房产 买房攻略

紧凑户型 学区房！ 插图/采采

^{楼盘准备就绪，只等对外开放}

    随着东部多个楼盘齐齐发力，广州楼市从上周末开始终于有了一点“金九”味道。

    上周末，包括碧桂园云麓半山、融创御园、绿地珑玥府、广州中航城、远洋天骄广场、华润天合等在内的十多个楼盘纷纷开放样板房或加推新货，让市场热闹了不少。从现场情况看，最热闹的依然还是主推刚需的楼盘。

    羊城晚报记者了解到，本周仍有新盘陆续亮相，而旧盘推新的楼盘也会更多。

    开放+开盘，“金九”味道渐浓

    尽管进入三季度以来广州楼市一直比较淡静，上周，还有不少人认为这个“金九”恐怕是不会来了。然而，到了周末，广州楼市一下子就开始热闹起来了。

    主要原因，是有十多个楼盘齐齐发力。

    热闹点之一，是全新盘开始揭开面纱。这部分项目，主要集中在外围板块，比如增城的融创御园、绿地珑玥府、碧桂园星钻以及南沙的碧桂园云麓半山等，而且现场的人气很旺。最值得一提的是绿地珑玥府和融创御园，售楼部可谓“人满为患”，据介绍，大部分都是此前登记的客户，他们都有较大的看楼及购房意愿。

    热闹点之二，是旧盘推新的成交量都不错。上周末，天河的远洋天骄推售50套48-75平方米小面积住宅，现场就连走廊通道都站满了人；牛奶厂板块的华润天合也推出新货，现场有过百人选房，销售人员说，进场的都是进行了资金冻结的实客；增城的广州中航城也在上周末推售了17栋和22栋新品，共208套单位，是上周末推售新货最多的一个楼盘。

    合富研究院统计结果显示，上周末推售的楼盘、新货去化率大致都在七成左右，算是不错的销量，让市场渐渐有了“金九”该有的表现。如金地香山湖去货率超八成,中航城约七成,远洋天骄和兰亭盛荟均超过七成,而金茂广场大约是四成。

    热盘共同点：刚需产品刚需价

    今年广州楼市经历数轮调控，目前广州楼市里的购买力，早已是变成以刚需为主。只要有能打动他们的产品和价格，这个楼盘就会人财两旺。上周末上述楼盘的表现，就是一个实证，此行情也是“金九”一个缩影。

    据悉，绿地珑玥府是紧急在上周五晚上开放样板房的其中一个楼盘，其首推98-165平方米四房、五房产品；同在增城的融创御园，是融创进军广州的第一个自己操盘项目，首批产品据介绍是面向刚需群体的89-98平方米三房和121平方米四房单位，两梯四户设计；南沙的阳光城丽景湾，新品将主打83-135平方米两房至五房单位。

    有了刚需产品应市，再定一个相对实在的价格，楼盘就会受到买家关注。比如推出200多套新货的中航城，当天推售的是94-126平方米复式三房、四房户型，售价1.9万-2.3万元/平方米，一套108平方米的复式四房，当天的折后总价221万元，其销售速度就比较快。目前，绿地珑玥府还没定价，而同为新盘的融创御园，估计会卖2.1万-2.4万元/平方米，和周边在售楼盘的价格相近。

    当然，对于精明的刚需买家而言，如果能发现适合二孩需求的实用型产品，就能一步到位轻松实现买房、换房计划。

    远一些不怕，交通便利即可

    从目前本刊记者掌握的情况看，“金九银十”新货主要集中在增城、南沙、花都、番禺等外围板块，且刚需产品的可选空间不小。

    对于刚需购房者而言，首先不要畏惧外围区域，要知道，如今政府正在大力发展轨道交通建设，而外围板块是重点建设对象。因此，要是遇上合适的单位，只要楼盘靠近地铁站，它们都可以成为考虑的目标。上周末人气较旺的楼盘，如增城的中航城、融创御园等，都是靠近地铁21号线朱村或朱村东站；广州绿地城则靠近知识城支线旺村地铁站。

    另外，由于房贷新政的原因，二套房买家的首付比例会较高，以往，首套房的贷款还清再买第二套房只需五成首付，现在要变成七成。相对来说，中心区物业价格相对较高，对刚需买家的首付压力较大；在同等面积情况下，外围板块物业的总价会便宜一半甚至更多，买家的首付和月供压力都会相对变小。加上中心区的供应量有限，部分商家还会通过提高首付等方式来挑客，经济实力不强的买家选择往往较小。这也是本刊此次选择推荐物业多位于外围板块的主要原因之一。