房产 房贷

进入9月，深圳楼市传来两大信号：一是银行继续收紧首套房贷，首套房贷利率全面上浮，平均利率达到5.04%。监测数据显示，在此前的基础上，招行、广发、渣打等银行都在基准上上浮5%，民生、兴业、东亚等银行在基准上上浮10%，执行基准利率的有平安、中信等银行。

　　另一大信号是监管层对房贷的监控步步趋紧。深圳人行在上周五针对辖内的商业银行发布了一份风险提示，对个人消费贷款的贷款期限要求最长不超过5年，而且不得以未解除抵押的房产抵押（二次抵押）发放个人消费贷款。

　　信号一 利率收紧

　　首套利率多为基准上浮5%—10%

　　融360监测数据显示：8月全国252家银行首套利率执行基准上浮，较上月数量翻一倍。全国首套房平均利率为5.12%，环比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。在深圳的26家银行中，8月共有13家银行执行首套利率基准，5家银行执行基准上浮5%，5家银行执行基准上浮10%。首套房首付方面，26家银行均执行三成。

　　首套房方面，招行、广发、渣打等银行都在基准上上浮5%，民生、兴业、东亚等银行在基准上上浮10%，执行基准利率的有平安、中信等银行。

　　二套房方面，21家银行执行基准利率上浮10%，1家银行执行基准利率上浮15%，3家银行执行基准利率上浮20%，首付比例均为七成。8月深圳市场仅华润银行一家银行暂停受理房贷业务，较上月减少2家。

　　融360分析师汤传尧认为，深圳首套利率目前主要集中在基准上浮5%—10%的水平，若在无明确指导政策规定的情况下，首套利率过度上浮亦是不合理的，将会在一定程度上破坏市场平衡，引发市场新的不良反应。

　　银行半年报整体数据显示，各大商业银行的个人房贷占总贷款的比例基本平稳，但个人住房贷款增速同比上年有所放缓。以农行为例：该行的房贷贷款余额28559亿元，占总贷款金额77.60%，增速同比下降21.20%。其它商业银行的个人住房贷款增速也有不同程度的下降。

　　“受市场调节以及供求关系的变化，我们预估深圳房贷利率暂时不会再度出现大幅上升的情况。”汤传尧分析，“今后银行或推出新的对应策略来缓解资金成本、额度总量限制带来的困境，并不是要一味上浮房贷利率。而且，随着政府相关租赁政策的出台，或许会为银行带来新的转机，银行或将重新制订合理的资源配置，以带来更好的盈收。”

　　信号二 监管加强

　　防范消费贷资金违规流入房地产市场

　　记者从银监局官网上了解到，银监局和人民银行对房贷市场的监管正在进一步收紧。央行近日发布文件，鉴于个人其他消费贷款大幅增长，且存在部分资金违规进入房地产市场的风险，近日将对消费贷作出整顿。

　　9月8日，记者从人民银行深圳市中心支行针对辖内的商业银行发布了一份风险提示获悉，为了落实监管要求，切实防控贷款风险，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款（包括房商通、抵质押额度贷款等），贷款期限最长不超过5年；不得以未解除抵押的房产抵押（二次抵押）发放个人消费贷款。其次，该通知要求各商业银行加强对其他消费贷款资金流向的监管，防范消费贷资金违规流入房地产市场。贷前应履行尽职调查责任，加强交易背景真实性的审核，了解借款人在其它银行所获授信额度。

　　目前，深圳已有一家国有大行开始执行个人消费贷最长5年的规定，而此前个人消费贷最长期限为30年，不排除更多的银行会跟进。

　　■延伸

　　消费贷为什么会流入房地产市场？

　　消费贷款也叫消费者贷款，主要指的是用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款。从种类上看，消费贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款。具有消费用途广泛、贷款额度较高、贷款期限较长等特点。

　　数据显示，2017年上半年住房按揭贷款增速回落，新增房贷占个人贷款的比重也较去年末有所下降。但2017年前7个月，消费贷增速较快，居民新增消费短期贷款1.06万亿元，而2016年全年新增消费短期贷款的数值为8305亿元。

　　今年消费贷增幅明显过快，有迹象表明不少消费贷正在被用来买房。

　　个人消费贷款为什么会流入房地产市场用于购房？一线城市上半年房地产调控效果比较明显，北京和深圳的房价持续下跌，这使得部分购房者希望进场买房，但受限于房贷额度。以深圳为例，首套房贷利率不断提升，加大了购房成本，二套房首付基本上都是七成，购房者在这种情况下比较被动。尤其是二套房的购房者，如果贷不到款，“抵押贷”很容易成为其不二选择。而对于银行来说，在房贷收缩后，需要新的业务来冲量和盈利，这个时候消费贷就成了不错的选择。

　　■解析

　　利率上调 监管加强 楼市降温不可避免

　　北京银监局、中国人民银行营业管理部9月5日发出通知，要求北京辖内的银行业金融机构按季度就本机构个人非住房类信贷资金用途开展自查。据悉，该次自查范围包括个人消费贷款、个人经营性贷款以及信用卡透支，要求银行业金融机构按季度就本机构个人非住房类信贷资金用途开展自查。值得注意的是，该通知从房抵贷、贷款受托对象、借款频率、借款用途、资金流向、收入证明、借款人等多个特征，要求银行业金融机构自查。

　　对此，深圳银监局相关负责人表示，尽管深圳还未出台类似的文件，但深圳人行的风险提示已落地，消费贷违规进入房贷将遭到严查。

　　“为进一步巩固房地产市场调控效果，规范个人消费贷款和个人经营性贷款用途，监管或将进一步趋严，深圳人行刚发布的个人消费贷风险提示只是一个开始。”深圳一家国有大行的信贷人士这样告诉记者。

　　一方面房贷利率不断上调，另一方面将严查消费贷——两大信号同时袭来，对深圳楼市影响几何？汤传尧认为，各家银行对新增消费贷款的审批会更加严格，已经发放的个人消费贷款如果被发现用于购房，可能会有惩罚措施跟进。利率上调和监管加强两大信号同时来袭，流入房地产的资金会进一步减少，楼市降温不可避免。