房产 租房

在国家“房住不炒”“租售并举”的战略下,2017年广州市的租赁市场表现如何?近日,广州市房地产中介协会发布了《2017年度广州市住宅租赁市场分析》,根据该报告,广州中心六区仍然承载了最主要的租房需求,尤以天河和海珠两区最为热门;在地铁网线日渐发达的利好带动下,外围区的租房市场也逐步有了新的发展。值得注意的是,广州市的房租水平正在提高,月租3500元及以上的高价租金房在市场占比有了明显增加。

据广州市统计局公布数据,广州2016年末共有常住人口1404.35万人,预测2017广州流动人口数量将达到886万,呈现持续增长态势。外来务工人员和异地就业大学生是住房租赁市场的主力,表明广州租赁市场需求稳健。

　　今年3月,楼市调控再度加码,广州房屋交易市场迅速冷却,大批待售房源掉头进入租赁市场,租赁房源供给充裕,租客的议价空间有所扩大。与此同时,2017年是广州公租房供应最多的一年,全年推出公共租赁住房约3.1万套,2.6万名新就业无房职工首次纳入保障。总之,无论是私房或是公租房,租赁房源都比较充裕。

　　共享单车扩大租房半径

　　2016年是共享单车的起步之年,2017年有如雨后春笋一样席卷全国。对于乘坐地铁、公交上下班的上班族来说,居住地和办公地点往往离地铁站或公交站点有一定距离,而遍布各大地铁站和公交车站的共享单车给予了上班族很大的方便,租房选择半径也相对扩大。

　　广州地铁的不断延伸,推动着整座城市的跨越式发展。2017年底同时开通地铁四号线南延段、九号线、十三号线首期、知识城线等四条线路,使广州地铁运营里程迈向400公里,形成密集的线网格局。租客的选择半径不再拘泥于昂贵的市区中心,不少租客外溢至外围区域,促使其租赁市场不断发展。

　　核心区承载主要租房需求

　　中心区域方面,无论是电梯楼或楼梯楼,越秀区和天河区的租金依旧领跑全市。

越秀:

　　由于生活氛围成熟,教育资源丰富且均衡,越秀区大多板块租金单价高于50元/平方米。好世界公寓、中环广场、小北御景及东风广场等是区域内较为代表性的高租金楼盘,租金单价从80～100元/平方米不等;其中东风东板块租金达到77.32元/平方米,东山口、淘金-建设等板块在65元/平方米浮动。值得注意的是,在区域租金普涨的情况下,流花-站前一带却受实体经济不佳的影响,有些中小经营商户无法承受高昂的经营成本而选择转型或退市,导致板块住宅租金出现了明显滞涨。

　　天河:

　　天河区核心板块租金依旧冠绝全市。CBD由旧中轴线向新中轴线迁移,租金也一路呈波浪线走高,天河北板块租金单价达到74.05元/平方米,珠江新城更是冲高至99.31元/平方米,同比2016年涨幅在4%～7%左右。CBD周边住宅承接了大量通勤白领,科韵路、BRT沿线的员村、车陂-东圃等板块租金在46～55元/平方米之间,较2016年也有逾3%的升幅,但涨幅相对收窄。与流花-站前板块类似,受到服装实体店生意不景气的影响,沙河板块租金走低近5%,是天河区为数不多租金下跌的板块。

　　海珠:

　　海珠区今年租赁成交有明显减少迹象,而区域内各类租盘充裕,因此租金持稳,未见明显涨幅。新港西、滨江东及滨江中一带成交较去年有所降温,租金同比基本持平。2016年可谓是万众聚焦的琶洲板块,今年租金却并不见大幅上涨,主要是2016年该板块租金已经大涨近20%,对市场未来有一定透支,对于租客来说,周边地段如赤岗板块选择空间也较大。

　　荔湾:

　　荔湾区大部分租赁住房以散盘为主,西关、周门及芳村一带为热门租赁板块。区域内2017年楼梯楼的租赁成交大幅减少约15%,电梯楼租赁成交则基本持平,租金窄幅上调。

　　白云:

　　白云区地域辽阔,外来人口流入较大,租赁市场一向活跃。随着近年来白云新城和广州大道北等板块的快速发展,区域租金的差距也在拉大。新市至桂花岗一带以流动人口及个体商品批发经营户为主,租金在34~41元/平方米左右,租金涨幅仅在1%内,汇侨新城是该片区内租赁最畅旺的楼盘;白云大道自南往北经过数年的发展,大型优质高档社区林立,无论租赁成交或租金均在逐年上涨,岭南新世界、金碧雅苑及时代玫瑰园是较具代表性楼盘,租金涨幅在7%左右;近年发展迅猛的广州大道北板块,不仅各大商场遍地开花,三号线地铁直达天河商务区,租金亦有优势,有不少天河区通勤白领迁移至该片区。

　　黄埔:

　　黄埔区与天河区接壤板块一直是市区租赁最活跃的区域,BRT沿线的中山大道、大沙地沿线等承载了很多天河外流的租赁需求。金碧世纪花园、石化生活区及黄埔花园,租金单价在35～45元/平方米区间,性价比较高;纳入黄埔区的原萝岗区,租客以科学园区及国内外大型企业员工为主,承租能力较强,保利林语山庄、万科城及保利香雪山的租金涨幅接近10%,可见区域发展极为强劲。

　　地铁网络推动近郊发展

　　外围区域方面,番禺区大盘供应充裕,租金走势和缓平稳。华南板块、钟村板块及南浦板块三足鼎立,租金区间在33~38元/平方米之间,广州雅居乐花园、祈福新村及丽江花园,从户型大小和物业档次选择均丰富多样。

　　地铁九号线在花都呈东西走向,通过连接白云机场接驳三号线北延段通往广州,于2017年底正式开通。受到地铁新线路的带动,以往租赁市场波澜不惊的花都区今年跑赢大市,成绩亮眼。花城路地铁站及马鞍山公园地铁站附近是花都区内租房的热点区域之一,花都雅居乐、大运家园和南航花园等,都是该区域租赁的热门楼盘,租金单价约在24～28元/平方米区间,同比去年涨幅均在6%以上。

　　增城区和南沙区有大批新交付的楼盘,但承租客户增长有限,因此租金未见明显涨幅。增城区标杆大盘碧桂园凤凰城录得租金单价为23元/平方米,同比上涨近4%。

　　海珠天河占据中心区租赁成交主导

　　天河区及海珠区租赁成交占比较高,合共占据中心区整体成交近六成份额。在CBD的辐射下,天河区租赁需求仍在攀升,占比较2016年再度扩大2.21%;海珠区同比则有明显减少,特别在新港西板块,租赁成交显著较往年寡淡;

　　越秀区的租赁量价一向十分稳定,在名校资源光环的加持下,东山口、东风东等名校学位房盘源十分紧俏;荔湾区的西关、芳村大道及周门是热门租赁地带,在旧楼电梯加装的利好政策影响下,荔湾区未来的租赁市场有望再现一波小高峰;

　　白云区租赁占比基本持平,区域租房选择丰俭由人。汇侨新城、景泰新村、富力半岛花园及岭南新世界等社区,月均租赁量在10宗以上;

　　黄埔区租赁占比稍有下调,金碧世纪花园及石化大院等大型社区租赁成交活跃,相比市区大盘也毫不逊色。

高租金区间占比显著增加

　　2017年,44.3%的租赁成交月租金在1500元以下,与2016年基本持平。主要分布在荔湾区人民路、宝华路、长寿路及白鹤洞,越秀区光塔路-惠福路,海珠区同福路,黄埔区车陂-东圃,白云区三元里、同德围-罗冲围及金沙洲,番禺区市桥、钟村及大石等板块,以楼梯楼散盘为主;

　　月租金在1500～2500元区间的占比再次大幅下滑5%至17.3%,这也在一定程度反映了租金区间的上行趋势。番禺区祈福新邨、海珠区金碧花园,天河区富力新村,白云区汇侨新城,黄埔区金碧领秀国际等为该区间的主力楼盘;

　　月租金在2500～3500元之间的租赁占比减少大约2%。该租金区间的物业多位于海珠区工业大道、黄埔区府一带及番禺区洛溪和钟村板块;

　　而3500元以上占比大幅上涨近6个百分点。该租金区间的物业可以分为两类:一是位于优质板块的物业。例如天河区的天河北、珠江新城板块,越秀区的东风东、淘金板块以及海珠区珠江沿岸、工业大道板块;二是来自大型优质楼盘,例如白云区岭南新世界、时代玫瑰园,荔湾区的富力广场、逸彩庭园,番禺区广州雅居乐花园、华南碧桂园、星河湾等。

中小户型占据市场近七成份额

　　租赁面积区间构成方面,60平方米以下户型占比上升近4个百分点,其中电梯小户型物业成交大幅攀升近5个点,越秀区及天河区的小户型电梯楼成交增幅比例最大。

如果把该部分的租赁一分为二,可以看到楼梯楼的租赁集中在番禺区祈福新邨、天河区棠徳花园、海珠区江南大道中散盘、黄埔区石化生活区以及荔湾区西华路一带;而该户型的电梯楼主要集中在海珠区金碧花园、天河区柏林国际公寓及中怡城市花园、海珠区的翠馨华庭及黄埔区金碧领秀国际。

　　60～90平方米户型依旧是成交最热门的户型,占比超过四成,今年成交再次上升一个近百分点。从板块来看,分布在海珠区工业大道、BRT沿线的车陂-东圃及黄埔区府及番禺钟村板块;从楼盘来看,金碧花园、汇侨新城及华景新城等大型楼盘成交最为集中。

　　90~120平方米户型占比则有一度幅度的下挫。值得注意的是,该户型成交畅旺的前三名楼盘均位于外围区域—分别为雅居乐花园、碧桂园凤凰城及祈福新村。推断市区租金单价较高,而目前交通网络便捷,大户型的承租群体外溢至郊区楼盘;而120平方米以上的大户型占比小幅下跌一个点,该户型的承租群体相对稳定,主要成交集中在高档社区,如汇景新城、广州雅居乐花园、罗马家园、珠江帝景等高档社区。

　　对于2018年的租赁市场,业内预测,因为高房价以及买房的限制条件越来越多,未来将有更多人通过租房解决居住问题,住房租赁的市场应会不断随之扩大,但市场供给盘源亦十分充足。在供需平衡的情况下,未来较长时间内租金将保持稳定且和缓上涨;随着地铁网络的完善,电子商务时代下办公场所的灵活化以及外围区域更多新楼盘的投入使用,未来租赁人口向外围流动的趋势将越发明显,这些区域的租金也将进一步增长;租赁市场未来的关注点将跳出租金涨跌的单一框架。租购并举的住房制度,租客权利的完善与保护,租赁供给的多元化及租赁住房REITs等等,预示着租赁行业已经走到新时代的路口。