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粤港澳大湾区有望成长为下一个世界级大湾区，属于大湾区的深圳自然成为各路房企的必争之地。不过，深圳土地拍卖数量少门槛高，城市更新项目更是“一票难求”，房企在深圳市场的竞争也进入白热化阶段。

外地房企布局深圳

深圳本土大型房企云集，其中不乏万科、招商蛇口这样的龙头企业，然而高房价的深圳仍对外地房企充满诱惑，加之现在的粤港澳大湾区“光环”。因看好深圳市场，在上月底首创置业力克11家房企，以18.45亿元的总价拿下深圳龙华一宗商地，面积仅9518.58平方米，楼面地价却高达每平方米42320元，溢价率达190%，这是首创置业第一次杀入深圳。在此之前，龙湖地产已经通过拿地先后进入深圳和香港市场。

2015年收购佳兆业宣告失败之后，孙宏斌进军深圳的决心并未受到阻拦。去年5月，融创中国及莱蒙国际曾订立并购框架协议。在融创中国获得的项目中，深圳莱蒙·创智谷是当时龙华新区首个“工改工”项目。

由此可见，对于许多房企而言，在粤港澳大湾区特别是深圳的布局早已做足了准备，等待时机成熟一举杀入。以龙光地产为例，截至2017年3月20日，包括“招拍挂”土地项目和城市更新项目在内的总货值约3400亿元，其中粤港澳大湾区货值占比高达85%至2900亿元。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，房企抓准时机进入大湾区表明其认同大湾区概念，相信大湾区未来发展能达到相当的规模。

中国指数研究院认为，尽管调控政策不断加码升级，但深圳等一二线城市因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力，成为品牌房企争相追逐的市场，更是其重要业绩保障。

城市更新一票难求

不过，就在今年上半年深圳无一例住宅用地挂出。随着地价高企、房企融资渠道全面收紧、土地出让数量减少以及条件日益苛刻，外地房企特别是中小型房企在深圳土地市场的竞争中也趋于弱势，中小房企如今也很难再通过一小部分资金撬动招拍挂。此外，深圳已经率先进入存量房时代，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，更成为房企眼中的“香饽饽”。

在深圳，京基、卓越、佳兆业、鸿荣源等作为早早接触城市更新的房企，多年前就已攻城略地，储备了大批优质城市更新项目。记者调查发现，仅在深圳市罗湖区，京基已涉及蔡屋围、水贝村、布心村、湖贝新村以及罗芳村等城市更新项目。

近几年来，恒大、龙湖、碧桂园等外地大型房企纷纷进驻，寻找城市更新项目。不过，由于“僧多粥少”，外地中小型房企在深圳城市更新市场上可谓处境艰难。在一些市场人士看来，即使抢到了城市更新地块，中小型房企可能根本就啃不下去。虽然旧改地价比招拍挂地价便宜，但不确定的改造周期考验一家企业的资金实力和专业能力。第一太平戴维斯高级董事、深圳投资部主管吴睿认为，由于深圳土地供应量非常小，招拍挂越来越少看，开发商获取土地的主要渠道为城市更新和收购。不过，吴睿认为，相较于耗时过长的城市更新，房企更倾向于收购比较成熟的项目，但是现在成熟项目的价格也非常高。“无论通过哪种方式，外地房企如今要进军深圳都要付出高昂代价。”

对于外地房企而言，想进军深圳的土地拍卖和城市更新市场都“不容易”。那么，深圳市场会不会出现“挤出效应”？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一些房企会发现最近深圳的土地拍卖节奏较慢，城市更新的机会也比较少。说起“挤出效应”，部分资金或许会选择如惠州、中山、珠海等“临深城市”，部分房企或出现在这些城市拿地的心态。此外，外地房企想要进入深圳市场，可以采取联合开发的模式，也是出于降低成本的考虑。

去临深片区、去粤港澳大湾区的城市，保存实力并有朝一日“再回深圳”，或许将成为许多外地房企的选择。