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深圳楼市有一个奇怪的现象，以往并不特别吃香的“公寓”最近却火爆整个市场！成为深圳楼市寒冬里的一抹暖阳。

这是为啥呢？记者调查发现，这是因为受制于严厉的调控政策叠加政府预售证管制，市场上的常规住宅“预售证”收紧，因此可以用于挂牌出售的房源“供应紧张”，大家在买不到住宅的情况下，只能将目光投向了“公寓”，因为公寓这块的供给，不受限购的各种约束。

深圳一手房量价齐跌 限购下公寓成投资新宠

深圳楼市有一个奇怪的现象，以往并不特别吃香的“公寓”最近却火爆整个市场！成为深圳楼市寒冬里的一抹暖阳。

这是为啥呢？记者调查发现，这是因为受制于严厉的调控政策叠加政府预售证管制，市场上的常规住宅“预售证”收紧，因此可以用于挂牌出售的房源“供应紧张”，大家在买不到住宅的情况下，只能将目光投向了“公寓”，因为公寓这块的供给，不受限购的各种约束。

深圳一手房量价齐跌 限购下公寓成投资新宠

近日，国家统计局公布2017年12月70个大中城市楼市销售数据，深圳新建商品住宅价格环比下跌0.2%。

根据深圳规土委公布数据显示：

深圳2017年全年新建商品住宅成交量同比下降38.6%。

其中，12月深圳新建商品住宅均价为54256元/平方米，比年初下降1.3%，比2016年9月下降11.9%。

记者走访深圳今年即将入市的某楼盘，在现场看到来咨询的购房者较少，销售大厅略显冷清。据该楼盘的销售人员介绍，该住宅预计去年12月开盘，但由于预售证一直未批，目前该住宅项目将延后于春节后推出市场。

深圳某楼盘销售人员： 因为预售证这块批不下来，整个深圳市场都这样，单价超过5万块,基本上都不能直接卖。

随后，记者来到另外一个位于深圳市龙华新区的在售楼盘，前来咨询的购房者较多，记者看到销售大厅内有不少客户正在开单签约。销售人员告诉记者，目前该楼盘推出的是39-120平方米的公寓项目。

深圳某楼盘销售人员：12月初推的两栋，一栋大概500多套，现在卖了300多套。另外一栋是这个月初推的，这个只推出80套，现在已经不多了，几天的时间，现在应该还有30多套在售。

销售人员介绍：

目前公寓市场“两极分化”较为明显。

以大户型为主的商务公寓，投资门槛高，定位高端，需求较窄，适合自用。

而另一种以中小户型为主的商务公寓，面积小，总价低，更容易受到青睐。

深圳某楼盘销售人员：现在买便宜点的话就是，最便宜的价格是7万5千多一平方，一般来讲住宅和公寓产品的价差，应该在两万元左右。

新政调控过去一周年，随着调控收紧，商务公寓的优势更加凸显。从公寓和住宅在深圳总持续供应量与总成交量中各自占比来看，商务公寓的市场表现也优于住宅。 中国城市经济学专家委员会副主任 宋丁：过去在住宅比较热的时候，公寓这个就比较忽略，但现在住宅受到管控之后，相当多的人想买房。就没有办法在正规的商品房市场找到房子，那么他就把关注度放在公寓上来，而公寓这块的供给方面，既不受限购的各种约束，现在开发方面又把它做的有像类住宅那样，接近你的需要。这样的话，很多需求就转到这方面来。

根据Q房网、安居客监测：

2017年深圳商品房供应总套数 72992套，同比上涨2.13%；

供应总面积602.81万平方米，同比下滑14.96%。

其中：

住宅供应总套数33707套，同比下滑26.08%；

供应总面积326.59万平方米，同比下滑30.82%。

深圳美联物业全国研究中心经理 张添鸣：总的来说，2017年的整体推盘量，相对2016年来说大概有两到三成的降幅。主要原因就是，有些新盘备案上面有一定困难，无法达到相对理想的价格，所以说开发商会适当调整推盘量策略。

深圳中原董事总经理 郑叔伦：很多发展商对于后市还是在观望，就看政策会不会有放开的可能，另外价格上可能跟政府在博弈，它可能想卖贵一点。所以可能在博弈，所以变成整个预售的申请还是比较缓慢的，供应量在短期之内也不会有很大的改观，所以可能开盘量不算特别活跃。

深圳二手房市场怎么样？交易量降三成！

在二手房方面，根据深圳规土委公布数据显示：深圳2017年全年二手住宅成交量532.01万平方米，同比下降33.7%。

记者走访一些中介发现，受到政策调控影响，中介看空后市的情绪仍然浓厚。新政后来看房的人明显减少，市场预期明显下滑。

已经从事房地产工作8年的王先生告诉记者，他所在的门店，从2016年最高峰六十人，到去年年初减少至50人，2018年只剩30个从业人员。他坦言，很多年轻的同事受不住压力都离职了。

深圳地产中介人员 王先生：2017年下半年就有点像到了冰点，有的时候说实话，一天都没有一个上门客。大部分的业务员做生意，都是靠一些老的资源，一些熟客，一些老客户在挖掘。而新人没有老资源的他就很难生存，因为没有上门客，网络客也有限。导致新人很难生存，自然而然就会有流失。

记者走访了深圳多家房产中介，他们表示：从近期情况来看，市场成交主体依旧以2-3房为主，占比达到七成左右。随着2018年政策仍收紧，去杠杆力度加大，投资热度持续下降，2-3房的刚需与改善户型成交仍然将占据主导地位。

深圳美联物业福田北区总经理 孙佳彦：整体片区的豪宅四房价格，是趋于稳定略有上升，但是涨幅不会超过10%。普通住宅的价格基本上是平均，持平在2016年的水平上，可能比2015年高一点点，高个5%到10%。但是跟2016年几乎持平。还有一些比较老的旧的房子，楼龄在20年左右的，其实是有小幅下跌的。

据中原地产研究中心数据显示：2017年全市二手住宅共成交63578套，面积约538.6万平方米，成交套数较2016年下降33.7%，成交面积下降32.8%。

二手成交均价56868元/平，较2016年增长3.5%。

深圳中原董事总经理 郑叔伦：新房有限价，可能政府会在申请预售的时候，有价格上的压制。所以可能新房的价格受到冻结，可以这样说，反而二手房不受政府去审批。它可以自由定价，但还是受一手房价定价，去影响它定价的方向。二手房大概是5万6左右，所以出现二手房比一手房还贵的情况，所谓的倒挂现象还是出现，估计今年还是会这样。

业内人士认为：2017年全国调控继续加码，一二线城市成交量基本出现较大下滑。

特别是2018年开始实行的打击阴阳合同政策下，二手市场成交将继续保持低迷。

深圳美联物业福田北区总经理 孙佳彦：我们预计2018年银行政策还在继续收紧，然后国家限购的政策并没有放松。所以2018年也不是很乐观，应该跟2017年差不多，甚至比2017年更难一些。

“15连降”的深圳房价，2018年怎么走？

2017年，深圳市深化落实2016年制定的各项调控政策，通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障和“租购并举”等措施，实现了新房价格“15连降”。目前，市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放。

业内人士认为：深圳在楼市调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年将继续坚持房地产市场调控。

深圳市住房研究会会长 陈霭贫：从2017年全年情况来看，整个市场成交量是呈现萎缩状态，但是价格这块缩动并不大。我们看到大概是0.2%到0.3%之间，也就是说，深圳的房地产市场，基本维持一个比较稳定的状态。展望未来我觉得在2018年，我们整个调控政策应该不会有大的变化。 深圳美联物业全国研究中心经理 张添鸣：2018年的话，整体来说，如果市场能保持一个平稳运行的话，不会有其它政策再出来了。短期内也不会说有放松的情况，因为目前的市场是相对平稳的。

去年7月，深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后，在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时，深圳进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。

业内人士认为：未来深圳购买型的商品房需求将被压缩，并向多渠道供应发展。

中国城市经济学专家委员会副主任宋丁：其实我觉得深圳，肯定现在是要做大调整了，大调整其实就是，主要是从原来单一的商品房供应，转向多渠道供应。这个多渠道供应其实主要是，30%的商品房之外，70%里面包括共有产权住房。包括公租房，可能还有其它的类型住房。