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登记满8年可上市转让，新购房人取得商品住房产权。日前广州南沙区政府官网正式公布《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则》（简称《细则》)。该《细则》明确了南沙区共有产权住房的性质，列明了审核配售、回购、上市流转、监督管理，以及房屋价格、贷款、税费等具体情况，文件有效期至2021年11月5日止。

南沙蕉门河一带即景。

面向户籍住房困难家庭、紧缺型人才和港澳青年

2018年11月，南沙区发布了《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法(暂行)》是广州首个共有产权住房方面的规范性文件;同年选定了南沙城投公司的首筑花园作为区内首个共有产权住房试点项目。由于《管理办法》多在大的方面作方向性的指引，许多细节仍不明确，因此南沙区住房城乡建设局牵头草拟了《细则》作为已颁布的《管理办法》的配套文件。

据《细则》，南沙区共有产权住房申购对象有两类，分别为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭（以下称“对象一”），以及区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年（以下称“对象二”）。实行网上申请与线下提交资料接受审核相结合的方法进行申购。

经审核符合资格的申请人名单公示期满后，区住房城乡建设局在公证部门的公证和其委托的区属国有企业的协助下对购房人的选房顺序进行摇珠。摇珠结果在广州市南沙区政府门户网站(www.gzns.gov.cn)和广州南沙新区(自贸片区)政策兑现系统(www.nszcdx.com)予以公示，公示期为5个工作日。最终摇珠顺序名单由区住房城乡建设局以书面形式通知其委托的区属国有企业。

申购者产权份额应超过50%，不得高于80%

共有产权住房销售价格以第三方独立专业评估机构根据房源推出时点的市场情况进行评估，按照低于销售时点同地段、同品质普通商品住房价格的原则，综合房屋的楼层、朝向、面积、景观等因素设定“一房一价”，并在销售前按程序报区住建局备案。剩余房源再次销售时，根据销售时点的市场价格情况重新确定销售价格。

购房人应在签订认购书阶段予以确定所支付的购房出资额，购房人产权份额按照拟实际出资额（含抵押贷款本金部分）占所购买共有产权住房评估价格的比例确定，原则上购房人产权份额应超过百分之五十，但不得高于百分之八十。该出资比例在签订购房合同后不得变更。政府产权份额由区住建局或其委托的区属国有企业（代持机构）持有。购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、禁止出租和政府产权部分租金缴交标准与安排等内容。

在登簿时，登记事项记载于不动产登记簿，其中土地使用权取得方式根据项目实际情况，登记为“划拨”或“出让”;对象一所购买住房登记的房屋产权性质为“共有产权保障性住房”;对象二所购买住房所登记的房屋产权性质为“共有产权人才住房”。登记簿应当根据购房合同约定的比例，登载购房人和受委托的区属国有企业持有房屋产权的相应比例，并记载相应支付出让金的情况和出让起止时间。

购房人可以按照相关规定申请住房公积金、商业银行贷款等购房贷款。贷款机构、开发建设单位、购房人和代持机构四方签订房产按揭合同，贷款机构向开发建设单位支付抵押份额房款，购房人按照抵押贷款合同约定还贷。代持机构向按揭银行作出回购承诺，当出现购房人还贷违约，代持机构应按购房合同约定对购房人份额进行回购，向银行履行相应义务。

登记满8年可上市转让，新购房人取得商品住房产权

共有产权住房的上市流转方面，《细则》规定了内循环方式和外循环方式两种，具体来说有登记满5年、满5年不足8年、满8年三个节点。购房人自核准产权登记之日起未满5年的，不允许转让房屋产权份额。但由于购房人无法获得相应购房贷款且不能在规定时间内补足购房款致使购房行为无法完成的，开发建设单位依法解除共有产权住房购买合同，购房人前期所交的购房款中扣除相应违约金后予以无息退还，所选购住房归入剩余房源。

购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的，可通过内循环方式流转房屋产权份额。具体来说，可向区住建局提交产权流转申请，明确出售价格。同等条件下，代持机构可优先购买购房人所占份额。代持机构回购价格=原销售价格×(1+计息周期对应的银行存款基准利率)，计息周期自购房合同签订之日起至回购合同签订之日止。代持机构明确表示放弃购买或超过7个工作日未表态的，购房人可在区住建局或其委托的区属国有企业建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

登记满 5 年而未满8 年的，购房人也可按申请购买政府产权份额。购房人申请购买政府产权份额时，应由双方共同委托具备资格的房地产估价机构参照申请购买时点周边类似交易评估确定房屋的市场价格，并在此基础上协商确定交易价格。购房人应当在收到南沙区住建局出具同意的审核意见后15个工作日内，与代持机构签订购买协议，并按照协议约定及时向南沙区住建局指定的账户补缴价款。

补缴价款的计算公式为：补缴价款=申请购买政府产权份额时点房源项目交易价格×住房建筑面积×政府产权份额。购房人与代持机构协商一致后，应持该书面证明到南沙区不动产登记中心，按照不动产登记的有关规定办理不动产转移登记手续。但是，购买协议中应约定所购得产权份额在规定时间内不能上市转让。

外循环方式流转指的是，共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满 8 年，可向区住建局提交上市申请，同等条件下，代持机构可优先购买购房人所占份额。代持机构明确表示放弃购买或超过 7 个工作日未表态的，经购房人和代持机构协商一致，可共同向其他符合本地住房限购条件家庭转让房屋，新购房人取得商品住房产权。原购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

共同持有产权期间，购房人需定期缴纳政府产权份额比例租金

共同持有产权期间，代持机构、购房人依法规分别缴纳相关税费；不动产发生交易时产生的相关税费亦亦由交易双方各自承担。物业服务费由购房人承担，并在购房合同中明确。购房人按照本区商品住宅专项维修资金管理规定，全额缴纳住宅专项维修资金。同时应当根据约定，承担房屋日常管理维护费用。

购房人在未取得房屋完整产权期间，需按月或按季度向受委托的区属国有企业缴付政府产权份额比例的租金，具体缴交安排应在购房合同中约定。共有产权保障性住房与共有产权人才住房采用不同的租金标准，租金征收标准可根据项目具体情况进行核减。对象一与政府共同持有产权期间的租金标准(即共有产权保障性住房)按照适当低于同地段、同类型住房租金水平的原则，由区住房城乡建设局会同物价部门确定(租金标准每5年视实施情况调整制定)，并在申购公告中公布。

对象二与政府共同持有产权期间的租金标准(即共有产权人才住房)，应在共有产权住房申购公告中即予以明确，由第三方独立专业评估机构根据房源推出时点市场租金情况进行评估，参考同地段普通商品住房租金标准确定，并在销售前按程序报区住房城乡建设局备案。受委托的区属国有企业往后每5年委托第三方独立专业评估机构重新评估租金标准，报区住房城乡建设局备案后执行。

房地产经纪机构人员

不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务

共有产权住房配售后，由受委托的区属国有企业开展常态化的管理巡查，发现并制止房屋出租、破坏性使用等违规违约使用行为，购房人违反约定私自出租房屋的，区住房城乡建设局应责令其停止出租行为，并追缴归属非法所得;违规破坏性使用房屋，造成房屋损坏，影响自身及邻里住用安全的，区住房城乡建设局应责令其出资修缮房屋，恢复使用条件，确保住用安全。拒不改正，或改正措施不得力的，区住房城乡建设局可责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本区各类保障性住房和政策性住房，情节严重的，追究法律责任。

《细则》也规定，房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。违规开展业务的，由区住房城乡建设局责令限期改正，对房地产经纪人员处1万元以下罚款;对房地产经纪机构，取消网上备案资格，处3万元以下罚款，情节严重或者造成恶劣影响的，追究相关法律责任。