湾区 大湾区

从今年3月诞生于中国政府工作报告，到7月《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》签署。至今，粤港澳大湾区概念提出已过半年。那么，粤港澳大湾区会提供什么样的房地产机会，哪些城市哪些类型的房地产更值得关注，粤港澳大湾区的房地产前景如何？

　　日前，合富研究院发布三期分析报告，分别就区域价值前景、房地产发展趋势、市场格局及价值区域等方面对粤港澳大湾区房地产前景进行了阐述。

　　【第一期内容——区域价值前景】

　　2017年是珠三角城市的“新启程”：毫无疑问！站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”，包括“生产”、“服务”、“生活”都将得到极大提升，而作为三者载体的房地产市场前景可期。 【阅读更多】

　　【第二期内容——房地产发展趋势】

　　然而珠三角各城普遍面临“土地资源局限”，“成本上升”是大势所趋。政府政策通过疏导“供需结构”调整，缓减供需矛盾、引导资金均衡。未来房地产发展模式升级，房地产运营将由粗放走向精细，由单一走向多元。【阅读更多】

　　【第三期内容——市场格局及价值区域】

　　对不同区域的市场价值进行横向比较，很容易发现“产业”与“交通”是影响区域市场价值的最关键因素。【阅读更多】

　　本文为合富研究院《从粤港澳大湾区看房地产前景》的第二期内容，主要聚焦房地产发展趋势。

　　2017年是珠三角城市的“新启程”。

　　毫无疑问！站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”，包括“生产”、“服务”、“生活”都将得到极大提升。而作为三者载体的房地产市场，将是持续动力源、前景可期。

　　然而，经过十余年城市高速扩张，城市再进一步拓展的空间有限。

　　粤港澳大湾区城市普遍面临“土地资源局限”

　　按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%，其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万㎡下降至2017年上半年的1631万㎡（建筑面积计算，下同）。

　　其中：广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间，2016年后吸引购地资金快速进入。

“资源不足”导致“土地成本”高企

　　珠三角重点城市普遍“土地成本高企”，以广州为例，2016年后土地获取价格基本达到周边在售楼盘价格80%以上。2017年后，广州、佛山等城市继续加强调控，相继实施“竞自持”出让，然而房企拿地成本普遍不低。

　　粤港澳大湾区重点城市（尤其广/深/珠/佛/莞/中）“面粉价”与“面包价”大致相当，不需“竞自持”的土地，远郊区域地价≈房价60%或以上，近郊区域地价≈房价70%或以上，中心城区地价≈房价80%或以上。需“竞自持”土地亦被房企激烈争夺。

一级土地市场供应不足，继而影响二级（一手）/三级（二手）市场

　　一手供应不足，供求关系持续紧张

　　由2016年以来，珠三角重点城市二级市场均处“供不应求”状态，商品住宅库存持续下降。“广/深/珠/佛/莞/中”6个重点城市2017年7月初库存低于2400万㎡，较2016年1月份下跌38%。值得注意的是，即使在2016年10月份密集式调控出台后，库存仍呈下降趋势。珠三角重点城市“货量不足”是“普遍现象”。

　　由于中心城区土地资源极度紧张，三个城市的一手成交均以“外围郊区”为绝对主力，广州、深圳、珠海“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。

大量购买力被迫进入二手市场

　　当前，广州、深圳、珠海三个核心城市已全部进入“存量房时代”。三个城市“一手：二手”占比分别为“46：54”、“29：71”、“47：53”。

综上，“资源不足”导致两个结果：

　　（1）“房地产高成本”；（2）加剧“供需矛盾”。

　　第一点，事实上，必须承认“成本”未来难以下降。正如《人民日报》于2016年12月《中国经济新方位》中所提及：“随着资本、土地等要素供给下降，随着要素价格上涨……需求结构将不断优化”——土地要素供给下降、要素价格上涨是大趋势，不能逆转，在此前提下，更多的是使需求结构优化，使“供需匹配”。

　　第二点，无论从经济发展、市场发展的角度，现状“供需矛盾”都需要想方设法化解。从经济发展的角度，如果资金、资源全部投入到“快周转、高收益”的房地产市场中获利，那么“经济转型”无从谈起，粤港澳大湾区价值更多是建基于区域经济的均衡发展，而非房地产“一业独大”；从市场发展的角度，如果“供需矛盾”持续，则未来价值成长空间亦将被快速透支，不利于行业健康成长。

　　因而，在2016年后实施的新一轮政府调控中，我们可以看到政府在调控思路及调控方式上相较以往有明显改变。其政策出发点在于：在资源局限情况下，疏导“供需结构”调整，缓减供需矛盾，引导资金均衡。

　　事实上，由于“供需结构”调整，未来房地产发展轨迹亦将相应改变。

　　与以往调控最大的不同点：

　　2016年后的政府调控已由“单侧调控”（需求侧）转变向“双侧调控”（供需双控）。

以“需求侧调控”缓解“短期供需矛盾”，引导资金均衡

　　政府实施的“需求侧调控”包括限购、限售等措施，从政策效果看，持续加强的“需求侧调控”使得粤港澳大湾区房地产成交规模大幅缩减。

珠三角9市成交面积较去年同期下降约35%。

　　投资需求相对旺盛的区域，包括“深/珠/莞/中”四个城市成交跌幅超过50%；房价有一定涨幅，但以自住需求为主的区域，包括“广/佛”两个城市成交下跌幅度在15%-30%；仍有“去库存需求”，调控相对宽松的区域，包括“惠/江/肇”三个城市成交表现良好，肇庆、江门成交出现同比增长。

　　可见，政策同时亦在疏导购地/购房资金向“仍需去库存城市”分流、实现资金的“区域均衡”。

　　以“供给侧变革”疏导“供需结构”调整，从根本上缓解“供需矛盾”

　　“供给侧变革”在近两年被快速推进，是“新常态”下政府调控的主要发力点，与“需求侧调控”形成完整的“政策逻辑”。相较于“需求侧调控”对即时购买需求的抑制，“供给侧变革”更着眼于实现中长期的“供需对接”，从根本上缓解“供需矛盾”。

　　主要包括三大部分内容：（1）城市更新；（2）土地调控；（3）发展租赁住房，每部分内容都对“房地产业”未来发展趋势带来影响：

　　（1）以“城市更新”突破土地局限，优化存量效能

　　目前各地政府普遍加快“城市更新”进度，广州、深圳、珠海已设立城市更新局专项跟进；“广/深/珠/佛/莞/中”城市更新规模巨大，6个城市已出台进一步明确的政策措施、进程不断加快。

现实角度看，伴随“存量空间”逐步释放，区域“城市功能”将进一步提升；在政府“腾挪空间”的同时，亦带来更多“投资与发展机会”。对于企业而言，应对近年公开市场土地获取难度加大，“城市更新”成为获取土地储备的关键出口。

　　·行业趋势·

　　—“城市更新”将推动“房地产资本”与“城市运营”两者结合。

　　—房地产企业在城市运营中的角色由相对单纯的“开发销售”向“城市运营服务商”转变。

　　（2）以“土地调控”：抑周转、增效益

　　2017年后重点城市“土地出让”门槛普遍大幅提高。广州、佛山、珠海、东莞实施“竞自持”，深圳土地出让“双竞双限”；由2017下半年开始，包括广州等重点城市进一步提高出让要求，对部分商住用地要求引入“总部企业”。

　　对于政府而言，相较以往“一次性获取出让金”，更着重对长期效益（包括经济、产业税收等方面）的取得。对于企业而言，资本周转率将继续下降。

　　·行业趋势·

　　—“竞自持”将推动房地产发展模式由“侧重产销”的传统模式向更注重“价值经营”的资产运营模式转型。

　　—未来“房地产资本”与“产业资本”相互融合的趋势会更加明显，“产业地产”进入新的发展阶段。

　　（3）以“发展租赁住房”引导需求结构调整，形成“梯度消费”

　　粤港澳大湾区范围内共4个城市（广/深/佛/肇）列入中央政府首批试点城市名单，3个城市（广/佛/肇）列入中央政府集体建设用地建设住房租赁试点名单。包括广州、深圳、佛山三地政府已陆续出台住房租赁政策跟进。

　　不容忽视的一点：2015年中央出台《发展住房租赁市场的指导意见》，同期三大经济圈14个重点城市商品住宅库存为1.5亿㎡；2017年中央层面明确12个试点城市，14个重点城市库存约为0.9亿㎡。可见，中央政府于2015年后大力推动租赁住房发展，其背景是全国重点城市库存显著下降。发展住房租赁市场，正是“新常态下”突破住房资源局限的关键所在。

　　·行业趋势·

—“供应结构”改变（区分租售房源）将带动“需求结构”改变，形成更适应时代要求的“租售梯度消费”。

　　—住房租赁市场发展将进一步推动行业“资产资本化”趋势（包括资产证券化等），对房地产未来的资本运作要求进一步提高。

　　综上，持续强化的政府调控必然导致行业、市场发生改变

　　【对开发企业而言】——未来将出现“4化”

　　·规模房企利用资本优势“吸收能力”、“吸收资源”，形成资源集中化；

　　·分城施策及土地调控驱使资金/资本向“调控相对宽松区域”或“经营性质物业”分流，产生布局均衡化；

　　·政府“供应侧变革”将带动房地产企业衍生多种经营模式，形成发展多元化；

　　·房地产周转由快变慢的过程，对企业资本运作的要求进一步上升，资产资本化趋势会更加明显。

　　【对住房消费者而言】——住房需求将转向“梯度消费”

　　·政策引导住房消费观念改变：由“租”到“购”；购买或租住物业由“小”到“大”；购买住房由“外围”（包括郊区、邻市）到“中心”

　　【对行业发展而言】——市场走向多元发展、发展模式升级

　　·随生产/服务升级，随居民生活方式改变（请见第一期分析）。作为生产、服务、生活三者载体的房地产市场将被赋予更多内涵 → 由单一走向多元。

　　政府战略调控促使房地产步入慢周转时代，房地产运营→由粗放走向精细，与经济/产业的联系将更为紧密。