房产 买房攻略

近日，根据港交所披露的公开信息显示，禹洲地产(1628.HK)创始人、董事局主席林龙安太平绅士通过公开市场于10月16日增持20万股公司股份，每股平均价为4.16港元，涉资83.2万港元；10月17日增持100万股公司股份，每股平均价为4.173港元，涉资417.3万港元。完成后，林龙安共计持有26.10亿股，占公司总股本的62.37%。此次增持充分反映创始人对禹洲地产未来发展前景及增长潜力充满信心。

　　继去年国庆调控后，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，今年调控除了传统的限贷限购，更着重在长效机制的探索，比如，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　大浪淘沙之中，一家闽系房企——禹洲地产(01628.HK)凭借优秀的首置首改产品，突出重围，强势崛起。继交出一份漂亮的中期成绩单后，公司乘胜追击，宣布上调2017年全年销售目标至400亿元，吹响三年千亿的号角。

　　10月10日，加速前行的禹洲地产公布了最新的营运数据，千亿征途再进一步。

　　禹洲地产前9个月合约销售金额达289亿元，同比增长55%，完成年中上调的400亿销售目标的72.3%；截至2017年9月30日，累计的认购未签约金额约为5.74亿元。值得注意的是，从下图数据可以看到禹洲地产的销售均价同比明显增长，前九月的平均销售价格达到每平方米1.68万元，随着销售结算，未来盈利可期。

在业绩亮眼的同时，凭借着优渥充沛的土地储备、稳健的财务运作和更适合当下消费观的优质产品，禹洲地产笃定千亿征途。

　　一、高成长的底气：优渥充沛的土地储备

　　成立于1994年的禹洲地产，近几年开启了区域深耕走向全国的扩张布局大幕，总部亦从厦门移师沪上。拥有大量低成本的土地储备，为其持续高盈利增长奠定了坚实基础。

截至目前，禹洲地产土地储备可供销售建筑面积达1048万平方米，而在禹洲这些丰富的土地储备中，平均楼面成本5879元/平方米，仅为销售均价的35%，具有丰厚的利润空间。超低的拿地成本得益于公司招拍挂和收购相结合的灵活的拿地策略，成立20多年来，禹洲收购并购的项目占30%左右。

　　特别值得注意的是，今年7月，禹洲以收并购方式斩获惠州优质宅地，正式进驻粤港澳大湾区。董事长林龙安在日前接受媒体采访时就曾表示，新型粤港澳经济关系下，随着港珠澳大桥通车，粤港澳大湾区建设步入实质阶段，其在大湾区乃至整个珠三角地区引发的『桥头堡经济』和『粤港澳生活圈』的区域效应，亦将给企业发展带来机遇。在集团的战略布局中，大湾区是重中之重。

　　二、财务稳健逐步增强的融资能力

　　除了拿地成本低，禹洲地产的融资成本也处于同业低位。

　　上半年，禹洲地产成功发行3.5亿美元6%票息的五年期优先票据，创集团发行的境外优先票据票面利率新低，同时，禹洲地产提前赎回本金美元3亿元、8.625%票息的2019年到期美元债，使得债务结构进一步优化，不断降低融资成本。6月末，集团的加权平均融资成本为5.99%，较年初的6.08%进一步下降9个基点。

    此外，禹洲地产不断拓宽融资渠道，提高融资能力。

　　9月25日，以5.375%的初始分派率，禹洲地产成功发行3亿美元高级永续证券，获穆迪评定为 B1 级，净筹2.9596亿美元，主要用于现有债务再融资及少部分用作一般营运资金用途，5.375%的初始分派率为中国房地产公司发行的五年不可赎回永续证券初始分派率最低的发行之一，此次发行依然受到了市场的热烈追捧。

　　9月21日，禹洲地产与兴业信托宣布建立全面业务合作关系，未来兴业信托拟在国家法律、法规、金融政策及有关规定允许的前提下，优先为禹洲在国内外的投融资提供全方位优质、高效、优惠和个性化的金融服务和资金支持。

    禹洲地产坚持稳健的财务政策，按照销售回款的标准审慎拿地，确保有健康的现金流。由于公司处于快速成长期，借贷规模有所上涨，但是净资本负债比率依然得到很好的管控，为72.6%，保持着健康的借贷结构。另外，禹洲地产维持着稳健的现金水平，6月底，集团现金规模达196亿元。

　　三、以诚建城 用好产品打造强品牌价值

　　拿地成本低、融资成本低，这些都是让禹洲赢在起跑线的重要支点，而把时间拉长，能否在未来的跑道上保持优势持续领先，依靠的是过硬的产品，实打实的品质与口碑正是一个企业常年立于不败之地的不二法门。

　　秉持“以诚建城，以爱筑家”的理念，禹洲地产董事长林龙安表示，禹洲是区域深耕，全国布局，每进入一个城市，就深耕在一个城市。

　　作为厦门的区域龙头，禹洲地产市占率高达11%，持续12年保持厦门市场领导者地位，蝉联厦门房企销售面积和销售金额“双冠王”；在南京，禹洲短短两年便冲到前9名，且一直稳居前10；第一次进军苏州，一年时间即已三盘联动；在杭州，禹洲的滨之江项目首开不到2小时，去化超九成，后续的推盘，更是即开即磬；在强手林立的总部上海，禹洲强势挺进上海房企权益销售金额前20强。

　　这一系列销售成绩的背后，靠的是禹洲适时推出适销产品，且产品兼具出色的品质与创新理念。禹洲产品多是迎合市场主流需求的产品，禹洲产品中首置首改产品占到七成，144平米以下的户型占比高达76%以上。

    禹洲地产在产品设计方面极具创新。使首置首改型能享受到改善型品质，比如，89平米能做到三房两厅两卫的户型，将空间利用到极致，南北通透。而改善型产品就能享受到豪宅别墅的品质，比如叠墅，mini墅产品系列。

    中国房地产已经从过去“质量时代”，进入“品质时代”，然后慢慢进入“品味”时代。除了单一的居住功能，未来住房消费更为重视的将是好的社区氛围，好的社区配套与文化。禹洲地产主打的文艺社区、开放社区代表了商品房社区未来的方向，优秀产品的生命力将助力禹洲地产持续高速成长。

　　在2017年中国房地产品牌价值测评中，禹洲地产凭借卓越的实力及稳健的经营模式，以品牌价值91.61亿元荣膺“2017中国房地产上市公司综合实力50强”第32名，较2016年上升3个名次。