湾区 大湾区

关于粤港澳大湾区，权威消息不断，大家最关心的《粤港澳大湾区城市群发展规划》编制工作，又传来新的消息。

发改委会同粤港澳编制中，9月上报，年底出台！

8月18日国家发改委召开新闻发布会，据新闻发言人孟玮介绍，大湾区建设重点做好五方面工作，其中就包括编制粤港澳大湾区城市群发展规划，并提出“尽快按程序上报”。

毕竟似乎涉及“一国两制”的跨制度合作，规划编制不会是一蹴而就的事。按照发言人的编制规划工作表述，还有“

广泛听取粤港澳三地政府、有关部门和社会各界意见”的内容，这也表明需要倾听来自各个层面的声音，统筹照顾方方面面的利益。

这则新闻传递出两大信息：

一是国家发改委将会同粤港澳，共同编制粤港澳大湾区城市群规划；

二是4月份香港前特首梁振英预料的“九、十月推出规划”将会推后，8月2日媒体报道的9月上报中央更为准确。

这次新闻发布会之后，基本可以确定规划将在年底前出台，《深视新闻》当天对此已经进行了较为明确的报道。

在本年度剩下的四个多月内完成，这将是一项非常艰巨的工作。

从首次明确到上升国家战略，2年之间粤港澳一直在行动！

首次明确指出要建设粤港澳大湾区是在2015年3月，由国家发改委、外交部、商务部联合发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》指出，“充分发挥深圳前海、广州南沙、珠海横琴、福建平潭等开放合作区作用，深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”。

此后，粤港澳大湾区城市群建设就进入到政府的工作日程表。只是未加明确。

2016年1月，广东省政府工作报告提出“联手港澳打造粤港澳大湾区”。同年3月，国家“十三五”(2016-2020年)规划纲要提出，要推动粤港澳大湾区建设。粤港澳大湾区建设进入国家层面若隐若现。

2016年12月，国家发改委印发的《加快城市群规划编制工作的通知》提出，2017年拟启动珠三角湾区等跨省域城市群规划编制。

至此，粤港澳大湾区概念正式进入国家战略部署层面，继而成为今年两会热议话题。腾讯马化腾以人大代表名义，提交《关于发挥协同创新优势，打造粤港澳世界级科技湾区》提案。

3月5日，《政府工作报告》提出“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”。

由此，粤港澳大湾区建设正式上升为国家战略！

上升为国家战略后，建设明显提速！

进入国家战略层面，必然是雷厉风行的推动。

3月15日，发改委就研究部署粤港澳大湾区规划编制工作。

3月17日，国家发改委网站发布关于开展编制《粤港澳大湾区城市群发展规划》建言献策活动的公告，由此掀开国家参与规划编制的序幕。

此前，广东省已经在国经中心课题组研究报告的基础上，形成规划文本初稿，并向港澳征求意见。

5月12日，在国新办的一次发布会上，国家发改委副主任宁吉喆在发布会上表示，有关部门正在跟香港有关部门紧锣密鼓的对接，研究编制起草相关的规划。

6月21日，发改委网站公布建言献策结束语，表示积极研究和吸纳相关建议。

据6月26日的媒体报道，广东省省长马兴瑞接受新华社采访时透露，国家层面已牵头启动“粤港澳大湾区城市群发展规划”编制工作，广东省也已开展前期研究工作，并委托国家高端智库作专题研究论证。

7月1日，国家发改委、广东省人民政府、香港特区政府、澳门特区政府共同签署了《

深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，为大湾区建设确立了行动纲领、明确了重点任务、描绘了蓝图。

根据框架协议，合作重点主要是7个方面：推进基础设施互联互通；进一步提升市场一体化水平；打造国际科技创新中心；构建协同发展现代产业体系；共建宜居宜业宜游的优质生活圈；培育国际合作新优势；支持重大合作平台建设。

香港中文大学前校长刘遵义表示，粤港澳大湾区11个城市之间经济互补性强，要实现经济一体化，就必须实现“四通”——货物与服务流通、人员流通、资金流通、信息流通，国际一流湾区都能实现这“四通”。但这并非朝夕之事，需要各城市齐心协力、中央政府大力支持，磨合需要五至十年。

这种磨合有一部分必须在规划编制阶段就需要消化掉，将会有效减少磨合期，以尽快完成打造国际一流湾区的目标。

所以，编制工作由国家发改委指导，粤港澳共同参与，才可有效规避各个城市过多追求各自发展前景的“小我”心理，站在足够的高度参与编制工作，服从大湾区发展大局，有必要时牺牲小我，以求未来更长远的发展。

寻找下一个投资高地：交通枢纽！

8月20日，应邀参加《论道TOD，谁是下一个深圳北站——星河时代品鉴会暨莞深名剑TOD峰会》，引发了一兵对粤港澳大湾区时代新的房产投资热点片区的思考。

依据我的判断，未来的粤港澳大湾区一定是拥有多个中心城市、更多的经济发展引擎和更多的交通枢纽，且布局合理的城市群。各个城市在发挥自己优势的基础上，需配合总体规划指导思想，调整各自的发展战略，同时也需要发扬自主创新精神寻求突破，以丰富大湾区城市群发展内涵。

置业投资方面，需要围绕中心城市的中心、经济发展引擎区域和交通枢纽三个点做深入挖掘。如果兼具其中的两项，基本可做理想的配置；如果占有三项，当然值得毫不犹豫地投入。

比如深圳的前海、深圳的北站商务区，就集合了三大要素，因此成为楼市投资炙手可热的片区。

星河时代所在的区域，因为赣深高铁塘厦站升级为东莞南站，而具备“成为下一个深圳北站”的基础条件。

因为占地240万㎡的深圳北站，而被政府规划为深圳北站商务区，作为“

超级城市门户”进行打造。这也是深圳仅有的两个由政府赋予“超级”命名的区域。另一个是“深圳湾超级总部基地”。

深圳北站建设和北站CBD发展，拉近了东莞与深圳中心城区的关系，使得东莞临深镇区，比如塘厦、黄江、松山湖的楼市消费主力以深圳客户为主。深圳强大的消费力使得这些镇区的楼价出现爆发式上涨，多数一年翻倍，普遍站上2万元/㎡均价水平，成为与深圳楼价最为接近的东莞区域。

深圳北站是一个交通枢纽，高铁、城际轨道、城市轨道和城市公交在此汇聚，带来强大的人流、物流、资金流，为其CBD的规划和发展奠定了流量基础。

深圳北站商务中心区规划

塘厦站之所以升级为“东莞南站”，是因为其不仅仅只承接赣深高铁的站点功能，而且也将成为深莞轨道交通的主要接驳站，也将是城际公交和城市公交的大型始发站。除了赣深高铁，未来或将有2条城际轨道、3条城市轨道在此汇聚，交通枢纽地位非常明显。

深圳北、东莞南。

东莞南站建成使用后，又将塘厦等东莞镇区和深圳中心的距离进一步缩短。

东莞南站与深圳北站的设址原理非常相似，周边都异常空旷，为产业发展预留了极大的想象空间。深圳北站规划出了北站超级城市门户，东莞南站所在区域本为国际生态旅游城规划，但随着高铁站的进入，区域规划有望进行调整，但不影响为高铁站植入丰厚的生态资源。至于产业规划方面，能不能出现深圳北站商务区般的大胆设想，尚不得而知。

粤港澳大湾区规划的编制，更多的或将是围绕这些进行论证和规划。如果东莞南站的规划能够出现其间，那则是深莞融合之幸、塘厦发展之幸、星河时代业主之幸。

这方面，星河地产之前已有相关案例，比如惠州的星河丹堤，因紧邻惠州南站而备受深圳客户追捧。

偶然中蕴含必然。星河时代，作为星河地产东莞首秀作品，与东莞南站不期而遇，或将反过来论证“星河所在，必定中心”这一业界熟知的要义。