房产 买房攻略

根据广州地铁官方公布，18、22、11号线将有望于年内全面开工，其中18、22号线涉及南沙与中心区的联系，11号线为广州首条“市区环线”，业内认为，上述线路周边楼价以及沿线热点规划值得关注。

18号线为南北走向，由南沙万顷沙至天河广州东站，其中经过天河、海珠、番禺、南沙4区。从楼市角度来看由北往南依次经过天河北、珠江新城、琶洲-赤岗、大石、华南、市桥等热门板块。

22号经过南沙区、番禺区和荔湾区，站点主要布局在芳村以及番禺广州南站-市桥一带，并与18号线交汇通往南沙，途中经过白鹅潭滨水商务区、广钢广船、广州南站3个规划重点区域，同时连接番禺市桥居住稠密区，旨在引导劳动人口往芳村、南沙等区域流入。

11号线为广州首条“市区环线”，目前部分站点已开始施工，预计2022年底开通运营，地铁大环线将打通广州轨道交通经脉，串联起市区未来重点商务区和老城区、部分发展较缓慢的片区。广州中原研究发展部认为，11号线未来有利于指引人流往芳村、白云、海珠、老荔湾等区域流入，提高老城、后进片区的发展活力。

18号线为南沙新片区发展提速

18号线与22号线定位同为南沙通往中心区的“快速通道”，起于南沙区万顷沙枢纽，经明珠湾区、番禺广场、琶洲电商区、珠江新城，止于广州东站枢纽，线路快速连接南沙新区及广州东站，沿线串联南沙区、番禺区、海珠区及天河区，全长62.7公里，均为地下线。在广州市城市总体规划及城市轨道交通线网规划中，18号线定位为南沙快线。据了解，这条地铁线路的车厢采用六动两拖8辆编组市域快线列车，最高运行时速可达到160公里。粗略估算，从南沙到市中心可以实现半小时到达。据悉，18号线计划今年下半年开工，2020年年底建成试运营，总工期42个月，工程投资估算总额493亿元。

目前沿线涉及琶洲互联网聚集区、横沥（明珠湾起步区）、万顷沙（枢纽区、保税港）等重点规划，由于横沥、万顷沙为南沙发展起步较晚的区域，因此，地铁线路未来有望引导人口流入，盘活片区发展活力。

另一方面，目前南沙传统商住板块如金洲、蕉门、南沙湾布局已相对饱和。广州中原研究发展部认为，未来南沙发展或将聚焦在黄阁、榄核、大岗、横沥、万顷沙等新片区，今年7月，大岗先进制造业基地规划获批，由此说明未来新片区很大机会以这一种“产城融合”的模式进行开发，未来产业引进、土地出让等有望集中在新片区，而18号线的建设则为新片区发展“保驾护航”。

值得注意的是，18号线除与广州市的多条轨道交通线可以实现换乘外，还可与省内多个城市的轨道交通实现连接。在今年5月召开的广州市政府新闻发布会上，广州市国土规划部门的相关人士表示，未来18号线有望向北延伸到机场，向南延伸到中山，成为一条兼具“市域”和“城际”功能的快速轨道线。这条快线的接入，将进一步释放南沙建设铁路交通枢纽的功能，尤其是与连接粤西的广东西部沿海高铁的换乘，将大大缩短粤西城市到广州中心区的时间。

祈福新村苦盼多年等来22号线地铁站

22号线经过南沙区、番禺区和荔湾区，自南向北依次连接了南沙新区万顷沙枢纽、番禺区的番禺广场、广州南站地区和荔湾区的白鹅潭地区。22号线站点主要布局在芳村以及番禺广州南站-市桥一带，并与18号线交汇通往南沙，途中经过白鹅潭滨水商务区、广钢广船、广州南站3个规划重点区域，同时连接番禺市桥居住稠密区，旨在引导劳动人口往芳村、南沙等区域流入。22号线初期采用站站停的运营模式，但中途停站相当少，由万顷沙到广州南站共48.3公里，只需4个站：横沥、番禺广场、祈福、广州南站。

日前，环评公布了车站具体位置，苦盼多年的祈福新村终于等到了地铁，地铁站就设在小区门口的福华路与市广路交界。作为番禺区规模较大的楼盘，祈福新村目前有近20万的居民居住，但途经番禺的地铁并未在此设点。早前，曾有消息称地铁18号线将在祈福新村设站，但在广州市新一轮城市轨道交通建设规划方案中，地铁18号线拟定由万顷沙开往广州东站，虽途经番禺大道南、番禺大道北两站，但并不在祈福新村附近，不少祈福新村的业主为此大感失望。不过，目前正在征求意见的广州新一轮地铁线网规划中，地铁22号线将经过祈福新村并设站。

另外，广州南站将接入继2号线、7号线、佛山地铁2号线之后的第四条地铁线，22号线在南站北广场设站，拟与汽车客运站二期同步建设。22号线和18号线一样，采用8辆编组市域快线列车，列车最高运行时速160公里。

芳村将成广州西端发展重心

11号线为广州首条“市区环线”，目前部分站点已开始施工，预计2022年底开通运营，地铁大环线将打通广州轨道交通经脉，串联起市区未来重点商务区和老城区、部分发展较缓慢的片区。11号线全长43.2公里，均为地下线，全线共设立32个车站，其中换乘站为20座。经过天河区、白云区、越秀区、荔湾区和海珠区，沿途贯穿了大半个广州。

日前，广州市政府印发实施的《广州市城市建设第十三个五年规划》指出，未来将以广佛环城线和地铁11号线“双环”串接主要交通要点，形成以白云机场、广州站、广州南站、广州北站、南沙站、琶洲站、竹料站、莲花站、白鹅潭（芳村）为主体的城际轨道交通综合换乘枢纽体系，实现城际轨道、地铁线网与主要客运枢纽节点一体化接驳换乘。

11号线联系了市区重点规划与后进片区。其途中经过琶洲商务区、国际金融城、天河CBD等3个规划重点区域，同时连接白云、老荔湾等老城区和后进片区；广州中原研究发展部认为，在三大经济商务区的带动下，11号线未来有利于指引人流往芳村、白云、海珠、老荔湾等区域流入，提高老城、后进片区的发展活力。

此外，11号线有5个站点布局于芳村片区。该片区一方面包含花地湾、广钢等居住稠密区，一方面包含白鹅潭滨水商务区、广船等规划中的商务区，地铁站点密布将完善片区内外部交通联系，未来芳村将成为广州西端发展的重心。

【地铁沿线物业价值分析】

年内全面开工的地铁18、22、11号线将为沿线带来新一轮利好，物业价值将得到进一步的提升。

◎18号线

18号线从广州东站出发，越往南楼价越亲民，东站板块位处成熟的市中心，入市门槛较高，尤其东站附近的高端楼盘，一手均价已经达到90000元/平方米，二手的中怡城市花园等楼盘，均价也去到69000元-75000元/平方米；往南到琶洲西区附近，楼价也一路“平”了好多，二手均价在34000元-38000元/平方米，石榴岗附近的二手楼盘聚德花苑，均价则在19000元-21000元/平方米左右。南村万博站附近目前也以二手楼盘为主，代表性的华南碧桂园和锦绣香江，两盘的均价在28000元-37000元/平方米之间。

从18号线沿线物业来看，南部番禺段则还有不少入市机会。只是南段目前楼盘较少，二手楼主要集中在番禺广场站附近。

【楼盘推荐】 东怡新地

地址：番禺区政府旁3号地铁番禺广场站B出口

户型：建面86-143平方米二至四房单位

二手均价：21000元-23000元/平方米

推荐理由：距离番禺广场站地铁很近，约为300米，交通和配套都不错，马路对面即为永旺梦乐城，购物比较方便。项目一手目前仅剩下117平方米单位在售，二手均价总体比较亲民。

◎22号线

22号线站点在白鹅潭滨水商务区、广钢广船、广州南站3个规划重点区域都有分布。由于这三个区域都属于开发前期，楼价尚属较低水平，除了广钢新城达到了48000元/平方米，大多数二手楼还在20000元-30000元/平方米的水平。

22号线北段白鹅潭附近，二手均价较高的是恒荔湾畔，为45000元-50000元/平方米，同在此区域的蓬莱花园二手均价则相对较低，为20000元-23000元/平方米。

22号线南段楼盘不少，一手有南站附近的臻尚苑和祈福站附近的祈福缤纷汇，前者均价为35000元-38000元/平方米，后者均价为28000元-30000元/平方米。二手的祈福新邨均价甚至有“1”字头的，19000元-23000元/平方米。

【楼盘推荐】 祈福缤纷汇

地址：番禺市广路祈福新邨内

户型：建面为28-170平方米单间至四房单位，带装修发售

推新时间：2017年9月

均价：目前参考均价为28000元-30000元/平方米

推荐理由：距离祈福楼巴站近，可公交接驳至汉溪长隆地铁站。主推的一至四房，户型选择性大；大型楼盘生活配套比较成熟且22号线设祈福站是实实在在的利好。

◎11号线

11号线是广州首条“市区环线”，目前部分站点已开始施工。11号线北段东西两端房价差异明显，东部天河北一带房价普遍在50000元-70000元/方米平。一手楼峻林目前单价90000元/平方米。西端则从中山八路向北延至大金中路，楼价跨度较大，二手楼从18000元-60000元/平方米不等。

11号线南段西段经过广纸新城，新盘越秀星汇海珠湾50000元/平方米，远超过周边“2”字头的二手楼。东部经过天河员村和海珠区琶洲板块，都市兰亭花园二手售价最高，52000元-56000元/平方米；琶洲板块的保利天悦公寓售价最高，51000元/平方米。

【楼盘推荐】 远东御江豪庭

地址：荔湾茶滘庙前街北10号

户型：建面约85-127平方米三房单位

推新时间：目前在售F3栋多种户型单位

均价：38000元-40000元/平方米

推荐理由：位于老城区，周边配套齐全，居住氛围浓厚。该盘价格在中心区处于低位，有一定的优势。