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近日，由深圳市住建局会同市发改委拟定的《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》（下简称《标准》）正式面向社会启动公开征求意见工作。《标准》中提出的高层住宅最高5.63元/平方米月，多层住宅最高为2.20元/㎡，两者均较原有价格有所上调。该文件的发布是否意味着深圳住宅小区物业费要涨？上述物业收费标准将会影响那些小区？南都记者梳理该新版标准征求意见涉及的三大焦点问题。

焦点一：

新版收费标准究竟影响哪些小区？

深圳市住建局在与《标准》征求意见稿同时公布的说明文件中解释称，深圳普通住宅物业前期物业管理服务收费与保障性住房物业管理服务收费实行政府指导价管理。其中，普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高层和多层住宅，不含别墅和商务公寓；保障性住房物业管理服务收费根据《标准》对应的三级及以下收费标准执行。

此外，该说明文件解释，城中村物业管理服务收费可参照本指导标准对应的多层住宅四级及以下收费标准执行；别墅、商务公寓和已成立业主委员会的住宅小区，物业管理服务收费实行市场调节价，由物业服务双方协商确定。

换句话说，对于目前住房市场上占据主流地位的已经成立业委会的小区和商务公寓而言，并不需要适用此次公布的《标准》中制订的物业管理服务收费指导价格，而是仍保持原有的“市场调节价“。

焦点二：

该文件的发布是否意味着深圳住宅小区物业费要涨？

在上述说明文件中，将住宅物业服务项目分为综合管理、共用部位及共用设施设备日常运行维护、公共秩序维护和环境管理等四项。依据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况，《标准》在每项住宅物业服务项目中制定了五个等级的阶梯。深圳市住建局表示，物业管理服务收费标准应按质价相符的原则，分别选择各服务项目的相应等级组合确定。

值得注意的是，《标准》显示，各服务项目收费等级可根据实际情况自由组合，物业服务收费标准为各物业服务项目所选等级收费标准的总和。依据以上算法，《标准》公布的多层住宅物业服务收费指导标准最高为2.20元/㎡·月（各一级相加），最低为0.90元/㎡·月（各五级相加）；高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/㎡·月最低为2.71元/㎡·月；保障性住房物业管理服务收费指导标准最高为1、36元/㎡·月。

记者注意到，较现行的物业服务收费指导标准——高层住宅最高为3.9元 /㎡·月，多层住宅最高为1.3元 /㎡·月的物业费水平而言，新版《标准》所适用的所有物业类型均上调了物业费收费标准，但这是否意为着物业收费标准的上涨?

南都记者查阅现行的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1号）发现，依据该规定，前期物业服务如提供该文中最高服务等级未涵盖的服务内容、服务深度，收费标准需突破此规定的最高收费标准的，物业建设单位应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格的申请，市物价局审核论证后核定该物业的收费标准，作为前期物业服务招标或协议的最高收费标准。

据知情者透露，目前深圳市场上的前期物业收费不乏每平米每月7、8元左右的案例，制订最高不超过5.63元/㎡·月的收费标准，反倒是对目前市场上前期物业出现过高收费的限制。

焦点三：

物业费价格上调为何会引起如此强烈反响？

明明并未包含已经成立业委会的小区和商务公寓等住宅，但众多居住在这些类别小区的业主们听闻“物业费价格上调“就立刻表达了不同的声音。

深圳景洲大厦业委会主任邹家健分析称，大部分业主认为小区收支不透明。他介绍，景洲大厦小区仅在去年一年就对物业费收费标准进行了两次上调，从2.5元/㎡·月涨到3.5元/㎡·月，但在业主大会投票中，赞同提价的业主占95.32%。

为何上调物业费能在这个小区得到高票通过？邹家健表示，该小区提价是采用了先定收支成本，再确定收费标准的方式，调价幅度依据收支成本核算，每次调价均经过了业主大会投票，并会对调价内容进行公示，让小区业主得以了解调价的具体项目内容，“小区收支账务公开透明后，业主对调整物业费是能够接受的“。

此外，邹家健还表示，物业管理费的定价是个复杂的情况，不能一刀切。小区规模、业主户数和房屋面积都会影响物业管理费定价，“要根据小区的规模和建筑形式，依照市场水平定价”。

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物业费指导标准的前世今生

2007年10月，《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1号）发布，该标准对规范深圳住宅物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益等起到了良好的指导作用。

近年来，深圳市物业服务行业发展迅速，行业发展规模和水平不断提高，但不断向前发展的深圳经济社会，对物业服务的需求也在不断提高，同时，物业服务成本也逐年上涨。

对于如今物业服务行业遇到的新情况和新问题，深圳市住建局在与《标准》征求意见稿同时公布的说明文件中分析归纳为两大点，一是物业服务收费标准没有随着人工成本等费用的变化而调整，物业服务陷入了低价低质的恶性循环，物业服务水平与业主需求不相适应；二是现行物业服务内容和服务标准不够明晰，由物业服务收费与物业服务质量引发的矛盾日益增多，不利于行业的规范和高质量发展。

因此，《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》于1月15日正式面向公众征求意见。深圳市住建局表示，本次调整深圳市住宅物业服务收费指导标准，主要目的就是通过优化和完善物业服务内容、服务标准及相应的收费标准，促进物业服务“质价相符”，规范物业收费行为，维护物业服务双方的合法权益，促进深圳物业服务行业健康发展。