房产 买房攻略

粤港澳大湾区的建设，吸引了众多房地产企业的关注，在多家大型房企的战略中，企业在粤港澳大湾区的布局成为重点。

今年7月1日，国家发改委、广东省人民政府、香港特区政府、澳门特区政府共同签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，为大湾区建设确立了行动纲领、明确了重点任务、描绘了蓝图。

合富研究院认为，作为“新常态”下国内实施经济转型的战略高地，粤港澳大湾区包括“产业”“服务”“生活”三个方面都将发生深刻变化，而作为三者载体的房地产市场，其发展趋势及价值体现亦将发生相应变化。

“随着基础设施建设一体化、通关便利化的推进，粤港澳大湾区前景无疑可比肩纽约、旧金山、东京等世界顶级湾区。”深圳市政府政策研究室主任吴思康说。

房企加速布局

随着规划的出炉，多家房企开始积极布局粤港澳大湾区。

据公开数据，2016年广东商品房销售面积1.46亿平方米，销售金额1.62万亿元，成交金额占全国13.8%，其中珠三角成交金额为1.37亿元，占广东商品房成交金额的84%。从以上国外和国内经验看，随着粤港澳大湾区建设的落实，未来珠三角地区的房地产市场还有很大的发展空间和红利释放。

以龙光地产为例，该公司于2003 年进军深圳，之后陆续进军广州、惠州 以及东莞等地，2007 年完成了珠三角布局，目前所布局城市已完全囊括粤港澳大湾区。西南证券研报指出，截至 2017 上半年末，龙光在粤港澳大湾区拥有土地储备 1830 万平方米，货值达 3145 亿元，占比高达 81%，其中大深圳片区(深莞惠)占比 72%。

从销售数据上看，粤港澳大湾区也一直是龙光销售的主要来源，2016年该区域的销售金额占比达到 60%。此外，龙光还提出“9+2+5”的精细化战略，即聚焦粤港澳大湾区核心区 9 大城市+2 港澳+5 外延。龙光地产透露，随着“粤港澳大湾区”规划在今年首次写入政府工作报告，公司也计划增加在区内的投资，特别是发展珠海、中山及佛山等公司早已进驻的市场。

除了龙光，近年来发展渐入快车道的中国奥园也在加大对粤港澳大湾区的投入。截至2017年6月30日，奥园共拥有土地储备总建筑面积1712万平方米，总货值约1628亿元。其中位于粤港澳大湾区的土地储备达约480万平方米，分别位于广州、深圳、珠海、佛山在内的8个城市共40个项目（10个为城市更新项目，预计总建筑面积约422万平方米），总货值约 587亿元。

安信国际发布研报称，粤港澳大湾区建设带来的影响不仅是短期内项目重估受益，更为重要的是，通过促进区域融合提升价值，城市人口吸引能力大幅增强，奥园的先发优势为长期分享区域发展红利打下了坚实基础，成长潜力被进一步放大。

平安证券研报指出，我们判断粤港澳大湾区有望成为继雄安新区后，市场又一重要热点。“从受益标的来看，主要关注区域土地储备占比高的房企，如招商、华发、华侨城、天健等，及区域内潜在土地资源丰富，具备持续优质资源获取能力的招商、南山控股等。”

克而瑞研报指出，粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头—碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上，华南区域也是诸多老牌房企的大本营，许多企业都是以此为原点，开始了全国化规模扩张，如保利、华润、招商、富力等。

“这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，同时因较好的口碑效应，已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。”克而瑞称，比如碧桂园，2017年上半年销售在广州、东莞、惠州都是魁首。又比如富力，2016年在大本营广州合约销售金额达到了62.9亿元，销售贡献率为10.33%，在集团华南区域排名第一，全国排名第三。2016年末，这些企业在粤港澳大湾区土地储备普遍在公司总土地储备的15%-25%之间，2017年还积极在区域内补充土地储备。

大湾区的机遇

早在 2003 年，《珠江三角洲城镇群协调发展规划》就提出了“湾区”的概念，以广州为中心，呈人字形结构发展。之后在 2014《国家新型城镇化规划》中提出要打造珠三角世界级城市群，“湾区”打造正式上升到国家战略层面。

2017 年《广东省推进基础设施供给侧结构性改革实施方案》透露，“十三五”期间广东将重点推进十大类基础设施重大项目建设，建设项目 543 项，总投资约4.8万亿元，预计下半年将出台粤港澳大湾区规划的具体细则，届时将释放更多的政策红利。

此外，2017 年 4月广东省颁布了《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》，明确表示到 2020 年要实现“12312”交通圈，即广州与珠三角各市 1 小时通达，珠三角与粤东西北各市陆路2小时左右通达、与周边省会城市陆路 3 小时左右通达，广东与全球主要城市 12 小时通达。同时表示要构建珠三角 1 小时交通圈，重点推进“环+放射线”珠三角城际铁路网建设，完善粤港澳陆路交通通道，加快建设港珠澳大桥、粤澳新通道等项目，做好广深港客运专线内地与香港段、珠三角城际铁路与澳门轻轨衔接。

大湾区有多大？广东的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市加香港、澳门两个特别行政区，面积约为5.59万平方公里。“粤港澳大湾区以不到全国0.6%的土地和不到5%的人口，创造了全国约13%的经济总量，已成全球第十三大经济体。”北京大学城市规划与设计学院教授李贵才说。

另据2016年政府公报数据显示，粤港澳大湾区人口密度、人均GDP、土地产值均高于国内的长三角、京津冀。以土地产值对比，粤港澳为1.7亿元/平方公里，高于长三角1.0亿元/平方公里与京津冀0.3亿元/平方公里。

西南证券研报认为，我们将粤港澳大湾区与其他湾区进行比较后发现，其具有土地少、人口多、经济基础好、 且提升空间大的优势特征。“具体从数据上来看，粤港澳大湾区与东京湾区及纽约湾区这两个发达湾区相比，粤港澳大湾区的人均 GDP 是两个发达湾区的 30% 和 40%，土地产值是两个发达湾区的 20%和 30%，还具有很大的提升空间，预期未来粤港澳大湾区整体的 GDP 将超过这两大知名湾区。”西南证券续称。