湾区 大湾区

“粤港澳大湾区”概念，自今年3月写入政府工作报告以来，市场热度不断升温。7月1日，值香港回归20周年纪念，在国家领导人的见证下，香港、澳门、国家发改委、广东省共同签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，意在深化内地和港澳交流合作，加深港澳参与国家发展战略，以提升三地竞争力，保持长期繁荣稳定。协议的签署，标志着粤港澳大湾区建设正在快速推进。广州中原研究发展部预测，接下来一系列政策红利将会陆续释放，以便推进粤港澳大湾区发展。

为什么广东21个地市，仅选择9个城市加入大湾区？大湾区9城中，各自的城市潜力如何？哪些城市有条件、有能力最先享受政策红利？广州中原研究发展部从经济发展、人口增长、市场规模、增值潜能四个方面，对大湾区9城进行评价分析，具体分析内容详见正文。

大湾区是广东享受“一带一路”国家战略红利的突破口

粤港澳大湾区是由“9+2”组成，即由广东省的广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群；是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区；是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体；也是广东省及港澳地区参与国家“一带一路”战略建设并享受未来发展红利的重要突破口。

广东21地市，为何独选9城？

广东21个地市，为何独9城入选大湾区？

粤港澳大湾区作为中国改革开放的前沿和经济增长的重要引擎，必是集区位优势和经济实力于一体的。从2016年广东省各大城市GDP排行可以发现：除广州、深圳外，入选大湾区的其它7城，均有两个共同特点：

一是分别毗邻或环绕香港、澳门、广州、深圳四大核心城市之一，地理位置优越，区位优势突出；

二是7大城市自身原本具备良好的经济基础和产业条件，形成城市群后，更有利于发挥集群的竞合作用，实现双赢发展。可以看出，若以2016年GDP总值为标准对广东省21地市做阶梯排行，广州深圳第一阶梯，佛山东莞第二阶梯，其余七市全部位于第三阶梯。

经济发展：广深领军，2018或超香港

2016年，粤港澳大湾区11城的GDP之和为9.15万亿元。其中香港GDP总量折合人民币2.06万亿元，排名第一，同比增长1.9%；广州GDP总量1.96万亿元，排名第二，同比增长8.2%。深圳GDP总量 1.95万亿元，排名第三，同比增长9.0%，其增长速度在11城最高。

根据官方规划，2017年，香港GDP预期增长2%-3%，广州GDP预期增长8%，深圳GDP预期增长8.5%。以此推算，2017年末，广深GDP总量或将持平香港，2018年或将超越香港。

除广深之外，佛山、东莞在GDP总量和增速两方面均表现不俗，惠州、珠海虽总量排在第三阶梯，但增速不俗，在大湾区政策红利持续发布之际，预测其后期发展势头不可小觑。

人口增长：广深趋同，人才竞争激烈

人口是城市潜力评价的核心指标。一个城市的人口规模、发展趋势、增长速度会综合形成人口红利，直接带动城市经济发展，特别是房地产市场发展。

通过分析2000-2016年大湾区九城的年末常住人口，可以发现：

1、自2014年起，以广州、深圳为代表的国家中心城市，最先意识到人口战略的紧迫性。

广州、深圳两城的人口发展趋势，具有趋同性：在2013年之前，两城均严格控制常住人口；自2014年起，两城常住人口开始明显提升；2015年，两城均大幅提升人口规模，其中广州15年人口增速3.22%，而深圳更大幅提升至5.56%历史高位；2016年，两城维持人口扩张政策，16年人口增速仍达4.02%、4.66%高位。

2、珠海的人口规模，在2016年也有明显增长。随着粤港澳大湾区红利的不断释放，特别港珠澳大桥的贯通，珠海作为港澳与内地的衔接枢纽，预测后期发展将会提速，而人口红利，将是助推其经济发展的利器。

市场规模：广佛规模效应大，江门潜力显现

市场规模主要指城市自身的市场容量，虽然市场容量主要受城市自身的空间和行政区划面积影响，但是，外部政策规划的利好，也能刺激一部分潜在规模显现。

2016年，大湾区9城中，新建商品房销售面积突破“千万”级的，仅三个城市。其中佛山的新建商品住宅销售面积达1908.36万平，居九城之首，一手住宅市场规模巨大；其次为广州，16年一手住宅销售面积1414.28万平。中山则排位第三，为1052.24万平。

由于2017年上半年，全国楼市均呈“从严调控”势头，受调控影响，上半年，大部分城市的新建商品住宅销售面积均呈不同程度回落。虽有“粤港澳大湾区”利好，但预计整体市场规模会相应缩减，但是广州、佛山在上半年的一手住宅销售面积规模，均突破“500万”级，依然排位第一、第二。而江门则成为九城中的黑马，在其它八城均规模缩减时，江门逆势上扬，上半年新建商品住宅销售面积达451.39万平，同比去年上半年上涨49.2%，环比去年下半年上涨20.9%。

从销售金额看，2016年只有2个城市的一手住宅销售金额突破“两千亿”级，分别是广州、深圳，其16年一手住宅销售金额分别是2318.4亿、2234.01亿。销售金额规模第三位是佛山，为1816.8亿。

而2017年上半年，以销售金额为标准的市场规模格局发生急剧变化。

去年第一的广州，17年上半年一手住宅销售金额921.6亿，虽同比大幅下降，但在下半年粤港澳大湾区红利不断释放的刺激下，再破“两千亿”大关仍有希望。但去年第二的深圳，17年上半年一手住宅销售金额仅575.4亿，预测今年恐无望“两千亿”。

去年第三的佛山，17年上半年一手住宅销售金额547.26亿，虽今年规模可能会略有缩减，但有望超越深圳，成为一手住宅金额规模排名第二的城市。

总体看，广州、佛山两个城市，行政区划面积辽阔，人口聚集，无论市场面积规模，或是金额规模，在大湾区9城中，均表现最为稳定。而黑马江门，则是受外部刺激，其潜在市场规模得以显现的典型。

不过，虽然深圳在2017年的市场规模大幅缩减，但深圳作为“粤港澳大湾区”的核心城市，其城市潜力不容置疑。

增值潜力：九城均有潜能，佛山热度居高

自3月提出“粤港澳大湾区”概念前后，各路房企便加紧布局“大湾区”，因此，从房企的拿地布局，城市的土地热度，可以部分窥探城市的增值潜能。

从土地市场看，广州、深圳依然为第一梯队。佛山、东莞为第二梯队，仍与GDP排行梯队保持一致，。17年上半年，佛山依然热度居高，6月万科在佛山开创100%自持，为广东省首位。东莞虽上半年土地鲜有出让，但基本主力品牌房企已全部布局。第三梯队中，中山在17年上半年深受房企追捧，2月碧桂园、恒大、美的等品牌房企进一步推进地价上涨。而黑马江门，在近半年时间里，先后有保利、越秀、碧桂园等品牌房企进驻布局，有助于其市场规模潜能的进一步扩大。

总体看，在“粤港澳大湾区”的利好之下，九城“广佛肇、深莞惠、珠江中”都将迎来发展机遇。但广州、深圳、佛山这三城，或将是最先享受大湾区红利的先锋军。