房产 房产资讯

    12月4日，天河区广州国际金融城起步区AT090961地块出让，这是金融城在2017年出让的首宗地块。最终，该地块被保利以总价134611万元夺得，折合楼面价16200元/平方米，但由于地块竞得人除地价外，还需额外支付基坑支护及土石方开挖费用人民币2100万元（暂定，最终以市财政局审定的结算额为准），因此地块的实际成本底价为16453元/平方米。

    近年来，金融城土地出让历史波折不断，开发建设进度严重滞后。金融城近期做了诸多创新措施谋求突围，例如为推进开发进度，金融城在配套建设上尝试了诸多创新措施；为应对产业布局单一，金融城对竞买人资格进行了突破，从传统金融业转向泛金融企业等。

    近两年首次成功出让土地

    金融城已经两年没有地块成功出让。根据广州中原研究发展部监控统计，2013年2月7日，金融城起步区第一批4宗土地正式出让，总出让金130亿元，接近2012年广州全部土地出让金的1/3。随后的8月，又成功出让4宗地块。

    经历2013年的活跃期后，2014年却进入冰封期，当年计划出让的三宗地块，全部因故中止。不过在2015年11月30日，金融城又有6宗地块成功出让。经历短暂热度后，2016年11月，金融城再度推出一宗地块又遭流拍。

    此番出让的天河区广州国际金融城起步区AT090961地块虽然采用“价高者得”的竞拍方式，但地块对竞买人资格要求较高。竞买人或其控股公司需为从事财经信息的采集、发布及信息咨询，新媒体产品的生产制作及传播，视频音频生产制作的财经类全媒体企业，自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%，建成后自持物业需整体确权（只办理一个不动产权证），且十年内不得出售转让。

    金融城定位变化

    2013年金融城分两批共推8宗地块，基本每宗地块都溢价成交，溢价率最高达48%。而后，随着出让条件的逐渐规范，出让限制越来越多，自2015年开始，土地开始呈定向出让、底价成交的趋势。

除此之外，金融城地块出让对竞买人类型，从房企、房企+金融机构，逐渐扩展到“泛金融类企业”等更宽泛的行业。

    2013年金融城第一批地块出让，基本是各大房企或投资企业竞得，例如隶属长江集团的联鸿实业，还有绿地、世茂、合景、华润、保利等大型房企。在经过第一批的试水后，为吸引更多的金融行业企业进驻，金融城对出让条件进行调整，因此第二批再推4宗地块时，竞买人无一例外是银行、证券、保险等金融企业。而2015年为进一步推进金融城的建设速度，当年出让的地块竞买人，大部分为房企+金融企业的联合体。

    而此次出让的AT090961地块，对竞买人的要求是财经类全媒体企业，属于泛金融类企业，与传统认识的银行、保险、证券等传统金融企业有一定差异。由此反映，在历经2年的蛰伏期后，受当前政策形势，以及广州城市发展新定位的影响，金融城对自身的定位也产生微妙变化和积极应对。

    限高和配套制约区域发展

    受岑村机场限高120米的客观因素影响，近几年，金融城内凡规划高度超过120米的项目或直接停工，或完全未动工，对整个金融城的建设进度产生极大阻碍和影响。根据广州中原研究发展部实地调研，从2013年开始，金融城总共推出14宗地块，但截至2017年11月底，在建项目基本来自4年前的地块。而2015年所出让6宗土地，除个别地块正在挖基坑外，其他未见任何动静。

    除了限高之外，由于以前金融城采取“先卖地后建配套”的模式，导致历经4年金融城的商业、交通、公共等各类配套仍未开工，商业氛围不足，竞买企业资金回笼较慢，对金融城土地出让造成不利影响。不过，自2017年以来，金融城的操作模式已逐步转向“先筑巢再引凤”的策略，主要分两个方向：未来金融城将采用“政府付费+授权投资经营”的组合PPP模式，引入社会资本建设起步区的基础设施和商业配套，起始投资额高达87亿；未来金融城的商业配套项目（经营性项目）建设用地采用公开租赁方式供地。

    广州中原研究发展部分析认为，新措施有利于推动金融城配套设施的开工建设，能为金融城的整体发展带来积极影响，但由于ppp模式、租赁供地模式等均处于尝试阶段，因此仍需时间耐心等待。

    金融城坐拥核心规划区位，近年来影响或决定广州发展方向的重要战略，金融城基本都有参与，区位优势明显。例如，珠江新城—金融城—琶洲总部区的“金三角”经济发展带，是当前广州引入总部企业最多、经济活力最强的发展区域，是未来各类资金流、信息流、物流聚集的核心区域，区位条件异常优越。而金融城与黄埔临港中央商务区共同构建的“第二CBD”，地跨天河区、黄埔区，是广州创建“国际航运枢纽”的重要战略，未来金融城以东沿线，将打造成国际航运综合服务区，发展前景明朗可期。

    此外，2015年，广州又提出要在北起科学城，经过智慧城，南延至大学城、国际创新城的东部生态发展轴，打造第三城市中轴线。由于西部传统城市中轴线已经固化，中部现代中轴线也已经固化，因此东部的第三中轴线将是影响广州未来十年的发展关键，规划前景优越。南方日报记者 许蕾

    (南方日报)