湾区 资讯

↑博览中心展出的中山未来规划的大型效果图。南都记者 吴进 摄

大湾区

研讨嘉宾

植建军

中原地产中山分公司拓展部总监

谢仲娟

合富辉煌研究院高级分析师

凌慧

天睿地产总经理

粤港澳大湾区信息中枢，南都智库产品

粤港澳大湾区的提出让城市从单一的点状发展变成城市群之间的面状发展。在粤港澳大湾区携手发展下，产业优势不算拔尖的中山，如何借力湾区发展？中山的房地产能否走上“干活在广深，生活在中山”的道路？本期南都专门请来了三位中山业内人士对中山房地产未来在大湾区如何谋得新机遇进行了全方位的探讨。

湾区前景

存在补涨的需要中山楼市将受惠

南都：你认为粤港澳大湾区的发展与东京湾、纽约、旧金山相比有什么不同？最成功的东京湾楼价陷入滞涨，粤港澳大湾区可能会步其后尘吗？

植建军：我国与这些湾区经济体最大的不同之处在于制度。不同的制度能带来新的化学反应，也能形成互补，例如在金融、民主、法律等方面，后者就能提供支持，而深圳在科技上能出现互补。这就是中国粤港澳大湾区与世界其他湾区最不同的地方。

再加上日本东京湾的滞涨更多是因为人口和产业的外移，日本在90年代后不少工厂企业往中国甚至东南亚转移，导致人口增长变慢，引发楼价也滞涨。但我对粤港澳大湾区楼价前景有信心。

凌慧：东京湾的楼价之所以出现滞涨，这是一种综合因素造成的。日本国土面积小、资源较少、人口也不多，是一个典型的岛国，中国作为泱泱大国，在这些方面有更大的优势，两者没有对比性。

再者观念不同。据调查发现，日本现在的年轻人有7成选择不买房而租房生活，但中国年轻人不同，有房才有家的想法决定了中国人更热衷购房。此外日本阶层总体较为均富，福利较好，这才是导致东京湾楼价滞涨的原因。

谢仲娟：其实大湾区是建立在中国经济继续高速发展的基础上。国外这些湾区的G D P发展低至2%，而中国还能保持在6%以上，他们的市场已经饱和了，而中国还是很有必要发展大湾区。以前改革开放城市是星星点点发展，但粤港澳大湾区则把这些城市连在一起，成为一个利益共同体，在经济交流中寻找新定位，才是国家提出粤港澳大湾区的初衷。

南都：大湾区概念下，哪些城市的房产将会最受益？

植建军：毫无疑问中山将会受益。实际上粤港澳大湾区的概念未出来前，中山的楼价并没有上涨太多，只是深中通道引发了一轮涨幅。粤港澳大湾区会把周边城市楼价的水平逐渐拉近。我说的城市并非指东莞佛山这些，而是指与深圳之间的大拉近。例如深圳前海的楼价平均10万元/平方米以上，有的甚至更高，中山现在仅仅是1万元/平方米左右，而深中通道整个距离只有24公里，未必中山就一定要与深圳平齐或者卖到几万元/平方米以上，但起码不会出现现在这样大的悬殊，从七分之一变成五分之一，也是有机会的。中山作为粤港澳大湾区交通枢纽城市突然变得受关注，这存在着大的机会。

凌慧：深圳原本自身的发展就很好，相信大湾区出来后对它有更大的利好。其次就是中山江门这些原本楼价较低的区域，这些区域存在补涨的需要。实际上这些区域都会受益，只是受益程度不同。大湾区对中山楼价肯定是利好的，最近主要是受到限购和贷款政策的影响，出现波动是正常的。只要与深圳广州这些城市存在着较大的楼价差距，那么中山的楼价就有上升的空间。

谢仲娟：中山房价未来会升，但至于涨得如何说不准。更简单说，中山若不是此轮的限购政策，已经有区域的楼价达到2万元/平方米了，只是行政手段下才压了下来。再加上土地价格不断突破万元/平方米以上，我相信以后还有可能上涨。此外，中山基建不断有新的突破，加上深中通道的影响，中山楼市将会受惠。

中山定位

不能只讲宜居优势 需想办法奋起直追

南都：中山应在大湾区中扮演什么角色？

植建军：中山在大湾区中，不应该再接受其他城市不要的产业转移，这样实际上没有发展前景，也对宜居城市的环境与资源造成损害。中山应该想办法引进高新产业和未来趋势的产业，不应该再做别人的加工场。这当然有难度，但对于整个城市的长远健康发展是必须的。

凌慧：中肯来说，我认为中山的优势其实不多。中山剩下只有宜居这一优势，但是“宜居”对于不同个体来说有不同的理解，例如珠海也可以说自己很宜居，江门惠州一样可以。无论第二产业还是第三产业中山相对其他城市都比较弱，我认为中山需要好好思考和反省，不要再吃老本，在粤港澳大湾区的提出下想办法奋起直追，像孙中山先生所说的“奋起直追”。

谢仲娟：深圳的一些产业已经开始承受不了现在的高房价高租金，现在开始外溢到其他城市。外溢的城市有很多，包括东莞、惠州等。东莞是以产业为主，惠州以大亚湾为主，中山凭什么抢产业？就是靠前海的辐射力。前海拥有众多的高新产业，这就是中山最好的机会。

跨城模式

仅靠交通无法实现还需融合社保医疗等福利

南都：未来，“干活在广深，生活在中山”的设想是否可行？政府应该在哪些方面为其打下基础？

植建军：这种模式是可行的，但仅仅一条深中通道无法实现，或者需要好几条，而在交通成本的限制下也不知能否实现常态交通化。此外，广州地铁等轨道交通的连接也很重要，实现出行跨城市的公交化，只有实现这个才能达到这一设想。同时，政府需要在社保、医疗等福利方面与其他城市融合一起，不能各顾各的。

凌慧：理想很丰满，但现实很骨感。很久以前中山地产界就不断推出半小时、一小时生活圈的概念，但是这需要多层次的辅助。很多人都说在大城市生活压力大，但为什么他们不回到老家生活？这是一个圈子的问题。若需要更大的发展，尤其是学术研究方面，大城市比三线城市的发展就大很多。所以很多高校毕业的人会考虑在一线城市工作，可能不适应了还可以再回去，但若从二三线城市到一线城市的话就比较困难了。更多情况下在这些一线城市生活的人在中山购房，更多的是度假、养老等考虑，他们不会脱离工作的圈子来中山生活。

政府应该在交通方面重点布局，减轻交通成本才有可能实现。我估计高端的人才未必考虑，他宁愿在深圳住一间面积较小的公寓，而不会选择中山更大的房子。楼价只不过是城市发展后的产物，反而产业的提升、人才的引进才是更加重要的，这些提升了，楼价自然提升了。

谢仲娟：可能有一小部分人会过来，但核心朋友圈不在中山。若要承接这群人，就必须承接他们的朋友圈。可能只有小孩、老人家回来中山，但工作始终在一线城市。

若想把这些青中年人群都吸引过来，无非给他们最希望的前途与钱途。学校、医疗之类，这需要超过深圳等一线城市才能吸引到小孩和老人家。实际上现在中山政府已经意识到这个问题，开始在教育方面发力。还有企业已经开始在中山圈地，但政府还要想办法扶持他们，这样才能解决中山的“乐业”问题。

市场建议

开发商布局要考虑不同区域住家需求

南都：开发商如何就这样的湾区生活模式进行产品布局？

植建军：中山最终发展不会像广州深圳这样的模式，应该是强调舒适性和幸福感方面提升，在产品打造上应该重视这个，而非产品的极致方面。例如小区环境、配套、文化、周边基建的发展，还有就是区域的发展。中山以前是点到点的发展，区域之间欠缺合作，未来中山应该走上一体化的发展道路。

凌慧：大规模开发商的起点肯定会高，但我更关心本地开发商的情况。我更建议这些开发商不能仅用以前那些“住宅+底商”的简单做法，更要考虑不同区域住家的需求，是生活、投资还是度假？这些用途不同，目标客户群不同。此外，随着大湾区逐步落实，土地价格会越来越贵。我们可以发现，很多开发商开始采取自持的做法，就像日本这边，很多开发商选择自持，再租给有需要的年轻人。大开发商未必深耕，但若深耕的本地开发商可以自持部分物业，在适合的时机再开发，而不是采取过往那样粗放而密集的开发模式。

谢仲娟：现在已经不能单纯考虑住的问题。深圳投资客原本没想过住的，可能到了才发现房子不错适合住。这个不仅需要开发商自身的规划，也需要政府的规划。