房产 买房攻略

“金九”旺季，东莞多个楼盘集中上市，市场热度大增。图为9月东莞推出的新楼盘，购房者在看房选房。南方日报记者 孙俊杰摄

　　■楼市最前线

　　上周，“金九”旺季过了一半，开发商出货热情高涨，本周东莞楼市迎来推盘小高潮。

　　根据东莞建设网数据显示，上周有11个项目预售证发放，环比前一周上升22%，其中新盘项目为丰泰天禧、星河时代、湘塑城，近期“金九”行情回暖，推货节奏明显加快，近期拿到预售证的地产项目入市供应，搅热了楼市。

　　从区域来看，城区以及泛松山湖片区备受关注，而从产品结构方面来看，东莞本地人更热衷于购买小面积的四房。

　　供需 多项目集中上市搅热楼市

　　根据东莞中原战略研究中心监控数据显示，上周东莞楼市共有9个项目集中开盘和加推，推货量共达2778套。“金九”旺季，多个项目集中上市，市场热度大幅升温，也反映出开发商旺季抢收，资金回笼的意愿强烈。

　　东莞中原战略研究中心的分析师认为，城区成为上周开盘项目的区域热点。上周城区开盘项目有3个，多个项目集中推货，供应量增加，房源选择性加大，刺激需求释放。城区本地置业需求旺盛，项目入市供应，填补供应缺口，成为市场交投热点。

　　在上周9个开盘项目中，有6个项目是全新开盘。多个全新项目入市，反映出开发商纷纷抢占“金九”推货。开盘项目增多、项目定价合理，市场交易量回升，研判“金九”行情可期。

　　刚需和首次改善型的需求旺盛，开盘项目推货主力产品集中在70-115平方米的两房、三房以及紧凑四房单位。

　　记者获悉，上周个别热销项目由于定价合理，产品受到购房者青睐，于是频繁加推出货。“价格合理是获得较好销售率的关键因素，此外精装修项目的客户接受度也高。”该研究中心工作人员告诉记者。

　　在“金九银十”期间，从区域分布看，东城、石碣、寮步、南城等东莞中部区域供应较为活跃，其中石碣、东城、企石和茶山等镇街的洋房推货量超过1000套。

　　如果提到新盘，不得不提东城，9月以来该区域的推货套数或超过2000套，占全市新房比例约为13.3%。东城的新盘包括泰禾新天地、东城碧桂园、万科幸福城、卓越中寰等6个项目。

　　卓越中寰已经在9月2日开盘，推出了200多套35-59平方米公寓产品；凯晟景园将推出107-118平方米的三房和四房，预计9月底加推；泰禾新天地将在本月推出600多套复式和平层公寓产品；东城碧桂园将在10月份开盘，预计首批产品有近500套105-142平方米的精装洋房。

　　另外万科幸福城、万科中天城市花园也分别有286套、354套洋房新品将入市。

　　区域 泛松山湖片区备受关注

　　从各片区表现来看，泛松山湖片区的表现颇为突出。其中，松湖北片区为近24周以来最高签约水平，以寮步表现最突出，超200套占全市近三成。

　　除了寮步外，泛松山湖片区的其他镇区也有新动态。在经历了2015年“百花齐发”的楼盘热潮后，东坑镇的楼市呈现供不应求的状态，久无新盘推出。

　　在松山湖产业外溢的需求下，东坑镇再次吸引了不少人的目光。上周，位于东坑镇的项目丰泰天禧举办新品发布会暨媒体见面会，标志着丰泰将入驻东坑，为东坑楼市注入新血液。

　　记者从新品发布会上获悉，丰泰天禧将推出建筑面积86-120平方米精装3-4房、52-92平方米商住全能LOFT公寓、37-155平方米临街铺，目前正在认筹中。发布会当天，记者在现场看到，销售中心内人潮涌动。据销售人员介绍，目前来看房的客户以东莞本地客为主，都较为看好市场。

　　新品发布会上，广东丰泰集团董事、丰泰集团广州公司总经理朱伟锋为现场来宾详细阐述了丰泰天禧在松湖北板块的战略优势。该项目将会成为东坑中心区又一座高品质的人文社区，也是丰泰集团布局松山湖片区的经典力作。

　　另外，丰泰集团广州公司营销中心总监王智高先生从丰泰天禧的地段优势、核心理念、规划优势等方面作了详细介绍。

　　丰泰天禧位于松湖北东坑城市中轴，属东莞生态园与珠三角闻名的松山湖高新科技产业园区交汇处，交通便捷，周边2公里内教育资源丰富。该项目旨在打造“高品质的人文社区”，优质的配套以及户型的人性化设计，建成之后，丰泰天禧将呈现出一个结合自然、文化、友好、和谐的精英生活社区。

　　户型 紧凑的四房单位成楼市新宠

　　最近，在东莞从事旅游业工作的王小姐和先生一起看房。她了解了不少楼盘，有的地理位置虽然不错，但是却没有他们要的户型——四房。

　　“我们现在已经有一套小的了，现在要买的话，肯定是考虑大一点的，四房的话空间够，而且也能分出更多的房间。”王小姐说。

　　从今年“金九”前后的情况来看，面积小、总价低的紧凑型小四房产品刺激首次改善需求释放，本地改善需求购房者逐渐进入市场。

　　面积在130平方米以下的紧凑型四房，已成为东莞楼市新宠，可谓是遍地开花。目前仅记者统计到的，就已有30多个项目在售该类户型，如丰泰·观山碧水、中惠松湖城·悦湖、卓越·维港、时代·倾城、海德·骏园、沙田碧桂园、万科中天·城市花园等。

　　东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为，很多家庭生了二孩后，家庭结构发生变化，由原来的三口之家上升为四口之家，家庭人口的增长必然会产生新的住房需求。原本够住的二房、三房必须要换成四房，才能满足居住需求。而对于东莞改善型人群来说，支付能力是制约其买房的一大因素。

　　东莞中原战略发展中心总经理车德锐告诉记者，近期城区推售产品的项目基本上都出现了这一局面，如凯晟景园、漾城等。这些项目中的四房单位占比少，但出货速度都不慢，基本上呈现出供不应求的局面。

　　早在去年，黄江霖峰壹山境曾推出了面积仅有99平方米的四房两卫两厅产品。而今年，万科城市花园、万科金域堤香和碧桂园风华东方等多个项目推出了115平方米的四房产品，玖颂江湾推出了两种面积段的四房两厅两卫，分别为108平方米和115平方米。

　　如君汇半岛花园，105平方米，就可做到四房二厅二卫。该户型实际上是“3 1”房，原本是105平方米三房，但加上赠送的约20平方米面积之后，实现了三房改四房。

　　也有一些产品采用复式设计，如长安碧桂园82平方米四房三厅两卫户型。该户型层高4.5米，买一层送一层。一层包括客厅、餐厅、厨房、卫生间及两个卧室，还有一个3.2米宽的阳台，客厅挑高4.5米。二层除开挑空的，还有两个卧室、主卫，以及一个小客厅。

　　传统82平方米洋房做到三房两厅一卫，使用率能够达80%已经是很不错了。长安碧桂园82平方米的LOFT四房，却可以做到四房三厅（餐厅、客厅、家庭厅）两卫，堪称“麻雀虽小，五脏俱全”。

　　■相关

　　消费者买房

　　要注意得房率

　　“金九”楼市火热，对于购房者来说，除了价格和地段之外，还有很多问题需要注意的。得房率就是其中之一。

　　什么是得房率？这概念在很多人心里是很模糊的，得从我们的楼盘的销售制度说起。

　　一般楼盘卖的面积是建筑面积，建筑面积包括了套内面积和公摊面积。得房率就是套内建筑面积和建筑面积的比值。举个例子：你买的房100平方米，套内面积79平方米，那么得房率就是79%。

　　至于公摊面积，包括了走廊、楼梯、电梯、楼梯井等，也就是公用的部分，你是出过钱的。这就意味着，你的得房率越高，你的公摊面积相对来说就越小。也就意味着公共面积小，楼梯小、电梯小、走廊也小，舒适度也就下降了。

　　所以呢，得房率也不是越大越好的，得房率是通过牺牲居住品质为代价换来的，但是设计上的突破也能带来得房率的提高，说房子设计好，就是这个意思了。

　　市场上一般要求高层建筑的得房率要超过70%，多层建筑的得房率超过75%。那你买新房的时候，你怎么来知道自己的得房率？

　　业内人士称，得房率是套内面积和建筑面积的比率，因此买房的时候应让销售告知得房率是多少，然后在签认购合同的时候也是有明确的套内面积和建筑面积的。