房产 买房攻略

进入9月中旬，广州一手住宅市场成交量出现了抬头的趋势，一些新盘也陆续发布。但在当前从严调控的背景下，众多分析机构和业内人士都认为，今年的9月和10月难以再现往年楼市成交火爆的局面，“金九银十”或将不再。那么，在当前楼市形势下，普通购房者在决策时都受到了哪些影响？

　　近日，网易房产在全国范围内展开置业意向调查。调查结果表明，在广州有高达47.62%的受访者认为，调控政策出台后购房难度有所增加，而当前仍有明确购房意向的受访者仅占37.14%。随着购房成本的增加与压力的上升，购房者的心态也在发生分化。

　　超过五成受访者今年不打算购房

　　在广州工作三年有余的徐先生，最近开始张罗看房的事情。由于大学毕业工作后就立即拿到了广州户口，名下也没有房产和贷款记录，因此他具备在广州购房的条件，并仍能享受首付三成的首套房政策。

　　“打算今年内买吧”，徐先生告诉记者，他倾向于在番禺的市桥及番禺广场的区域看房，这一位置正好处于地铁3号线沿线，未来18号线也将从这里经过并直达珠江新城的核心地带，因此对于在中心城区上班的他而言，上班通勤相对方便。“还是想离中心城区近一点，但是预算有限”，徐先生表示。

　　事实上，番禺的房价在广州全市范围内已不算便宜，根据网易房产监控阳光家缘的数据，8月份番禺一手和二手住宅的网签成交均价都在2万元/平方米以上，而最贵的星河湾半岛，一手房网签均价已经超过5万元/平方米。

　　不过，像徐先生这样有明确购房意向的人在当前楼市环境下或已越来越少，更多的人持观望态度。根据网易房产的调查结果，所有受访者中，仅37.14%的人表示今年下半年有明确的购房意向，而选择“没有意向”的受访者，占总人数的57.15%。

　　不仅是广州，国内一些热点城市居民的购房意向也在下降，上月底，新浪乐居曾在上海发起《金九银十购房意愿大调查》，调查结果显示，“金九银十”期间没有买房计划的受访者和没有看房计划的受访者，比重都在七成以上，而在去年同期，无购房计划的受访者比例还只有51%。

　　调控后购房难度加大

　　并非每个人都像前文提到的徐先生那样，具有直接且条件最优的购房资格。“3·17”新政和“3·30”新政出台后，非广州户籍购房社保门槛从3年升至5年，增城、从化开启限购，首付比例有所提高，“认房又认贷”等新政对于广州楼市的影响是深远的。

　　可以说，调控政策趋严以来，每一项政策都对部分购房者造成了影响，从而导致购房者的逐步分化。这种影响在网易房产的调查中也有所体现。有47.62%的受访者表示，本轮调控之后，买房难度有所增加。

　　对于房价而言，从年初的成交火爆到下半年的趋于平静，广州房价的增速也经历了回落的过程。根据本周国家统计局发布的国内70城房价数据，广州8月份新建住宅环比7月下跌了0.7%，这也是广州新房房价历经连续28个月的上涨后，首次出现环比下跌情况，二手房环比7月持平。

　　不过，网易房产调查显示，认为调控后广州房价确实下降的受访者只有7.3%。其实同比来看，广州新房房价与去年8月相比仍然上涨了13.2%，二手房同比上涨18.3%，因此另有31.43%的受访者表示，即使调控政策出台，自己也已买不起房。

　　刚需买家仍是楼市主体

　　从网易房产的调查结果来看，多数买家更加青睐中小户型住房，其中意向选择90至110平方米住宅的受访者占31.58%，选择70至89平方米住宅的受访者占23.68%。

　　这两个面积范围内的住宅，主要以2房2厅和3房2厅为主。而从上周阳光家缘网站统计预售批复情况来看，多数楼盘所推户型也集中在2房2厅和3房2厅的中等户型，符合刚需及改善型购房者的需求。

　　在针对购房计划的调查中，属于首次置业刚需房的受访者占总数的47.37%，置换型刚改房受访者占32.24%。如果加上价格因素考量的话，预算在150万元/套以内的买家比重最高，占23.68%，其次，预算在250万至300万元/套的置换型刚改房买家占17.11%。

　　当前，楼市严控政策重点指向打击利用杠杆“炒房”的行为。而近日流出的一份由中国人民银行广州分行、广东银监局联合发布的《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金流入房地产市场的通知》，则进一步重申不得发放无指定用途消费贷款，严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款行为。

　　今年以来，广州楼市调控政策处于不断加码的态势。但对于调控政策的持久性，人们的观点并不统一。其中19.68%的受访者认为调控将在年内结束，26.67%受访者认为持续到2018年底，28.25%受访者则认为将长期持续下去。

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　　广州成交气氛渐浓 一手网签有所反弹

　　作为传统楼市旺季，9月已经过去大半，但成交量仍维持着平淡的局面。根据网易房产监控阳光家缘的数据，截至20日，本月广州一手住宅成交了2796套，环比8月1日至19日的2650套并没有高多少，同比去年8月的前20天则减少了一半左右。

　　不过，根据成交数据，广州一手住宅网签量在上周出现反弹，再度重回千套以上。随着预售批复的增加及楼盘推货速度的加快，一手住宅市场的成交氛围正在日渐浓厚。

　　楼市成交反弹，出现回暖迹象

　　根据网易房产监控阳光家缘的成交情况，上周（9月11日至17日）广州一手住宅网签成交1149套，环比上上周增加25.3%。尽管无法与去年同期的成交量相比，但9月以来，一手住宅成交量仍走出了一条呈现波动上升趋势的路线。相比月初的低迷，自9月7日之后，每天的网签量都维持在100套以上。

　　具体到每个城区来看，增城上周网签成交量达512套，占全部城区成交量的44.6%，排在第二位的黄埔区上周成交234套。南沙和花都的成交量也在100套以上。但中心城区的成交量仍然维持低迷甚至下滑的趋势，如果不算黄埔区，其余五城区的成交量总共也只有98套。

　　增城上周的爆发，源自区域内金地香山湖与合景誉山国际的助推，两个楼盘分别网签151套和124套，是上周广州仅有的两个周成交量突破三位数的项目。本周这两个楼盘的销量仍然暂时领先。

　　与成交量的稳步回升不同，在最近的一个月内，广州一手住宅均价经历了大涨3000元、大跌超4000元、大涨近4000元、大跌超3000元的来回波动。到了上周，一手住宅网签均价直接跌至14850元/平方米，环比上上周下降了18.21%。而本周前三天（9月18日至20日），广州一手住宅均价仅为14490元/平方米。

　　从楼盘均价来看，上周仍有8个高端楼盘的网签均价在5万元/平方米以上，其中天河7个，越秀1个。尚东柏悦府以92923元/平方米的均价成为最贵盘。

　　楼盘推新加快，天河区住宅批复增多

　　与成交量反弹相呼应，上周广州全市新增房源也明显增加。根据网易房产的统计，上周广州全市合计批复2229套可售住宅，是上上周批复量的4.3倍。

　　在所有城区中，原先库存一直相对较低的天河区值得关注。上周，天河区共有6盘拿到预售证，共计702套住宅可进入市场。

　　据了解，在目前的天河区，最为热门的区域是牛奶厂板块，上周华润天合共计获批300套可售住宅，户型也涵盖87至139平方米的二至四房，在售均价约为4.4万元至5万元/平方米。与之相邻的金地天河公馆也获批116套住宅，户型囊括86至120平方米三至四房，均价约4.3万元至4.9万元/平方米。

　　在外围城区，增城仍旧是推货热门，区内金地香山湖作为网签量最高的楼盘，上周总共揽下260套可售住宅，户型包含86至124平方米二至三房。而近几年较热的朱村板块也有所收获，其中广州中航城获批208套，实地蔷薇国际获批119套。

　　不过，上周获批量最高的楼盘是南沙的越秀滨海新城，共计有398套可售，公开信息显示，越秀滨海新城可售户型集中于62至109平方米二至三房，预计将于9月开盘。