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广州7月一手住宅成交面积虽然比上月稍有回升，但整体而言依然维持低位徘徊。由于成交量的影响，广州整体市场消化周期提升至7.2个月，总体库存量为643.54万平方米。

值得注意的是，从各区的情况来看，则出现“冰火两重天”的情况。海珠、荔湾、天河三区消化周期达到20个月以上，业内认为，由于3月调控对于改善型置业买家影响较大，加上中心区置业经济门槛较高，从而导致成交量减少，消化周期延长；相反，如黄埔、增城、从化等价格相对较低，受众广泛的刚需置业热区，一方面成交总量较大，另一方面目前供应节奏放缓，从而导致其消化周期仅剩4个月左右。

增城番禺成交明显增加

7月成交面积虽然比上月稍有回升，但整体而言依然维持低位徘徊，目前市场颓势并未得到扭转。根据监控显示，7月广州一手住宅网签63.74万平方米，环比上涨10%。需要指出的是，7月成交量主要由大盘亚运城网签925宗支撑，而从周度成交情况来看，7月中下旬周度网签面积在10万平方米上下徘徊（周成交不足千套），成交表现不及6月同期，市场气氛冷清。

从各区成交情况来看，7月黄埔、番禺、增城3区成交面积超10万平方米，其中增城共网签15.73万平方米，为7月成交最大区，该区网签面积较大的楼盘主要集中在石滩、荔城周边等新兴板块，并且以往期加推剩余货量为主，实际全新盘、加推并不多。

番禺区网签面积达到12.73万平方米，环比上涨2.9倍，主要受亚运城大量网签刺激；此外黄埔7月网签10.6万平方米，该区长岭居、开发区东区、中新知识城等板块均有主力楼盘推货，预计未来将继续支撑市场成交。

南沙花都成交回落

另一方面，南沙、花都两区成交面积出现较明显下跌，其中南沙7月成交8.18万平方米，环比下跌31%，主要原因为区内主力盘保利星海小镇、金茂湾推货节奏放缓所致，7月该区主要楼市板块如金洲、南沙湾、榄核等未有楼盘新推货。

花都7月成交8.64万平方米，环比下跌38%，区内成交热盘如万达城、自由人花园、元邦山清水秀等在经历上半年“逆势走红”后，由于供应量减少、价格调整等原因影响成交，但广州中原研究发展部认为，下半年花都迎来9号线通车、区府中轴线建设投资等利好，且该区可售货量较多，预期未来成交将有所改善。

成交价格方面，网签均价最高的是天河区，为47186元/平方米。7月越秀区网签价为31578元/平方米，主要原因为回迁房达道雅轩以均价8944元/平方米网签所致，假如剔除回迁房影响，该区实际网签价为49213元/平方米。海珠区则受罗马家园、可逸家园积压网签影响，目前上述两盘一手已售罄，假如剔除积压网签影响，该区实际网签价为37468元/平方米。

住宅预售批复量环比跌五成

对于7月的销售情况，广东省房地产研究会副会长韩世同认为，这主要是受到调控政策影响。他表示，目前“尽管成交量低迷，但市场整体供不应求，一段时期内房价将在高位保持相对平稳，下降机会不大。”

另一方面，7月广州住宅新品供应也在下滑。根据阳光家缘网站的预售证信息，7月广州全市批准商品房上市9338套。其中住宅批复7067套，相比6月的14875套减少了7808套，环比下降52.49%。此外，7月商业单元获批489套，办公单元获批1782套。

黄埔成为获批数量最多的城区，7月份共有2604套房屋获得预售许可，其中住宅共计2355套。黄埔区富力悦禧花园一次性获批1125套，也是唯一过千的楼盘。

在住宅方面，获批数排名第二的增城为1723套；第三名南沙为1379套。其他区域住宅预售许可套数大多未超过500，此前6月曾获批近千套住宅的番禺，7月住宅预售批复量为零。

中心三区库存消化周期均超20个月

由于近一段时间成交量回落，广州整体市场消化周期提升至7.2个月，总体库存量为643.54万平方米。

但从各区的情况来看，则出现“冰火两重天”的情况。海珠、荔湾、天河三区消化周期达到20个月以上，其中，荔湾区库存消化周期为22.8个月，居于全市首位。广州中原研究发展部认为，由于3月调控对于改善型置业买家影响较大，加上中心区置业经济门槛较高，从而导致成交量减少，消化周期延长；相反如黄埔、增城、从化等价格相对较低，受众广泛的刚需置业热区，一方面成交总量较大，另一方面目前供应节奏放缓，从而导致其消化周期仅剩4个月左右。

7月热销盘前10名中，东部（黄埔、增城）占7席位。由此说明市场对于规划热点区域自主刚需型项目的需求量仍然很大，目前成交疲软很大程度上是由于供应量跟不上造成的，纵观目前东部楼市板块，如增城新塘、珠村、中新等近3个月基本无全新盘，仅有少量加推，而黄埔的情况亦比较相似，从而影响整体市场表现。

从传统楼市销售周期来看，7-8月处于“红五月”与“金九银十”之间，属于成交淡季，而今年政策调控对淡季的影响更加明显。

业内认为，下半年热门板块（如中新知识城、增城珠村、长岭居等）仍有一定量全新盘、加推可供应，而部分新兴板块则希望凭借相对的“价格洼地”吸引消费者，但预期推货或将集中在8月底或年尾，因此8月成交保持低位徘徊的可能性较大，市场变化或需期待“金九银十”。

严打市场违规销售 后市将趋理性

同时，广州正加大对于违规销售的打击力度，8月2日，广州市住建委等部门联合发文，要求对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可或不予网签。有专家表示，“3.30”新政后，调控政策的影响在广州楼市已经显现，预计接下来楼市将趋于理性。

据了解，广州市住建委7月曾发布第二季度广州市房地产市场检查情况，根据通报，81个商品房开发项目违规被查，涉及公示不达标、车位捆绑商品房销售、捂盘等，另有99家中介机构存在违规，现已基本整改完毕。

8月2日，市住建委等10部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，其中就要求进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，该政策更多体现出一种强调意味。“广州调控力度一直偏严，‘3·30’新政后多条政策的出台也具有连续性，并未放松”，邓浩志指出，此前有关限价的政策也一直在执行，此次强调的作用应该是告诉市场不要抱无为奢望，也提示相关单位要积极配合工作。

对于今后几个月广州楼市的走向，韩世同认为，考虑到信贷收紧等因素影响，预计接下来广州楼市成交量将延续此前回落趋势，“整体成交量或不及上半年，到九月、十月及年末可能会有一个小高峰”，韩世同表示，长期来看，预计房价仍将整体平稳，楼市将趋于理性，进入“冷静期”。