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只要一户不同意，旧改项目就“难产”。这道难题一直困扰着深圳的城市更新项目。《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》昨天在市人大常委会网站上公开征求意见，提出了破解难题的新思路——当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95％且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

以特区立法破解城市更新“拆迁拉锯战”

在新增居住用地极为有限的情况下，城市更新项目已成为深圳商品房供应的重要来源。数据统计，2012年以来，我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷。

早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”概念，明确了“政府引导、市场运作”等原则，正因如此，一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首。然而，与全国其他地方一样，“拆迁难”成为制约更新改造项目顺利推进的重大瓶颈。当前，我市的城市更新项目，绝大部分处于停滞状态，旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

此次立法酝酿多年，旨在运用特区立法权进行创新和变通，破解城市更新拆迁难题。

旧住宅区满20年方可申报更新

根据《征求意见稿》，合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上，且满足下列条件之一可以申报更新：（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患；（三）使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟须拆除重建的。对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区，经鉴定危房等级为D级的，经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。

申报城市更新单元计划时，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95％以上且占总人数95％以上的业主同意。自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

补偿标准不低于套内面积1：1

补偿标准是城市更新中大家十分关注的问题。当前，我市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。为了合理引导市场预期，《征求意见稿》规定了法定最低搬迁补偿标准，采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由权利主体自愿选择。

其中，旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3％以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1．2的比例进行补偿。

开发商不得进驻旧住宅区征集旧改意愿

实践中，一个甚至几个开发商私自进入小区，开展旧改愿意征集，扰乱市场秩序等行为时有发生。《征求意见稿》就此专门规定，旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，否则可被处以200万元以上300万元以下罚款。

旧住宅区城市更新规划批准后，区政府应当组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95％以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。

搬迁协议签订超过95％政府可启动个别征收

根据当前的规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。在利益诉求多元化的现实中，要求取得100％的业主同意补偿安置方案十分困难。这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

针对搬迁难，《征求意见稿》创设性地提出“个别征收＋行政诉讼”的解决方案。当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95％且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

市人大常委会相关负责人表示，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》提出，政府实施个别征收的，按照套内面积1∶1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。