房产 买房攻略

“粤港澳大湾区”概念，自今年3月写入政府工作报告以来，市场热度不断升温。7月1日的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，意在深化内地和港澳交流合作，加深港澳参与国家发展战略，以提升三地竞争力，保持长期繁荣稳定。协议的签署，标志着粤港澳大湾区建设正在快速推进。广州中原研究发展部预测，接下来一系列政策红利将会陆续释放，以便推进粤港澳大湾区发展。

珠三角是中国地产的发源地，随着粤港湾大湾区战略的提出，粤港湾大湾区各大城市更是成为国内各大开发商的兵家必争之地。受益于粤港澳大湾区，沿着珠江口城市A字形城市群，包括东岸的深圳、东莞，西岸的中山、珠海，以及交汇点的广州，将得到快速发展，而惠州、佛山因为深圳和广州的辐射也受益明显。

近年来，不少房企纷纷大举布局广州、深圳、惠州、中山等粤港澳大湾区核心城市，立足丰富的土地储备以及粤港澳大湾区未来巨大的发展前景，加速在粤港湾大湾区的房地产市场布局和发展。

大湾区迎来区域价值跃升

粤港澳大湾区是由“9+2”组成，即由广东省的广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群；是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区；是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体；也是广东省及港澳地区参与国家“一带一路”建设并享受未来发展红利的重要突破口。

“粤港澳大湾区”是新常态下国内经济战略转型重点。国家经济需要以新载体实迸发新活力、实现“新常态”下的“非常态”突破，促发“投资/消费/对外经济”三驾马车重新均衡发展。

正如1990年代承载改革开放试点重任，粤港澳大湾区城市再次走上“政策风口”，也由此成为新的“投资风口”，对各种资金、资源的吸聚能力上升。珠三角城市历来对社会投资的吸聚能力强，广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山6个重点城市2016年投资密度在6000万元/平方公里以上，而近十年肇庆、江门、惠州投资增长规模超过400%。

合富研究院分析观点认为，珠三角城市虽然实力强大，但以往普遍“各自发展”，从现实角度看，区域经济尚未真正融合。粤港澳大湾区整体能力发挥，需要以“产业协同”及“城市分工”为基础，预计这两个方面是未来政府主力推导的方向。包括对城市交通、配套资源、产业分工等各方面的“能力整合”措施有望快速启动。

珠三角房地产市场受惠良多

经过十余年城市高速扩张，城市再进一步拓展的空间有限，目前粤港澳大湾区城市普遍面临“土地资源局限”。按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%，其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万平方米下降至2017年上半年的1631万平方米。其中广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间，2016年后吸引购地资金快速进入。

2016年，大湾区9城中，新建商品房销售面积突破“千万”级的，仅三个城市。其中佛山的新建商品住宅销售面积达1908.36万平方米，居九城之首，一手住宅市场规模巨大；其次为广州，2016年一手住宅销售面积1414.28万平方米；中山则排位第三，为1052.24万平方米。

由于2017年上半年，全国楼市均呈“从严调控”势头，受调控影响，大部分城市的新建商品住宅销售面积均呈不同程度回落。但是，广州、佛山在上半年的一手住宅销售面积规模，均突破“500万”级，依然排位第一、第二。而江门则成为九城中的黑马，在其他八城均规模缩减时，江门逆势上扬，上半年新建商品住宅销售面积达451.39万平方米，同比去年上半年上涨49.2%，环比去年下半年上涨20.9%。

从销售金额看，2016年只有2个城市的一手住宅销售金额突破“两千亿”级，分别是广州、深圳，其2016年一手住宅销售金额分别是2318.4亿、2234.01亿。销售金额规模第三位是佛山，为1816.8亿。而2017年上半年，以销售金额为标准的市场规模格局发生急剧变化。去年第一的广州，2017年上半年一手住宅销售金额921.6亿，虽同比大幅下降，但在下半年粤港澳大湾区红利不断释放的刺激下，再破“两千亿”大关仍有希望。去年第二的深圳，今年上半年一手住宅销售金额仅575.4亿，预测今年恐无望“两千亿”。去年第三的佛山，今年上半年一手住宅销售金额547.26亿，虽今年规模可能会略有缩减，但有望超越深圳，成为一手住宅金额规模排名第二的城市。

九城均有潜能 佛山热度居高

自3月提出“粤港澳大湾区”概念前后，各路房企便加紧布局“大湾区”，因此，从房企的拿地布局，城市的土地热度，可以部分窥探城市的增值潜能。

从土地市场看，广州、深圳依然为第一梯队。佛山、东莞为第二梯队，仍与GDP排行梯队保持一致。今年上半年，佛山依然热度居高，6月万科在佛山开创100%自持，为广东省首位。东莞虽上半年土地鲜有出让，但基本主力品牌房企已全部布局。第三梯队中，中山在2017年上半年深受房企追捧，2月碧桂园、恒大、美的等品牌房企进一步推进地价上涨。而黑马江门，在近半年时间里，先后有保利、越秀、碧桂园等品牌房企进驻布局，有助于其市场规模潜能的进一步扩大。

总体看，在“粤港澳大湾区”的利好之下，九城“广佛肇、深莞惠、珠江中”都将迎来发展机遇。但广州、深圳、佛山这三城，将最先享受大湾区红利。广州、佛山两个城市，行政区划面积辽阔，人口聚集，无论市场面积规模，或是金额规模，在大湾区9城中，均表现最为稳定。而黑马江门，则是受外部刺激，其潜在市场规模得以显现的典型。不过，虽然深圳在2017年的市场规模大幅缩减，但深圳作为“粤港澳大湾区”的核心城市，其城市潜力不容置疑。