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调控半年:为了卖房买房,楼市里的人被逼出哪些招?

从3月楼市开启调控模式以来，广州买卖双方度过了接近半年的”磨合期”。那些因政策阵痛催生出的行业乱象，如今似乎早已被大家接受并习以为常。

如果你是准备进场的新人，现在不得不了解的是，调控之下新的游戏规则。

面对限价，处于”食物链顶端”的开发商，为了卖更多的房挣更多的钱，想出了哪些对策？

面对限购，”不买房不行”的年轻刚需，为了成功上车，又如何在重重困难中”杀敌打怪”？

"双合同"成公开的秘密 首次置业也要准备5成首付

对于开发商来说，调控之后，不仅预售证难拿，已经拿了预售证的房源也发愁。由于受政府限价影响，开发商只能按照备案价进行网签。而当初拿证时的备案价，在经过楼市的疯涨后，早已不是市场该有的水平。

让开发商降价是不可能了，在这种背景下，两年前还只是零星出现的”双合同”现象，如今变成公开的“秘密”，中介甚至笑称：“你现在找个不是双合同的楼盘给我看看？”

“双合同”到底怎么操作？以黄埔在售的某大型楼盘为例，目前均价已经卖到2.2万/平，但该盘在房管局的备案价只有1.6万/平，所以多出来的6千/平，不能白纸黑字写进购房合同，只能披上”马甲”另外签1份装修合同。85平的三房，光装修款就高达51万。首次置业买家的首付变成：备案总价的三成+装修款，算下来是85万。

85万的首付，有多少刚需拿得出手？但在”双合同”横行，”单合同”绝迹的情况下，留给买家的选择只有：接受或者不买。

虽然装修款也可以通过银行进行信用贷款，但最高额度仅20万，最高年限仅5年。如果通过民间金融公司借贷，则要接受高昂的利率。无论怎么样选择，对买家来说，都意味着前期的月供压力陡增。

利率连升放款还要等 从85折到1.1倍100万多还25万

除了首付门槛提高，从今年3月至今，一线城市房贷也在步步收紧。融360最新的房贷报告显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率的1.02倍，环比上涨了2.25%，同比去年7月的4.44%上升了12.38%。广州首套房平均利率为4.96%，环比上涨0.11%。

在广州，85折的房贷利率已经一去不复返，调至基准利率成为常态，甚至多家银行出现利率上浮5-10%的情况。

买家如果跟银行借100万，分30年还清，从85折到1.1倍利率，总利息足足多了近25万。一面是房价继续走高，另一面是购房成本增加，刚需买家如今已是腹背受敌的尴尬处境。

即使如此，申请房贷后想要等到银行放款，也是一场持久战。有消息称，连以前挤压的85折房贷，也要调整对折扣才给放款，如果是基准利率要等3个月，想要1个月就拿到钱，利率要上浮30%。

很多买家不得不在时间和金钱之间进行计算，到底要等还是加息？这种情况发生在二手交易上尤其揪心，因为买家一旦选择等下去，有可能等来的是卖家违约。

卖了旧房买不起新房？二手卖家情愿违约也不愿等 

比起与开发商和银行的博弈，二手市场中买卖双方的斗智斗勇往往更心酸。

为什么银行不放款，卖家违约率就会增高？因为卖家本身可能也是买家，原本只是想通过“卖一买一”换套改善型的房子。但如今房子卖了，钱没收到，自己又买不了想要的房子，两头不到岸。

所以这时候卖家就会算一笔账：如果买家不愿意提高利率加快放款，等3个月，那3个月后自己想买的那套房子涨了多少？相比之下，可能直接违约赔偿买家一笔钱，便宜点卖给另一个可以一次性付款的买家，还更划算。

从法律上看，由于原合同未约定银行放款时间，考虑是政策引起的迟延，若从合同约定条款上看，买方确实有权不更改利率，也可以要求由卖方承担变更的损失。当然，考虑到公平，还有另一种解决方法，就是由买卖双方协商，提高利率加快放款，但增加的成本共同买单。

比如增加的利息为20万，双方各承担10万。对买家来说，如果卖家违约，自己重新看房，可能加上这10万都买不到同样的单位，而对卖家来说，10万比违约金的数额低，也就可以接受。

归根到底，在这场楼市游戏里，无论是买房还是卖房，只要是自住，就没有真正的赢家。