区解读】

　　空港经济区：

　　改造涉及面积最大 为“航空枢纽”服务

　　将空港经济区单独划出作为旧改片区，实属本次《计划》中一大亮点，涉及的3个旧村改造项目均位于空港区的西、南侧，根据《空港经济区规划图》显示，此处为“广州航空产业基地”，主要承接航空运营、航空商务、临空总部等产业。

　　自2017年以来，空港经济区建设明显提速，除即将投入使用的T2航站楼外，目前规划中的穗莞深城轨新白广段、地铁8号线北延段等基建投入正逐步提高机场周边通勤效率，以更优硬件配套吸引企业、优质劳动力流入。

　　值得留意的是，空港板块内如自由人花园、合和新城等大体量楼盘2018年将迎来“一手转二手”阶段，预计优质小区房源将陆续投入市场。

　　增城：

　　更新项目最多，各板块均匀分布

　　本次《计划》中公示增城更新项目为20个，共计240.62万平方米，为全市立项最多的区域。

　　从更新项目的分布来看，主要分布在中新镇、荔城、新塘等热门楼市板块，可见增城更新项目布局范围均匀；对于目前拟更新面积最大的中新镇板块而言，2018年年底将迎来21号线通车，假如计划中的71.51万平方米旧改用地均能顺利释出，预计未来3-5年将有效引导该板块成为增城市场又一热点。

　　黄埔区：

　　知识城将新增近200万平方米用地储备

　　受近年公开挂牌出让宅地减少影响，以往的“东大仓”黄埔踏入2018年以来已连续2个月新批一手住宅面积不足5万平方米，同时消化周期仅次于增城为全市第二低，为7.1个月。

　　本次《计划》中公示黄埔共有5个项目，累计248.05万平方米更新用地，其中191万平方米位于中新知识城，44.32万平方米位于开发区东区，假如更新顺利推进，将为黄埔产业重点区带来超200万平方米的用地储备。

　　近期知识城利好不断，广深科技创新走廊、2017-2035广州总规（草案）等重要规划均将其列入当中，去年财富论坛召开期间，互联网巨头阿里高调宣布“阿里云工业互联网总部”落户其中，随着今年21号线开通，知识城将打通往黄埔、天河的快速通道，其市场前景可观。

　　荔湾：

　　山村旧改或拉开“芳村西”旧改序幕

　　老城区中，荔湾旧改尤其值得关注，该区已连续两年挂出山村全面改造项目，其涉及面积亦从去年的1.79万平方米增加至32.12万平方米，山村改造立项标志着芳村西旧改推进拉开序幕，包括滘口以南的五眼桥旧改、地铁芳村站以北的新隆沙、陆居路旧改亦有望在未来迎来实际性推进。

　　目前，山村板块周边，芳村大道西沿线二手项目众多，加上价位由于楼龄、电梯/步梯、小区等因素而存在明显梯级差，因此市场热度不断提高。其中，楼龄较长的山村路散盘价格在2万元/平方米以下，小区单位在2.5-3.5万元/平方米之间，由品牌房企开发，楼龄较短的品质小区价格普遍在4万元/平方米以上。