房产 租房

“限购”抑制投资需求，“限售”控制交易，“限贷”收紧流动性，“限价”直接抑制价格，“限离”为政策打补丁…… 

    今年9月份以来，全国52个城市先后出台以“限售”为重点的房地产调控政策。 

    在密集“限售”政策出台以后，被社会各界称为史上最认真和单月出台政策最多的一轮房地产调控政策，尽管政策力度各异，但房地产市场政策环境日渐从紧的趋势，已明确建立。 

    向来独善其身的太原，在“限售潮”大举袭来的时刻，太原市房管局也于近日发布“限售令”，对取得《不动产权证》和《房屋所有权证》之日起不满2年的二手房进行限售。这轮轰轰烈烈的“限售”，将对太原房地产市场带来怎样的影响？它能否成为太原房价拐点？

    “限售”新政将成长效机制？ 

    国内一位研究房地产的著名经济学家认为，相比最严厉的新购住房5年内不得上市交易的石家庄而言，太原市2年内不得上市交易的政策，已算温和。 

    根据太原市房管局10月12日发布的新政《关于控制二手住房短期交易转让的通知》来看：太原市辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的，自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起，满2年方可交易转让。拆迁安置房上市首次交易，以及继承、离婚分割、直系亲属间赠与和转让不受此项规定限制。同时，建立二手房短期交易转让审查机制，对取得《不动产权证》或《房屋所有权证》未满两年、但因债务纠纷等特殊原因确需交易转让的，经审查同意后方可交易转让。 

    对于该项政策，太原房管局相关负责人表示，此举坚持了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，规范了房地产市场秩序，抑制了房地产泡沫，维护了消费者合法权益，遏制了住房炒买炒卖。 

    目前，在此轮轰轰烈烈的“限售”潮中，全国限售城市已增至52个。房地产业内人士认为，本次‘限售’政策须取得不动产权证满2年或3年后，个别城市更长时间方可转让，‘限售’的目的极为明确：首先是将活跃楼市需求冻结并后置，避免快进快出的投资投机炒房行为，促使当前楼市降温；其次为楼市后续房地产税立法和楼市长效机制建立、不动产登记等政策调整争取更多时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施。他认为，近期内一些市场热度偏高的城市都会跟进“限售”。

    省房地产业协会会长于世玮认为，在楼市“金九银十”传统销售旺季，多地密集出台“限售”政策，向市场传递了调控不放松的明确信号，有利于稳定市场预期。他说，分类调控、因城施策和“限购”、“限售”、“限贷”等措施也是房地产长效机制的重要组成部分。太原市房管局出台的“限售”政策，精准、适度，对省城房地产市场的稳定发展一定会产生积极影响，起到积极作用。 

    省城楼市“泰然处之”？ 

    尽管太原楼市“限售”新政已推行几日，但记者走访多家楼盘后发现，大部分售楼处并未受到新政影响，到访量依旧和往常相差无几。从目前情况看，面对“限售”新政袭来，太原楼市依旧“泰然处之”。

    省城某热销楼盘营销经理透露：由于政策刚刚出台，一些购房者对于新政尚未知晓，从购房者对新政的反应来看，客户到访量并没有太大变化。此次政策，政府意在保护太原房地产市场平稳发展，不是限购，而是较为温和的限售，对购房者的购买门槛限制没有影响，对刚需客户也影响甚微。“购房者更关心的房价也依旧变化不大，成交量也要看一周之后数据如何。但是短期投资风险增加，反过来看，对准备长期持有的刚需购房者却是利好。” 

    长期关注房地产的温女士对“限售”新政的影响并不看好，她认为，这个政策出台不温不火，对太原房地产市场的整体影响不会太大。如果是针对商品房实行限价，那么这对于加大去库存的力度，对老百姓来说还算利好；但仅仅是针对二手房有可能增加出租房房源，对租房房价不会有太大冲击。整体上和以前没什么区别，有可能还会造成二手房市场房源紧张。 

    对于刚刚开盘热卖的泰禾地产，观望很久的刘先生最终因为并不看好投资预期而选择放手。在太原工作的刘先生是江苏人，他认为，炒房不是炒股，很多购房者并不会今年买，明年抛，一般持有的周期比较长。对于刚需而言，限不限售无所谓，而对于改善型人群而言，也几乎毫无影响。但市场的反应有一个时滞效应，从整体情况来看，对于抑制炒房应该是有用的。 

    “和北上广深不同，太原房价的涨幅达不到炒房团的预期，两年之内的涨幅也不会达到投资客的预期，因此，限售政策对于整个市场影响甚微。”某一线品牌地产企业销售经理陈大明认为，“限售”新政对新盘销售的影响并不大，因为限售政策是针对炒房和投资需求的购房者，而目前，太原市场上，还是以刚需和刚改客户居多，投资客的占比极少。 

    限售作用有多大？ 

    “限售”究竟能起多大的作用？对此，业内人士也各持已见。 

    有业内人士认为，“限售”可以极大遏制房地产炒作，被视为“斩断楼市流动性”的狠招。事实上，“限售”就是楼市的去杠杆政策，按照3年至5年的交易周期看，已不太可能吸引高杠杆资金进入。这样既不影响自住与改善型需求，又可以约束投机。当“限购”政策不足以抑制市场热度时，“限售”会派上用场。 

    易居中国山西区副总孙卫华则认为，太原的二手房市场并不成熟，交易量少且成交规模小。在太原市场存量房市场不成熟的情况下，谈及对市场的影响，毫无意义。对于太原这样的城市而言，提高首付和首付贷款利息，才是最有效抑制房价的办法。 

    “太原的人口流动性差，投资客比例也相对较小。从太原目前房地产市场看，今年改善型需求非常旺盛，大量城中村的客户买房需求旺盛。对于这些购房群体而言，持十年八年都无所谓，不是两三年必须出手，更不是纯粹的投资和投机行为。”孙卫华认为，太原房价涨幅相对温和，如温水煮蛙，这个市场对于相当一部分投资者而言，影响力有限。 

    据某业内人士透露，除了眼下出台的限售新政，从今年8月，太原楼市“限购令”一直疯传至今，却迟未出台。尽管没有限购，但太原市场上，单价过万元的房子无法进行网签，却是不争的事实，这种隐形“限签”的不成文的政策，也在一定程度上抑制了城市的房价水平。 

    “本来准备今年6月开盘的万科金域蓝湾一直拖到8月才开盘，就是因为要等预售证，开盘日期推迟了两个月。今年很多楼盘的排号、第三方存钱等做法，都是为了应对新政去揽客的限售方式。”省城某一线地产销售经理透露。 

    一位业内人士认为，对于太原房地产市场而言，在上一轮北上广深吃饱“通胀红利”的时刻，没有赶上。而这一轮仅开始几天，太原就开始限售，政府对太原房地产市场还是应当适当保护。市场租赁宗数减少 

    市民陈小姐在9月上旬挂牌出租一套位于怡乐路50多平方米的一居室，但一个月过去了，该房子仍未租出去。“我这套房子2015年才装修的，当时准备用来结婚用，去年9月初因为个人原因把这套家电齐全的房子以3000元的价格租了出去。”陈小姐说，上个月初，上一个租客退房后，其便以原来的价格在中介处挂牌，但一直没人来看房，现在只要2900元就会出租。“但中介告诉我，现在房子出租很困难，不知道还要空置多久。”陈小姐无奈地说。 

    而市民孙先生也无奈地告诉记者：“现在中介带来的客人，要么什么也不说就走了，要么就是漫天砍价，还有一些约好了看房时却放鸽子，以现在的情况看，我梅花村这套房子今年似乎很难租出去了。” 

    事实上，二手房租赁市场成交上个月就开始下滑。中原地产发布的最新统计数据显示，9月广州二手住宅租赁宗数环比跌约10%。其中，越秀、天河、白云租赁宗数跌幅领前，分别为23.20%、17.30%、9.50%。而合富置业的相关工作人员也表示，9月广州租房市场交投活跃度较8月下降2%左右。 

    对此，中原地产文德路分行营业经理罗社妹表示，现时由于开学季毕业季已过，陪读家长、毕业生已经完成租赁，因此租赁需求量及成交量下滑明显。 

    价格9月开始回落 

    羊城晚报记者还调查发现，随着住宅租赁交易的减少，其租赁价格亦开始回落，不少住宅月租金下降了100元到150元，一些房源月租金甚至下降了200元到300元。 

    “以一套60多平方米的住房为例，过去中大西区的租金每套约4000元到4200元，而现在3800元就能租到。”新港西路一中介告诉记者。 

    员村二横路的一中介也透露称，该区域住宅租赁价格较6月、7月下降了200元左右。

    中原地产的统计数据显示，9月广州二手住宅租金为50元/㎡/月，环比下滑3.30%。而合富大数据显示，9月广州租房市场平均月租金为49.30元/㎡，环比8月微降0.80%，同比去年9月下降约1%。 

    值得注意的是，在广州二手房整体租赁市场开始趋淡的情况下，即将在年底开通地铁新线的花都，近期却表现突出。合富的数据显示，9月花都租房市场月平均租金约为25.40元/㎡，环比8月上升8.10%，同比去年9月上升12.90%。 

    对于广州二手住宅租赁市场接下来的市场走势，业内人士则分析表示，住宅租赁市场已进入传统的淡季，根据往年惯例，这种状况或会持续到明年开春。该人士表示，在整体市场转淡的情况下，可选择的房源也会较之前增多。这也意味着，已进入住宅最佳租赁季。 

    而对于周边一些区域租赁市场的升温，有中介人士则表示，广州市区及周边一些交通便利的区域住宅租金价格太高，导致一些租客无法承受。而一些远郊楼盘随着交通越来越发达，生活也更加便利，无疑会吸引部分租客入住。 

    随着开学季毕业季结束，广州二手住宅租赁市场也开始降温。羊城晚报记者近日走访广州二手楼市了解到，二手房租赁交易减少超一成。受此影响，其租赁价格也出现3%左右的回落。