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昨日上午，广州市委政法委联合中国广州仲裁委员会（下称“广仲”）举办第3期“类案发布”通报会，本期的主题是当下老百姓最为关心的房屋买卖纠纷。

　　作为民事纠纷的解决机构，广仲2016年受理4575件房屋买卖合同纠纷，也见证了无数因房而生的人间悲喜。由于房屋纠纷牵涉的法律问题较多，涉及的类型复杂，为保障房屋交易顺利、安全，本期的经典案例将以案说法，提醒广大市民在房屋交易过程中务必慎之又慎，切勿陷入交易“陷阱”。

　　借名买房

　　借名给朋友买房 违约赔开发商30万元

　　张某想在广州投资房产，但不具有购房资格，于是找到具有购房资格的朋友李某，协商由张某出钱，以李某名义购房，房屋日后取得收益以7：3的比例分成。

　　2013年6月，李某与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买广州市萝岗区某花园小区一套商品房。张某实际支付了首期款及相关费用，并每月偿还银行按揭贷款。

　　2015年年初，开发商通知李某收楼。李某要求张某先行向其支付10万元，才同意前往办理收楼手续。双方未能协商一致，产生纠纷。

　　张某向法院起诉，要求李某退回张某代付的首期款32万元、相关费用3万元及按揭还款8万元，获得法院支持。李某无力偿还银行后续按揭贷款，开发商作为连带责任保证人，代李某向银行偿还贷款78万元。

　　此后，开发商申请仲裁，要求解除与李某签订的《商品房买卖合同》，并要求李某支付违约金30多万元，开发商的诉求获得支持。

　　风险提示：

　　一方若毁约 一方将受到重大经济损失  

　　在限购政策下，借名买房往往成为很多投资客规避政策的重要方式，出名人往往因为不用出资却能获得收益而乐此不疲，但此种交易方式对双方来说都存在较大法律风险。广仲提醒，借名买房中，由于实际出资人与名义购房人不同，双方一旦发生分歧，则极易产生纠纷，往往导致双方都受到重大经济损失。借名人毁约不再继续出资时，出名人将对外（包括银行、开发商等）承担违约责任。出名人毁约不配合履行《商品房买卖合同》或不同意出售房产时，借名人也将无法获得预期收益。

　　卖家反价

　　一房两卖 卖家赔“双份”

　　2016年1月，刘某将其名下位于天河区的一套房产出售给雷某，售价200万元，双方签订了《房屋买卖合同》，并办理了网签手续。雷某支付了定金10万元，并积极向银行办理按揭贷款手续。

　　签订合同后，刘某为牟取更高收益，于2016年6月，又将上述房产以260万元价格出售给丁某，并与丁某签订了《买卖合约》。由于涉案房产已经办理了网签，刘某与丁某签订的《买卖合约》无法办理网签，后续交易也无法进行。

　　买家丁某遂申请仲裁，诉请解除《买卖合约》，要求刘某支付违约金15万元，并申请法院将查封涉案房产。由于刘某不愿再将涉案房产出售给雷某，且涉案房产已被查封，另一位买家雷某也申请仲裁，诉请解除《房屋买卖合同》，要求刘某退还已付定金并赔偿房屋差价损失。

　　由于买家丁某、雷某均为守约方，卖家刘某为违约方，最终刘某不但没有卖成房产获得收益，而且还向丁某支付了违约金15万元，向雷某赔偿了房屋差价损失30万元。

　　风险提示：

　　买家可主张差价 一房两卖得不偿失

　　刘某在没有与雷某解除《房屋买卖合同》情形下，又将涉案房产出售给丁某，已经构成违约。同时，刘某因未能按照《买卖合约》约定向丁某出售涉案房产，亦构成违约。广仲提醒市民，重合同守信用是法律基本原则。卖家反价，买家有权主张房屋差价损失或违约金，卖家最终往往得不偿失。尤其在一房两卖情形下，卖方往往两头违约，受到双重惩罚。

　　递件当日毁约 卖家赔22.5万元

　　2016年8月11日，阿峰（化名）与华姨(化名)签订了《房地产买卖合同》，购买华姨名下一处位于天河区、建筑面积60平方米的房产，房屋总价125万元。签约当天，阿峰支付了购房定金5万元。11月3日，双方依约到房管部门办理递件手续，华姨突然变卦房子不卖了。11月25日，阿峰找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋，以168万元总房价买下。二审法院主持双方达成调解协议，华姨除返还定金5万元、赔偿违约金12.5万元外，还要支付10万元房价差。

　　风险提示：

　　出卖人“主动违约”增多

　　广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰介绍，近年来，因房价波动较大，出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多。“目前广州中院对同类案件的处理原则是，在对房屋差价的损失计算时，违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当，即因为房价涨跌而违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，比如房屋涨跌所造成的差价损失。”邓娟闰表示。　　  （通讯员杨晓梅）

　　共有房屋买卖

　　签约后共有人不卖 违约赔23万元

　　李某与妻子杨某名下有海珠区某小区住宅一套。2015年年底，李某与张某协商，欲将上述住宅以230万元价格出售给张某。李某向张某出示了房产证及《保证函》（保证涉案房屋出售已经得到妻子杨某同意）。

　　2015年12月2日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，并由李某代妻子杨某在合同上签名。买家张某当天支付了定金20万元，并向银行申请二手房按揭贷款。

　　2016年2月底，李某告知张某，因其正在与杨某闹离婚，杨某不同意出售涉案房屋，无法再与张某进行交易。双方遂产生纠纷，张某于2016年5月申请仲裁，要求李某、杨某继续履行《房屋买卖合同》。

　　由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名，继续履行《房屋买卖合同》存在障碍，张某变更仲裁请求，要求解除其与李某签订的《房屋买卖合同》，李某返还定金20万元，并支付房价10%的违约金23万元，最终获得支持。

　　风险提示：

　　要卖方提供配偶同意授权书

　　在二手房买卖中，应以房产证的登记作为认定权属人的依据，当卖方出售登记在夫妻双方名下的房产时应征得配偶的同意，在没征得共有人同意的情况下，另一方无权处分共有房屋。广仲提醒，作为买方应仔细查看房产证上登记的权属人。房屋登记在夫妻双方名下时，应要求夫妻双方均在合同上签字，或要求卖方提供其配偶同意出售房屋的书面文件和授权委托书，其中，授权委托书最好是公证的。

　　中介违约

　　隐瞒房屋被查封 中介赔偿10万元

　　刘某因拖欠他人借款本息200多万元未能偿还，其名下位于广州市白云区某小区住宅一套被法院查封。

　　此后，刘某找到在某中介机构工作的朋友黄某，告知实情，并希望黄某找买家购买涉案房屋，希望用出售房屋的价款来偿还借款。

　　2016年8月12日，中介黄某找到买家钟某，并促成钟某与刘某签订《房屋买卖合同》，约定售价150万元，钟某通过按揭的方式支付房价款。钟某于签订合同当天，即支付定金10万元。

　　2016年9月，刘某因涉嫌刑事犯罪被羁押。钟某因无法联系上刘某，再三追问中介，才得知刘某已被刑事羁押，而且涉案房屋因为刘某欠下巨额外债早已被查封，而刘某名下已无任何其他财产可供执行。钟某遂于2016年11月提起仲裁，要求某中介机构赔偿损失10万元，获得支持。

　　风险提示：

　　有了中介自己也要尽审查义务

　　《合同法》约定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。广仲提醒市民，对于所购房屋的权属情况要进行必要调查，以防止所购房屋存在查封、抵押或其他权属所限的情况。即使通过中介机构购房，也不能忽视自己的审查义务，并且要注意固定和保留证据，以免发生纠纷却举证难。中介机构应当加强工作人员的管理和执业培训，以免因工作人员的过错导致中介机构对外承担赔偿责任。

　　房屋诈骗

　　用假房产证低价售房 获刑一年5个月

　　2015年1月初，李某向被害人林某谎称其拥有位于佛山市顺德区北滘镇碧某园的房产，并使用其伪造的房产证骗取被害人林某信任，商谈以低价将该房产转让给被害人林某。

　　同年1月8日，李某去被害人林某位于广州市番禺区钟村街某茶叶城的公司，与林某签订了一份《房屋买卖合同》，约定以人民币50万元的价格将上述房产转让给被害人林某。同年1月16日，李某分三次骗取被害人林某购买上述房产的定金和购房款共计人民币13.5万元。

　　期间，被害人林某到房管部门查询发现李某提供的是虚假的房产证，遂报警将李某抓获。因案件涉嫌刑事犯罪，案件由仲裁委转至法院审理。法院最终以李某犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑一年五个月。

　　风险提示：

　　购房前务必到房管部门查册核实

　　房屋买卖中，买家不能光看出卖人持有的房产证，即使是熟人，也应该在签订买卖合同前，到房管部门打单查册核实，对买卖房屋权属及他项权（如有无抵押或被司法机关查封等）进行充分的了解后，再决定是否购买。购房者如果觉得自己不懂相关政策法律，最好委托律师或者信誉良好的房屋中介进行交易，约定由律师或房屋中介居间办理相关查册过户手续，确保交易房屋的产权明晰，没有瑕疵，降低因产权不明确而带来的交易风险。

　　限购纠纷

　　限购后买不成 不构成违约

　　夏某非广州户籍，2017年年初在广州已购买三年多社保，欲在广州购房，2017年2月底经中介介绍，购买了陈某位于广州市黄埔区某小区的商品房，签订房屋买卖合同后现金支付2万元定金，但双方一直未办网签。

　　2017年3月17日，广州市发布了《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，限购政策要求非本市户籍居民家庭需要5年连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。之前的政策是3年连续缴纳社保。

　　此后，夏某申请仲裁，要求解除与陈某的合同，并要求退还定金2万元以及违约金20万元。陈某认为，本案的交易不成系广州市变更限购政策导致的，陈某同意解除合同并返还申请人定金2万元，但不同意支付违约金。

　　仲裁庭经审理后认为现有证据无法证明未网签是陈某过错造成的，结合房屋买卖合同中关于因新政导致合同无法履行而双方互不承担违约责任的内容，仲裁庭裁决解除合同，陈某退还夏某定金2万元，但对违约金20万元不予支持。

　　风险提示：

　　尽量缩短交易流程

　　对于此类案件，应当结合案件具体分析，关键在于区分限购政策对交易不成的影响，如果一方故意拖延交易（如无故反价），导致限购政策出台后无法履行的，违约方仍需要承担相应违约责任。如果不可归咎于一方当事人原因，限购政策出台导致双方已经无法履行的，如前述案例，双方则互不承担违约责任。

　　为了减少不必要的纠纷，建议在合同中对于合同签订后出现限购新政导致合同无法履行的如何处理进行明确约定。此外，尽可能缩短交易流程，避免因签约后出台限购新政对交易的影响。

　　无法办理按揭纠纷

　　购房后贷不了款 卖家没收定金

　　李某与王某签订《房屋买卖合同》，约定由李某购买王某名下一套二手房屋。双方约定，李某向王某支付10万元定金，并支付首期款，剩余房款办理按揭。

　　签订合同后，因李某收入不足、年龄超过银行贷款业务的要求，银行不同意向李某提供贷款，李某也没有能力按合同约定变更付款方式为一次性支付剩余房款。

　　在合同约定的付款日期过后，王某以李某逾期未付房款为由解除了《房屋买卖合同》，并拒绝退还李某支付的定金。

　　仲裁庭经审理后认为，本案中双方协商约定采用银行贷款方式付款，但李某未能办理贷款，也未能一次性支付剩余房款，构成违约，因此裁决王某有权没收李某已交纳的定金10万元。

　　风险提示：

　　可书面约定变更付款方式

　　购房人对办理贷款条件以及自身资信情况的不了解，是导致上述纠纷产生的重要原因。

　　广仲提醒市民，房屋买卖合同中，如约定以贷款方式支付房款的，发生不能办出贷款的情况时，购房人可能需要承担违约责任。但是，合同是双方共同磋商形成的，体现的是双方当事人的意志。购房人可与出卖人协商并形成书面约定，在未能办出贷款的情况下允许变更付款方式为一次性付款，以自有资金补齐房款，或协商后书面约定在未能办出贷款的情况下无须承担违约责任，双方同意解除合同，返还已付的房款，以规避未能贷款带来的风险。