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限购政策实施半年，二手房的交易量逐步攀升，特别是一批老城区的房子经过多年的沉寂终于被盘活。南方日报记者 叶志文 摄

　　3月26日凌晨，中山颁布了以限售、限价为主导的楼市调控政策。该政策制定了住房限购及差别化信贷条例，并明确将落实商品住房价格备案审查，严格明码标价制度。双管齐下，既“限购”也“限价”。

　　新政发布半年，其效果如何？笔者调查市场发现，楼市新政使自2015年9月以来，热闹非凡的中山楼市迅速降温。严格的限售限价让外来客、投资客比例降低；另一方面，二手房市场，虽然也在一定程度上受到贷款缩紧的影响，但其交易量逐步攀升，特别是一批老城区的房子，经过多年的沉寂终于被盘活。有市场人士认为，限购政策的出台，使得中山楼市趋于理性和稳定。

　　●伍杰

　　刚需族成置业主力房产交易周期变长

　　楼市调控政策从3月26日颁布当天即时执行，据了解这也是中山首次出台楼市限购措施。

　　按照规定：中山户籍居民最多只能购买三套房，非本市户籍居民最多两套，且必需提供半年以上缴纳个税或社保的证明；新建商品住房项目在销售前，应先到市价格主管部门办理销售价格备案，价格过高者不予备案；严防投机炒作，查处哄抬房价等价格违法行为。

　　政策出来后，市场迅速有了变化，首先是在限售的背景下，楼市居住属性强化，曾经的置业主力“深圳客”几乎一夜之间全部撤出中山。

　　从各大房地产开发商、销售中介，以及房地产资讯网站的反馈情况来看，目前市场上的购房主力，以本地客居多。“去年9月最热闹的时候，签约客户七成以上是来自深圳的。而现时来看房的，以本地客源居多。”东区天奕国际销售中心的工作人员介绍。

　　“目前中山仍有部分外地客，但主要来自珠海或港澳等地，他们的成交区域也主要在中山南部。”合富辉煌中山市场部经理谢仲娟分析认为，“除资格受到限制外，银行贷款也在进一步收紧，这使得投资客很难进入市场。另一方面，市场趋于稳定，让本地购房者停止观望，着手入市。”

　　在调控之下，本地刚需客成为购房主力，但对他们来说，买房也并不容易。过往，置业者在交首付签订购房合同后，能够立刻在市国土局进行网签、备案，进而办理银行贷款等手续，完成房产买卖。整个购房周期，最快半个月，特殊情况下也能在两个月内完成。但现时，因为中山市国土局对网签备案价格把关较为严格，每个月的备案宗数大幅下滑。

　　国土局统计数据显示，今年上半年中山一手住宅登记备案15827套，同比去年上半年成交55391套下降71.4%，甚至仅与去年3月份单月成交量相当。8月一手房住宅交易1524套，不及去年同期的三成。

　　除网签办理周期较长外，银行贷款的周期也有所延长，目前从办理贷款到银行放款，需时在三个月以上。

　　二手房交易量价齐升城区旧楼成热点

　　相对于新房市场的平淡，二手房市场则迎来春天，量价齐升是最主要的表现方式。

　　中山国土局的统计数据显示，4月全市的二手房过户5223套，5月6551套，6月6548套，7月5145套，8月达6359套，连续5个月二手房交易超过5000套，这在中山市场上是首次。对比去年同期，限购后，每月二手房成交量多了一千套以上。

　　在成交量上扬的同期，二手房的交易价格也不断刷出新高。数据显示，4月份开始，随着二手住宅成交再度放量，中山的二手房均价拉升到4285元/平方米，6月4744.3元/平方米，在刚过去的8月，中山的二手房均价再创新高达到6348元/平方米。

　　中山市链家地产市场部经理刘申交称，二手房市场的高光表现和3月楼市新政有很大关系，“新房市场的限价、限购一直持续，以中心城区为例，新房价格普遍处于高位，部分已经出证的二手房，成为部分购房者的必然选择。”

　　值得一提的是，目前在东区等地已经出现了价格倒挂现象，东区的一二手房交易价格已经持平，部分二手房的价格高过一手房。

　　“从量价两个方面来看，中山的二手房价格还是很稳定。”中山家家顺负责人早前告诉笔者，目前中山有部分区域的二手楼有涨幅，主要集中在东区、三角和横栏。“东区是中心城区，二手房涨价的主要原因是放盘量比较少，具有稀缺性。”据介绍，东区的一二手房交易价格已经接近持平，均价在15000元/平方米以上，如果算上交易税费、中介手续费等，东区二手房的总体成交价格甚至在一手房之上。

　　虽然与东区一样同处中心城区，但石岐区的二手房市场却呈现另一番景象，部分十年、十五年以上楼龄的旧房成为了市场上的热点，而且其交易价格让人非常“惊喜”。

　　“华侨新村140平方米，四房五楼，实收58万带车房，4000元/平方米，交易税费低至几千，要求一次性付清，带定金看房。”“市政府附近，低价盘！马赛克外墙，楼梯5楼，房产证面积146平方米，业主实收50万，均价才3000多一方。”一房地产中介，将这两条信息在其网站上置顶，过往这些位置总是被那些“豪宅”和新项目所占据。

　　“限购后，二手房交易量大涨，中心城区是最大增长点，特别是十年、十五年以上楼龄的二手房，其交易非常活跃。”刘申交介绍，在过去的7月就有网点售出了7套二手“老”房，成交价格在3500元/平方米左右，“总价低，生活配套成熟，这对刚需一族很有吸引力。一套老城区的二手房的价格，可能不及东区一套新房的首付，对年轻人来说这是一个不错的选择。”

　　■声音

　　楼市逐渐成熟 供需仍未平衡

　　外地客减少，二手房市场被激活，二手房价格接近一手房。“这是一个健康市场应有的标志。”业内人士表示。“长期以来，中山市场对价格‘倒挂’理解有误，在热点区域二手房价格理应比一手房高。”

　　“买新不买旧”是不是置业者固有的传统消费观念，但今年以来的二手房体现出的热度似乎有违认知。对此，黄峻认为，这是中山置业者消费理念逐渐成熟的标志。相比新房，二手房已经有过多年的使用期，房屋质量无须担心。更为关键的是，与新开发的楼盘相比，二手房基本都是成熟小区，周边的配套设施更为完善，且地段相较而言更为优越。因为一线住房升值的最主要的两个要素就是地段和配套，这两个要素齐全则代表着有极大的投资回报率，而优质的二手房正具备这两项要素。

　　楼市趋于成熟，但整体供求还未完全达到平衡。近一年的时间，中山楼市库存快速增加。2016年末，楼市库存40335套，到8月末达到54023套，今年以来，中山每天新增超过50套房的库存。在一手楼整体成交平淡的情况下，楼价却并没有下滑多少。某佛山知名开发商的中山项目经理就称，目前中山楼市的供需仍未达到平衡，现在中山的区域发展前景看好，加上粤港澳大湾区作支撑，不少开发商对接下来的行情仍然有所期待。