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7月，江门一手住宅量、价环比均下跌，但市场热度仍在。

　　8月10日，市住建局发布的7月楼市数据显示，江门一手住宅成交5701套，环比下跌9%，同比上涨17.4%；一手住宅成交均价为7133元/平方米，环比下跌1.8%，同比上涨16.1%。从区域来看，蓬江、江海的一手住宅成交均价为9578元/平方米，台山为5619元/平方米，开平为6572元/平方米，恩平为4580元/平方米，都创下了新高。

　　谈及原因，江门地产智库成员、楼市分析师冯景全一言蔽之：“滨江推地高起拍价引起的蝴蝶效应。”

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　　供应：批准预售住宅套数远低于前三个月

　　7月全市共批准预售住宅3835套，环比下跌41.9%，同比上涨10.8%，其中，蓬江、江海共批准预售住宅1079套，环比下跌62.7%，同比上涨136.6%；新会批准预售住宅285套，环比下跌77.9%，同比下跌71.4%；鹤山批准预售住宅6套，环比下跌99%，同比下跌99.5%；台山批准预售住宅454套，环比上涨48.4%，同比上涨81.6%；开平批准预售住宅1507套，环比上涨26.6%，同比上涨216.6%；恩平批准预售住宅504套，环比上涨76.8%。

　　7月全市批准预售住宅远低于6月的6599套、5月的4808套、4月的7121套，但高于3月的3090套。

　　特别值得一提的是，鹤山批准预售住宅仅为6套，创下新低；而开平批准预售住宅1507套，为近两年新高；蓬江、江海及新会均环比大跌6成以上。

　　为何会出现局部地区以及整体大跌的现象？冯景全分析认为，一方面，由于过去几年江门楼市低迷、调整，造成土地供应不足；另一方面，7月初滨江推地，楼面起拍价高达5200元/平方米，直逼美的公园天下去年的成交楼面价，让房企充分看好后市，降低入市速度，一定程度上惜售；还有，市场纷纷预期8月初“豪宅线”会上调，高价盘如果在调整“豪宅线”后入市，无疑会获得更好的去化率。因此，7月供应减少，价格坚挺甚至上涨，但去化率较高。

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　　成交：大多区域一手住宅成交套数环比下跌

　　蓬江、江海及新会、鹤山新增供应量大幅下降，在一定程度上使得7月全市一手住宅成交5701套，环比下跌9%。

　　2016年，江门月均成交一手住宅5051套，调控之下的江门楼市在今年7月成交量仍维持在去年的月均水平之上。

　　数据显示，仅部分区域环比上涨，其中，开平成交1381套，环比上涨25.8%；恩平成交511套，环比上涨60.2%，为近两年来最高。其余环比均为下跌，其中，鹤山成交590套，环比下跌29.4%；蓬江、江海成交1658套，环比下跌12.1%；新会成交520套，环比下跌44.4%；台山成交1041套，环比下跌12.5%。

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　　房价：蓬江、江海涨至9578元/平方米

　　房价方面，7月全市一手住宅的成交均价达到7133元/平方米，环比下跌1.8%，同比上涨16.1%。

　　从区域来看，蓬江、江海成交均价为9578元/平方米，环比上涨5.5%，同比上涨41.7%；新会成交均价为7586元/平方米，环比下跌12.1%，同比上涨9.7%；鹤山成交均价为6056元/平方米，环比下跌13.2%，同比上涨6.9%；台山成交均价为5619元/平方米，环比上涨2%，同比上涨12.5%；开平成交均价为6572元/平方米，环比上涨10.2%，同比上涨30.6%；恩平成交均价为4580元/平方米，环比上涨6.3%，同比上涨25.4%。

　　记者留意到，蓬江、江海，以及台山、开平、恩平的一手住宅成交均价均创下新高，特别值得注意的是，蓬江、江海在两年前的成交均价为6600元/平方米。

　　蓬江、江海之所以攀高，主要有四个原因：楼价稳步上涨；滨江新城“高价盘”的网签占比较高；多个楼盘带装修入市、成交；楼价出现结构性上涨；地价高企、“豪宅线”即将上调影响市民心理预期。

　　新会均价之所以下跌，主要原因在于：六七月城区缺货，成交大多集中在乡镇，拉低了均价；鹤山均价之所以下跌，主要原因在于：前几个月由于外来客涌入，抬高了价格，4月以来，由于限购，外来客大幅减少，均价开始回落。

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　　库存：全市28093套一手住宅待售

　　截至7月底，全市待售一手住宅28093套，环比下跌6%，同比下跌31.8%。

　　值得注意的是，目前的库存量和2015年7月的46909套相比，已大幅减少，与2015年库存量高点时的52075套相比，已减少23982套。按照2016年60535套的成交量算，目前的库存消化周期不到6个月，处于供求偏紧状态。

　　各区域一手住宅库存量方面，全部环比下跌，具体为：蓬江、江海为5300套，和今年4月的数据非常接近，环比下跌8.6%；新会为4190套，和今年5月的数据非常接近，环比下跌5.3%；鹤山为3463套，环比下跌14.4%；台山为2975套，环比下跌16.5%；恩平为3554套，环比下跌0.2%；开平为8611套，环比下跌6.2%。其中，台山今年1月待售一手住宅6486套，时隔半年，减至2975套。台山之所以去库存表现突出，或与较热的楼市环境和不久前当地火热的土地拍卖氛围有关。

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　　二手住宅：成交量仅恩平环比上涨

　　7月，全市二手住宅成交2615套，环比下跌25.3%，同比上涨50.9%。

　　各区域二手住宅方面，恩平成交156套，创下近两年新高，环比上涨31.1%，其余环比均下跌：蓬江、江海成交1052套，环比下跌27.2%；新会成交223套，环比下跌60.9%；鹤山成交362套，环比下跌10.8%；台山成交371套，环比下跌19.9%；开平成交451套，环比下跌8.9%。

　　为何会出现二手住宅大多环比下跌的现象？冯景全分析认为：由于7月滨江地块高起拍价和“豪宅线”上调预期，造成市场看涨心态强烈，部分二手住宅卖家惜售心理强烈，持房看涨，数据可能反映的事实是：二手市场房源减少，议价空间小，成交量下降。